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2020-08-31

過去房產投資收益率高於股票和理財。從歷史資料看,買房的收益率比買股票、債券的收益率更高,同時也更穩定。

從2003年到2017年這十四年時間,房子漲了2至3倍,台北市的平均房價從每坪20幾萬漲到70、80幾萬,新北市的房價從每坪十幾萬漲到30、40幾萬元。

如果考慮分期付款,過去購房的頭期款為房價的25%,也就是加了四倍的槓桿——這樣計算下來就是八至十二倍的收益率。這樣的投資收益率,是超過股票收益率的。

實際上,在過去十幾年裡,買了房子的人,都改善了財務狀況。買了股票的人,除了極少數眼光獨到的人賺了錢外,大部分人都沒怎麼賺到錢,甚至賠了錢,畢竟買股票的風險是相對較大的。

合理安排購屋頭期款和貸款的三個原則

合理安排頭期款和貸款有幾個基本的原則。

第一,要儘量少付頭期款,多用貸款。一般來說,購房應該付一個在允許範圍內最低的頭期款。這樣的安排,不僅可以減輕早期的支付壓力,還可以對抗未來的通貨膨脹。如果通貨膨脹水準高的話,十年後要還的100萬元,可能只相當於今天的50萬元,這樣就相當於又省了50萬元。

第二,不僅要多用貸款,還要將貸款的期限儘量延長。這樣既可以減少頭期款的支付壓力,又可以對抗未來的通脹。總之,就是把支付時間延長。

那些城市的房地產值得投資?

你可能聽說過一個詞叫「百歲人生」,是說人類已全面進入長壽時代——我們的父母活到八十多歲,我們這代人活到一百多歲將是極可能的事。

假設六十五歲退休,我們將還有三十年甚至更長的養老生活,自然需要更多的財務資源。隨著物價的上漲,還是要有一點資產放在手中,多一層保障。買房養老,其實是老齡化背景下的一個保障機制和資產配置問題。買得好的話,不僅可以幫助父母養老,還可以讓自己「老有所依」。

什麼叫「買得好」呢?就是要儘量挑選增值潛力大的房產。所以城市的發展潛力,才是最重要的考量因素。

關於這個問題,有人做過系統性的研究,整理出決定城市房價的七大要素。這七大要素可以再歸納為兩類:第一類是「常見的已知要素」,第二類是「不常見的關鍵要素」。

常見的已知要素是:城市規模(以地區國內生產總值,(計GDP總量或者人口總量為衡量標準)、人口流入、人均收入(以職工平均收入水準為參考)和土地供應情況。

這些要素代表著一個城市的綜合發展水準、人口吸附能力、人均收入水準和住房供應水準,這些都是影響房屋價值的重要因素。其中城市規模是決定房價的最重要的因素。

為什麼大城市房價高,小城市房價低呢?這是因為一個城市的規模就是其資源聚集能力和城市管理水準的最重要指標。加上城市發展的網路效應,大城市的發展潛力和穩定性也會比小城市大。這也是台北市房價遠遠高過新北,而新北房價又高過其他城市的主因。

另外,人口流入這一條也非常重要 。一個城市外來人口越多,房價也就越高。像台北市,外來工作人口很多,表面看來,人口似乎沒有成長,但實際上,因房價太高,而外溢到了新北、桃園。除了台北市之外,像緊鄰的新店、中和、永和、三重,區位條件好,發展潛力大,也吸引了大量的人口流入,房產保值增值的潛力也很大。

不常見的關鍵要素:

除了四個常見的已知要素,還有三個「不常見的關鍵要素」。這三個要素也很關鍵,它們分別是:

(1)兒童數量增速。資料顯示,一個城市學齡兒童的數量增速越快,代表人口增速越快,房價就越高。

(2)財政收入。經濟狀況好的城市,財政狀況也很好。

(3)服務業占比。服務業占比就是一個城市經濟中第三產業的比重。一些研究成果顯示,服務業主導的城市,發展潛力大,即使在經濟下行的情況下也表現比較好,比工業主導的城市好,具有對抗經濟下行的特性,像台中的房市表現就會比高雄好。所以,在經濟增速下行、經濟轉型的大背景下,服務業占比這一要素尤其重要。

通過這七個要素,我們就可以完全理解房價的決定性因素。所以,當你買房的時候,不僅要比對前面四個常見的要素,更要關注後面三個不常見的要素。

本文作者:胡偉良

現任:台北市/新北市老屋改建發展協會理事長、台灣商務平台創辦人、
台灣天使投資人協會理事長、品嘉建設關係企業創辦人
學歷:台大土木工程系,營管博士、企管博士、法學博士
著作:你一定要知道的都市更新、房地產勝經2.0良心篇……等15本

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