政府說,房客設戶籍、遷戶籍,房東不能拒絕,但租客這樣做的話,房東要「漲租」、「不續租」乃至「提前解約」,這才是租屋族要面對的困境!
政府為照顧廣大的租屋族,自今(二○二二)年七月一日起,擴大發放三百億的租金補貼,並動用台灣各大房仲業者齊力協助租屋者進行申請,不過,在發錢創造政績的同時,關心居住正義的「巢運」團體,仍針對租屋族「設籍」需求不被重視,批評租屋政策的最後一哩路,一直未能落實。
房仲門市協助租屋族申請
最近各房仲業者忙翻了,因為政府發放三百億元的租金補貼,在中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長張世芳的動員下,加上各房仲以「服務」為導向,也主動加入協助行列。
營建署指出,為響應政府政策及實踐企業社會責任,在中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會的協助下,各房屋仲介公司一同加入政策宣傳與協助行列。現有永慶房屋、信義房屋、住商房屋、大家房屋、中信房屋、台灣房屋、東森房屋及太平洋房屋等八家房屋仲介公司(陸續增加中),全國開放超過三六六六家既有門市成立「申請租金補貼服務據點」,讓不方便上網的民眾可攜帶健保卡、租約及存摺封面影本前往,由房屋仲介服務人員現場協助完成申辦。
營建署表示,三百億元租金補貼專案自今年七月一日開放受理申請,申請期限至今年八月三十一日下午五點為止,請租屋族把握申請時間;而截至七月二十一日,總申請戶數超過二十一萬戶。
營建署另指出,開放申請半個月以來,民眾常提出的資格問題,包含「戶籍沒有設在租屋處」、「爸媽有房,我在外租屋」、「爸媽正在領租金補貼,我在外租屋」、「不是初入社會青年、新婚、育有未成年子女、經濟或社會弱勢」的人,可以申請嗎?營建署強調,這四類租屋與家庭型態「都能申請」。
租屋市場不缺房客、缺房東
張世芳另指出,目前租屋市場「不缺房客、只缺房東」,不僅降低房客租屋門檻,房東享有綜合所得稅租金收入每屋每月最高一.五萬免稅額、持有稅率優惠,創造房東、房客雙贏,他呼籲更多房東響應國家住宅政策。
張世芳指出,目前已有許多房東表示支持政府政策,不會禁止房客申請,不會限制設戶籍,也不會藉此提高租金,房仲業者也會配合宣導政策,讓房東放心協助房客,共創雙贏。
張世芳說,相較於去年租金補貼計畫戶數十二萬戶,今年擴大至五十萬戶,等於再增加三十八萬戶的租屋族受惠,以全台初估有百萬租屋族來計算,租屋補貼政策的涵蓋率,將從過去的不到二成,提高至五成。
面對目前房價、物價高漲,居住成本大幅提高,薪資所得卻提升相當有限,且相較於目前台北地區租金多在每坪一千五百元、新北市多在每坪一千元以上,租一間三十坪房子,等於初入社會的年輕租屋族每月收入三、四成以上用在繳房租,若租屋族每個月能降低二成左右的租金負擔,對於生活品質維繫、加速儲蓄累積資金邁入有殼族的腳步,大有助益。
更重要的是,除了對房客擴大補貼之外,這次專案房東同樣也可受惠,房東成為公益出租人,所得稅一年增加最高十八萬元的免稅額、持有稅稅率也低,每年的潛在稅負支出降低不少,加入社會包租代管後不會有被追稅的疑慮,將會大幅提高擁有閒置房屋房東釋出的誘因。
租屋族是二等公民嗎?
