一位家在台中七期對面，屬於「台灣大道」門牌，擁有一戶老舊公寓房子的黃小姐說，最近回家探望母親，聽鄰居在談都更，不少人認為，都更若給建商做，會賺走他們該有的利潤，且在七期邊的蛋黃區，自己來搞都更就好。
黃小姐因平日都在台北工作，不太有時間參與這些都更事情，再加上，「都更好複雜」，她根本就不知道要如何參與，但又滿關心，她家的房子若能都更，可以像前台北市長郝龍斌喊出的「一坪換一坪，再加一個車位」嗎？
老舊房子透過都更變新房
地政士公會全國聯合會榮譽理事長王進祥指出，「都市更新」係指舊都市、舊社區之老舊建物，重建更新為新社區、新景觀、新都市規劃之新樓層建物，簡言之，亦指不安全的老舊建築物，且又不符使用期待之舊建物或危險屋、老舊屋之重建措施。
他說，都市更新的實施，除了相關條件如面積大於一千平方公尺，屋齡超過三十年以上外，都更要有一個實施主體，也就是「實施者」，若是房屋及土地所有權人「自建」，就屬於「自主(力)都更」，要成立「更新會」，另若與建商「合建」，大都由建商擔任「實施者」(圖一)。
▲圖1：都市更新實施
所謂「合建」，建商會經過估算成本、利潤及風險，計算地主分回比率後主導更新案，地主以部分土地交換分回房屋之模式。
王進祥表示，實務上，建商並非慈善機構，不會去作沒利潤的事業，所以一般會由建商合建進行都更者，大多位於市區「高容積」或「高房價」之區域。
至於「高房價」、「高容積」以外的區域，就不能都更了嗎？當然不是的，只是建商參與的意願度低，且地主同意合建比率者會更低，因而不易成功。
亦即，老舊社區且非高容積與高房價之房屋老舊重建，若為爭取較高分回坪數者，此時就只有自主更新或自力更新了。
自力更新不易 民眾也不想出錢
但「自主更新」(或自力更新)容易嗎？王進祥製作了自力更新的程序，從步驟一至十五(圖二)，這些程序，會不會讓想讓自主都更者打「退堂鼓」呢？
▲圖2：自力更新的程序
王進祥指出，現行「都更重建」最大盲點，很多是出在民眾對法令之不熟稔、資訊的不對稱，以及主導開發整合人員之專業不足，此外，也欠缺國家考試之認證與背書，導致某些協調無法發揮公信力及合理說服力的支撐，加上，地主間的互信也不足。
王進祥指出，一般想都更的民眾心態是非常矛盾的，不想「舉債」蓋房子，但沒錢怎麼買建材及找工人幫忙蓋，不想出錢時就必須找建商合建，但又擔心被建商所騙，或又擔心建商賺太多，造成自己吃虧，故很多時候會「想很多」。
其實民眾只要考慮興建成本與未來房價間的空間，即知老房子透過改建新房子，一定會有增值，但地主若不想讓建商賺，那就應自己扮演建商的角色，或自己委託營造廠建築。
他談到，景氣變好房價上漲，老房子更有都更的契機，加上政府不但在法規上進行修法，行政程序上也儘力簡化並全力協助。亦即，政府在整個機制上已經做了完整的把關，民眾需要的是一個開誠佈公的「都更開發整合與規劃」，此時非得配合專業執行(顧問)團隊，否則，很難充分了解法制、稅務，以及利益等利害關係。
都更行政過程中，為求過程之公正、公平及公開，建議除找專業之整合人員與建經公司外，尚可找「建築師、估價師、地政士」等朋友協助，作為溝通與協調之管道，即能創造政府、地主、實施者(更新會或建商)三贏的契機。
自力都更怎麼辦理？
文化大學土地資源學系副教授、現為三騏建設開發公司總經理張耀仁指出，大家所熟知的「都市更新」共分為「公辦都更」、「民辦都更」及「自力都更」等三種類型，主要的差異在於實施者與資金來源。
「公辦都更」由政府機關主導，資金及實施者皆為政府；「民辦都更」主要實施者及資金來源皆為建築業者，「自力更新」的實施者為都更住戶所組成的「更新會」，資金要自籌。
至於「自力都更」又分為「自辦」及「委辦」兩種；「自辦」是由土地及合法建築物所有權人自組都市更新會，政府立案許可後成為合法之法人組織；也可選擇不組織更新會，委託都更公司當作「代理實施者」，就稱為「委辦」，代理地主的角色。
而都更資金來源是由土地及合法建築物所有權人自籌，或跟銀行借貸，僅實施者的名義不同。
