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2020-11-19

面對全台房市熱,中央銀行總裁楊金龍日前面對詢問:「現在不是打炒房時機。」據調查顯示,前十月土增稅及契稅都創下20多年新高,反映出房市交易熱絡,行政院已經成立跨部會小組,希望讓房市健全發展,抑制投機炒作。

中央銀行繼13日邀集六家房貸主要銀行座談後,19日再邀請另外八家相關銀行進行座談會,針對當前房地產景氣、不動產授信條件及信用資源等議題,呼籲銀行要有合理的資源配置,不能過度流向不動產放款,避免銀行授信間接助長炒房、炒地,導致房價有不合理上漲的情形產生。

儘管國內房貸利率不斷下殺,對大多數的上班族來說,房貸依舊是「最甜蜜的負荷」。例如上班族佳美月薪6萬元,房租每月租金大約1.5萬,生活雜支大約1.5萬,她每月預計可以存3萬元。由於她抱持不婚主義,所以想要買間房子自住,她身邊存款約300萬,買房預算預估約1200萬,可拿出240萬,貸款七成大約840萬。以目前一般民眾貸款利率大約2%,前三年寬緩期只還利息大約14000元,在買房後,她的存款只剩下60萬了,她猶豫不知該不該買房子背負房貸壓力?

大多數人對於買房卻步,主要都是擔心頭期款及每月房貸,總覺得會被銀行撥一層皮的感覺,將大半薪水奉獻給銀行,你也擔心自己會因買了房子,會成為連買杯咖啡都得看帳戶餘額的背貸族,只要善用八種方法,就能為房貸減壓,讓人生喘口氣。

要點一.你不能不知的青年安心成家方案

原本要在 2018年底結束的青年安心成家購屋優惠方案,已經確定延後到2020年12月31日,財政部目前正在評估是否延續至2022年,青年安心成家購屋貸款可說是目前市場房貸利率算很優惠的方案,必須年滿 20 歲並且不管單身或已婚,貸款人及子女名下沒有自宅,也就是說沒有買過房子、以前曾經有房子但已售出者都可以辦理此貸款,因此青年購屋貸款不限於首購族,最高額度800 萬,可貸款八成維持先前利率,前兩年1.44%、第三年起 1.74%,利率最低1.19%,貸款時間為30年,並有三年寬限期,申辦時間為108年1月1日至109年12月31日,目前跟政府有合作此優惠的銀行有八家,分別是台銀、土銀、一銀、合庫、彰銀、兆豐、華南、中小企銀,

要點二.抓對三步驟挑對貸款利率

目前金融機構推出的房貸專案,不論在利率、可貸成數及限制清償期間及手續費都有所不同,而且優惠利率期間大都只有前一年或前二年,期間屆滿利率均會調高,民眾在申辦貸款時可多詢問幾家金融機構,建議三個步驟選對房貸銀行:步驟1.瞭解年利率(APR)高低;2.搜尋銀行房貸利率最低的;依照自己的經濟能力挑選適合自己的房貸類型,專家建議例如指數型房貸適合薪水固定的上班族,固定型房貸適合預算有限且規劃長期還款的首購族、雙薪家庭和預期未來升息導致利率走升的民眾,理財型房貸適合有理財規劃、短期投資、房屋修繕及備用金需求者,或是中小型企業人士,抵利型房貸適合有存款但希望保留資金運用彈性,不想提前還款,但希望降低房貸負擔者,保險型房貸適合家中只有一人是經濟主要收入者。

資料來源:信義房屋

要點三.固定跟某家銀行進行良好互動

平常可將存款、信用卡、基金投資或保險商品等和固定往來銀行合作,與房貸銀行建立良好互動,如果過往繳款信用良好,在貸款往來的銀行可以讓銀行賺取除了房貸利息外的手續費相關收入,在日後與銀行爭取調降利率時,此類的優良客戶調降利率的機率相對比其他一般客戶好。

要點四.提前還款小心違約金

手邊有錢了,是不是該提前還款?在貸款還款期間,如果有多餘的金錢,如年終獎金、定存或儲蓄險保單到期,如果經濟能力許可下,提前清償貸款本金,本金減少,可節省部分利息支出,但是千萬要注意有沒有提前清償的限制,以免貸款違約金的產生。

要點五.綁約爭取調降利率

想要拿到最低房貸利率通常要進入前500大公司,例如醫師、律師、會計師等職業,或是房產位置位在蛋黃區中的蛋黃區,一般想要得到這樣的條件並不容易,想爭取調降利率空間,可以與銀行約定某段期間內不提前清償,如果銀行同意綁約相對釋出優惠利率,但要協議試算綁約期間總共須繳多少利息?通常銀行策略是前半年或一年以低利率,但綁約期滿後利率可能比同業高,這點申請貸款前需事先瞭解清楚。

要點六.借款利息報稅扣除額30萬

如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可以列舉扣除,以當年實際支付的該項利息支出,應先扣除儲蓄投資特別扣除額後,以其餘額申報扣除,依據《所得稅法》第17條規定,納稅義務人、配偶及受扶養親屬購買自用住宅,向金融機構借款所支付的利息,每一申報戶每年可列舉扣除最高30萬元,且以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,但如果有申報之儲蓄投資特別扣除金額,應在購屋借款利息中減除。

要點七.善用銀行轉貸優惠方案

為了吸引優質的房貸戶,部份銀行祭出轉貸優惠方案,銀行通常都會提供只還利息、不還本金的寬限期大約二~七年,在寬限期內每貸600萬元,每個月只要付1萬元左右,有的銀行提出第一年利息全免等寬限優惠方案,許多人在寬緩期後,該開始還本金時,馬上繳不出幾乎是原本三倍的房貸。

要點八.轉貸成本需留意

會運用到轉貸表示房貸要換家了,轉貸不只是將貸款從A銀行搬到B銀行,還要負擔轉貸過程的成本,轉貸前千萬要精打細算,否則,減輕了利息壓力,卻賠了費用成本,必須先塗銷設定再重新設定抵押,如果銀行利率過高必須轉貸到其他銀行時,應考慮轉貸後衍生的相關成本,例如塗銷費、登記設定規費〈借款金額1.2×1/1000,1000萬×1.2×1000/1=12,000元〉、代書費、轉貸手續費、代書費、房屋鑑價費及提前清償違約金等,相關費用至少幾萬元以上。

作者: 洪子晴

照片來源:Pixabay

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