【理財周刊記者顏瓊真報導】台灣房市自2014第三季反轉向下，歷經近四年緩跌，市場最大的爭議就是「房價是否已經止跌」？吉家網董事長暨房仲公會全聯會理事長李同榮鐵口判斷全台房市已於2018第三季全面止跌，台北市更提早於2017第三季率先止跌。
李同榮指出，專家們判斷房市止跌與否經常容易犯的兩大錯誤與盲點如下：
盲點一：年交易量見30萬戶，房市才會止跌。以年交易量判斷房市落底時點，在預測的精準度會有兩大缺失：
（第一缺失）房市漲跌分析不能只依單一變數判斷：交易量只重供需面分析，容易忽略了包括一些經濟因素（例如資金、利率、物價）與政策因素的綜合分析，過去也有專家以「房價所得比過高」因素判斷房市一定會泡沫化，結果房價卻無畏所得比偏高而年年劇漲，可見單一因素不足作為房價漲跌之唯一判斷。
（第二缺失）判定30萬年交易量才能止跌，這是落後指標，不是預測指標：30萬交易量判定止跌，就如同人的體溫到38度就算發燒，這是常識，同時也是落後指標，等到年終統計年交易量才判定止跌點，其實可能年初房市已經止跌，更何況30萬戶是過去的統計標準，現在都是自住剛性需求，缺少投資需求，交易量不可能依過去的數據經驗，當作預測判斷的基準，若真要以交易量佐證，正確的分析，只要三季的季線走平就足以判斷房市已經止跌。
所以交易量分析漲跌要看的是季線走勢，在下跌趨勢線中，只要跌幅趨向滿足點，而季線連續三季止跌走平或微升，沒有重大意外事件，就可證明房價已經止跌。以台北市為例，自2017年第三季中古屋平均價每坪52.5萬低點（高點時為2014第二季65.7萬），到2018第三季55.3萬，已經連續四季呈現微幅小漲局面，沒有再回到52.5萬低點，就足可證明2017年第三季是台北市房價的止跌點。
盲點二：不見價量俱增，房市就不見止跌點？分析房市的專家容易把止跌落底解釋為反彈點，只要房價沒明顯價量齊揚，就判定房市尚未落底，這是一般人沒有數據參考，只憑感覺判斷房市的最大盲點。
四年來房價下跌狀態因為是呈現緩跌現象，房價跌幅並不深，所以止跌後會以盤整代替下跌的隔局去滿足跌幅，房價因此在止跌後不會立即反彈，只會以盤代跌。
未來兩年季線走勢有可能會有忽漲忽跌的盤整現象，但一年度頂多會在5%上下範圍游走盤整，至於盤整期多久，就看餘屋消化狀態與建商推案是否過量。
李同榮進一步分析，目前一般人會感受市場仍處跌勢的氛圍，主要來自預售屋房價需持續向下調整與新成屋的價差，與餘屋需殺價讓利才能吸引換屋族群買氣，使得市場感受一股殺氣。
其實，中古屋由於剛性要求進場，整體房價平均值已止跌，這是有數據佐證而來，台北市的中古屋自2017年第三季平均價每坪52.5萬低點，已經四季沒再跌破，就可證明2017年第三季是台北市房價的止跌點。2018年全台房市由新北市往南到高雄，房價也已第三季呈現全面止跌。其實，在經濟成長率上升，物價上漲的大環境下，房價不漲，就等於是跌。
最後，李同榮指出，如何判斷房市是否止跌，重點在止跌點並不能代表是反彈點，在盤整打底中的房市，一般人不會感受到回春的氛圍，也因此容易誤判房價尚未止跌。