張耀仁表示，近年台灣開始逐步放寬實施都市更新之要件及程序簡化且提供許多協助，並增加獎勵及誘因，以提高民眾「自力都更」之意願。
另根據《都市更新條例》第22條訂定：經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行組織都市更新會實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之。
前項之申請，應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意；其同意比例已達第37條規定者，得免擬具都市更新事業概要，並依第27條及第32條規定，逕行擬具都市更新事業計畫辦理。
民辦都更、自力都更之比較
但究竟是「民辦都更」好？還是「自力都更」好？張耀仁表示，「民辦都更」因由建商主責，需考量其建築成本及利潤，建商需與土地及合法建築物所有權人以合建方式協議建物的分配。
「民辦都更」可能因建商品牌，房屋價格可隨之提升，即便地主所分配之坪數較小，但可能因單價提高，使總價值增加。另外，「民辦都更」好處是可由建商代替土地及合法建築物所有權人處理所有問題，排除繁雜程序及瑣事，也無須自組更新會，且資金部分也不需自籌，就方便性而言，「民辦都更」與建商合建最為便利。
若為「自力都更」，實施者並非建設公司，而是住戶自組的更新會，優點是不必與建商分利潤，蓋回的樓地板面積和土地，全屬於住戶；缺點則是整合曠日廢時，住戶要自己找經費。「關鍵是住戶的互信」，住戶要不斷溝通，整合也需要很大的耐心。
自力更新前地主的認知
張耀仁指出，自力更新地主應該認知，自力更新是一種「投資事業」，即便委任專業團隊來執行，也不是單純的勞務委任關係，而是從開發到評估、到專業施工、到發回分潤的「類建設」事業，地主同時具備類似建設公司股東的角色；而這些成員多數非專業，為了發揮最高投資效益及控管風險，可能須委任有經驗、有執行力的專業團隊(如建築經理公司)，才能有效率的推動。
張耀仁說，自辦都更過程常常曠日廢時，受到阻力，其原因不乏地主越多、意見就越難整合，即便政府有獎勵或補助，但是都更過程還是有許多的費用需要地主負擔，而且都更的內容、自辦或委辦、委託誰來實施…等都是問題，自力都更需要地主自籌資金或透過銀行借貸，而且金額龐大，資金不足也是常見。另外與營造廠商喬不攏，對廠商報價有疑慮，沒辦法達成共識。
更常見的是，應該由誰來帶頭發起？住戶反應冷淡不來開會？不信任更新會成員？地主不同意參加銀行貸款？舊房子已經滿貸，無法繳營建費？興建成本上漲怎麼辦？開會都沒有共識？該找哪一家廠商？看不懂圖說？營造廠會不會攜款捲逃？聽不懂權利變換？更新會會不會亂花錢？我還可以找誰問？住戶間一直在吵架….。
自力更新將面臨的挑戰？
自力更新即為須靠「自己的能力執行都市更新全案新建大樓之建築管理、產品規劃、建材選配、全案相關廠商遴選(如建築師、建築經理公司、代理銷售公司、物業保全管理公司等)、營建發包、品質監督、銷售、交屋保固等興建本案相關之挑戰，並委託地政士辦理都市更新完工建物之第一次建物所有權登記。
並且須下列階段召開說明會議與所有參與地主討論及說明，包括1.規劃設計階段；2.選屋階段；3.建材選配階段；4.營造廠遴選及招標說明會；5.營造廠決標說明會；6.開工及施工階段說明會；7.結算說明會；及8.交屋說明會等諸多事項。
再看看自力更新所必須「自行支付的費用，包括但不限於以下費用：建築師、五大管線、景觀設計、鑑界、鑽探費、營建工程、間接工程、空汙防制及拆除、請領建造執照、使用執照規費，公寓大廈基金，建物第一次總登記費用，信託管理費及鄰房鑑定費等。
更新會推動常遇到的課題
在更新會推動自力更新也常遇到的課題，包括：
一、更新會不具建築專業，團隊提出方案無法快速理解和討論，無法作成決策。
二、更新會成員出席率低、議事效率不彰，或決策過程有瑕疵。
