從事都更與危老重建工作的這幾年，和地主洽談的過程中，我最常被地主問到的問題就是：改建時我需要出錢嗎？
的確，蓋房子需要一大筆資金，很多地主都會擔心自己無法負荷，所以通常一開始就想要搞清楚這個問題。而我的答案也很簡單：如果是和建方合建，除應繳納給政府的稅費及預繳的管理費之外，不須繳交任何費用；但如果是自建，就必須由地主自行向銀行辦理融資。
合建，地主不用出錢
不管是都更重建還是危老重建，如果地主和建方屬於合建的關係，建方的利潤來自出售改建後的屋宅，所以在改建的過程中，一切相關事務，從地主協調、向政府機關遞交文件、房屋銷售（含預售）、發包給營建公司，以至最後的交屋客服，都由建方包辦，簽好合約之後，地主只要等著在幾年後搬回新家就好，除應繳納給政府的稅費及預繳的管理費之外，不須繳交任何費用。
除非地主發現可以分回的坪數不夠用，想要更大的空間，才需自掏腰包，在簽約時跟建方購買不足的部分，待房屋開始動工興建之後再付費即可，感覺有點類似購買預售屋。當然，加購的費用計算方式也都會清楚註明在合建契約上。
如果是由地主主導整個改建過程的自建，因為受委任的建經公司或顧問公司收取的是服務費，改建後的房屋歸地主所有，所以興建所需資金，地主必須自行張羅，當然，最常見的方法就是向銀行申請融資。
需要提醒的是，在向銀行申請融資時，因為沒有建方或建經公司介入，銀行必須面對眾多個別的地主，對於還款能力、利息繳納等會有疑慮，因此，銀行通常會要求信託，將土地交付信託後，銀行才會融資給地主。而且，為了求得多一點的保障，有些銀行還會要求地主一次撥用所有融資金額，也就是說，融資利息從頭開始就要以融資全額來計算，此外，銀行也會在核貸條件上設下比較多的限制，有可能會要求連帶或擔保。
不過，若暫且撇開銀行融資的部分，為了鼓勵重建，針對那些一切自行張羅的自辦都更地主，政府會提供些許補助。
如果是都更重建，除了針對更新會的補助，也有放寬工程階段的銀行融資上限。（詳細內容請參見第三章第三小節）
如果是危老重建，除危老重建的補助（詳細內容請見第三章第三小節）之外，也提供了貸款上的優惠補助。
在每個不同的階段，政府都會針對地主需要的經費提供不同形式的補助，但這些補助都有申請資格的限制與金額上限，而且每個縣市也多少會有些許差異，若地主決定自建，可進一步請教政府相關單位。
本文摘自《都更危老大解密》