雖然巢運也樂見,租屋族能有「租金補貼」,但他們批評,租屋族最關心的「設籍」問題,政府單位一直都不願正面面對,難道「租屋族是二等公民嗎?」
巢運指出,根據二○二一年內政部的「電信信令人口統計」調查,其首次透過手機定位分析各地區不同時段人口分布。在台灣各縣市中,「平日夜間人口」大於「戶籍人口」的縣市只有六個,分別是台北市、新北市、桃園市、台中市、新竹縣市,多於戶籍人口合計總數超過一百二十萬人(見附表)。
這些「於該地區無戶籍的夜間人口」的民眾是誰?情形可能頗為複雜,電信信令的調查無法細分清楚。
巢運表示,鑑於台灣有著非常嚴重的「租屋黑市」,房東基於不願意讓租屋事實曝光等考量,往往拒絕房客設籍,造成許多租屋族實際上在該縣市生活,卻沒有該縣市的戶籍身分,因此可合理推論,租屋族為上述「無戶籍的夜間人口」最大宗來源。
「在地無戶籍」會有什麼影響?巢運指出,由於台灣將戶籍做為許多政治與社會權利的主要依據,因此在租屋黑市現實下,將衍生許多「政治權」與「社會權」課題。
以租屋者為主的青年群體而言,各縣市的許多市民福利,都與戶籍制度綁定,另弱勢租屋群體許多福利身分認定如低收入戶、中低收入戶,也同樣是關聯至戶籍制度。
更關鍵的是,上述這些於居住縣市沒有戶籍的人口,自然也沒有該縣市的投票權,形成「房東有票,房客沒票」的局面,租屋困境便無法轉為地方選舉的政治壓力,這也是租屋問題長期為政府忽略的根本原因。
租屋設籍 房東有招可反擊
巢運指出,我國《憲法》第10條明訂:「人民有居住及遷徙之自由。」循此,《戶籍法》第17條規定,只要遷入居住地「三個月以上」,就應該於該地設籍,但制度規定是一回事,實務上又是另一回事。
誠如政府所說,房客設戶籍、遷戶籍,房東不能拒絕也毋須經其同意,但他們沒有說的是,如果租客這樣做的話,房東要「漲租」、「不續租」乃至「提前解約」,也不用經內政部同意,這才是租屋族面對的真實情境與困境!
針對租屋族設籍的重要性,巢運指出,根據教育部於今年六月的統計,全國大專校院學校目前僅有十一間大學有學生於校內宿舍設籍,設籍於宿舍的大專院校學生僅約○.一%,其中主要以外島學校為主(設籍於外島有機票優惠),而本島學校則以僑生居多。
一般學校不會告知學生有此途徑可供設籍,而戶政事務所也不熟悉應如何應對此類申請,造成本地學生設籍極為稀少,且部分學校於宿舍設籍後,可能影響其續租權利。
巢運主張,在尊重學生自由意願前提下,應保障學生設籍權益,包括:一、教育部應責成校方須明確告知住宿生可於校內設籍,並不可對設籍學生採取不利待遇。二、地方政府應提供便捷的行政程序,受理學生入籍宿舍。
▲巢運要求政府正視租屋族設籍問題。
租屋也要實價登錄
此外,這次三百億元的租金補貼,內政部雖然表示,沒設籍的租屋族也可以申請,看似解決不少租屋族的困境,但巢運認為,住宅補貼保障設籍外,仍應盡速推動「租屋登錄」。
巢運說,租屋黑市不只是租屋問題,而是公民權問題,由於租屋黑市無法設籍,台灣多數的租屋族被迫成了「二等公民」,即便他們在居住的城市勞動、納稅、創造價值,卻無法享受應有的市民權益。換言之,不積極設法改革租屋黑市弊端,便是放任租屋族「政治權」、「社會權」持續受損。
就此,巢運主張,短期內,主管機關對於申請住宅補貼(租金補貼或包租代管)的租屋物件,調查是否有房客遭遇房東拒絕設籍對待,並積極介入協助房客設籍。中長期應盡速推動「租屋登錄」及其配套,以保障租屋族的穩定居住權。
巢運表示,政府在近幾年,一直推動「公益出租人」,以各種稅負優惠,希望地下房東能浮上檯面,但成效仍待觀察,此時,要求政府就「設籍」問題,以嚴懲來要求房東,似乎是「緣木求魚」,但不能怕房東,就放任租屋黑市一直存在。
▲「夜間人口大於戶籍人口」的縣市人口與比例表
棒子與蘿蔔 恩威並用
且根據二○二一年十月聯合國的「住房歧視」報告,「無法設籍」亦屬於住房歧視一種,將「導致基本服務的提供、質量或費用方面出現差異」,對行使適足住房權造成嚴重的影響。
該報告最後建議「各國應確保私人行為者在住房領域的歧視受到適當制裁,應足夠嚴厲以有效阻止住房歧視」。
據此,巢運主張,中央政府應修訂法律,如《戶籍法》、《租賃專法》,或由地方政府訂定自治條例,對於願意接受房客設籍的房東予以相關保障或獎勵,另對不讓房客設籍的房東予以開罰。