三、住戶對於更新會及會員大會決議常因不瞭解或有不同意見，更新會又無法說明清楚或逐戶溝通，常造成住戶抗爭。
四、資金能否順利到位，是更新會推動更新時常遇到的融資課題，例如核准之融資額度不足夠支付更新成本，地主能否以自有資金一次到位支付？地主不願提供土地來設定擔保？更新會理事長為法人代表，不同意銀行徵提為全案之保證人？
而這以上任何一項，是否就足以打敗住戶及澆熄原本想要自力更新的熱情？不想給建商賺，會不會把自己累死？而有沒有兩全其美的方案？
張耀仁以新莊市公園一路的自力更新為例，這個社區推動都市更新，也就是想讓全體住戶採取自行出資的方式來重建，強調用公平公開透明的權利變換的方式來進行都市更新，由都更公司提供住戶專業的服務，收取專業服務費用，而不是參與都市更新後合建房地分配。
原本有多家建商洽談合建，卻一直無法順利整合至都更重建的同意門檻，直到找到委託的專案管理公司，改用全案管理顧問方式協助社區辦理更新，由傳統的合建轉為權利變換，在短期間之內就整合達到同意門檻，開發整合的專業團隊也尋求與新北住都中心合作，透過公正第三人的行政法人的協助都更後續的程序來化解住戶心中的疑慮。
另台北市水源四、五期整宅更新案，由住戶自組更新會，自力奔走、協調住戶，獲一百七十八戶百分之百同意。拆除舊宅、整地，歷經十年漫漫長路，這是北市首件整宅自力更新案。住戶回首來時路，雖然苦不堪言，卻顯得欣喜。
參與都更的稅負減免
此外，政府為鼓勵民眾參與都更，也訂了減稅規定，公平地政士事務所負責人沈志揚指出，依據《都市更新條例》第67條規定：
一、更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。
二、更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。
三、重建區段範圍內更新前合法建築物所有權人取得更新後建築物，於前款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉，且經直轄市、縣(市)主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止，但以十年為限。本條例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之條文施行前，前款房屋稅減半徵收二年期間已屆滿者，不適用之。
此外，該條文的第四至第十點，則是土地增值稅及契稅的減徵，但只適用採取「權利變換」，而這大多數是「民辦都更」，跟建商合建時才適用(如附表)。
沈志揚指出，很多長輩都想透過都市更新，考慮先將房子移轉給下一代，但他提醒，在都市更新前，若是土地(建物)所有權人要將土地(建物)移轉登記時，所有權人需要繳交土地增值稅(沒有減徵40%之優惠)，承受人需交契稅(沒有減徵40%之優惠)，另外可能需要繳交贈與稅。
另外，日後新所有權人要出售都更分回的新房子時，則要面對「房地合一稅2.0」的課稅規定。
沈志揚表示，他一般都不建議在都更前移轉不動產，若有財富傳承規劃，則建議在都市更新後，因是自力更新(自地自建)，所以原土地(建物)所有權人以權利變換分配取得土地及新建房屋時，不用交土地增值稅及契稅。
了解稅法 更省荷包
若是所有權人持有之土地是屬於舊制(民國105年1月1日以前取得)，出售土地時不用交財產交易所得稅及房地合一稅2.0，若是土地(建物)所有權人要將土地(建物)移轉登記時，因為是都市更新後第一次移轉，所以可以減徵40%之土地增值稅、承受人之契稅亦可減徵40%。
以自主更新(自地自建)方式取得之建物「出賣人」，出售新建之房屋，可以採用優惠稅率20%交房地合一稅，土地持有時間超過十年時，就可以採用更優惠稅率15%交房地合一稅。
原地主係以自用住宅舊屋拆除改建時，在都更後取得新建房屋時，可將舊屋拆除改建前持有期間加上取得新建房屋後出售前持有期間合併計算，也是可以先扣除新台幣四百萬元正及以優惠稅率10%課徵房地合一稅。
