今年八月，因中共在台灣四周進行長時間的軍演，讓股市及房市都被「嚇」出一堆冷汗，不過，股市有「國安基金」護盤，台灣房市則沒有，打房之手仍如影隨形。
台灣房市最近的氛圍因「前有狼，後有虎」，顯得詭譎難論；所謂的「狼」是中美的貿易戰、政治戰，衍生到中國大陸對台展開多日的軍事演習，而後有「虎」是有人大喊房市要泡沫化了，加上中國大陸「爛尾樓」效應會不會在台發生。
另外，還有「平均地權條例」修正草案，從上半年拉長戰線至下半年的九月開議的立法院審議，使得下半年房市發展的前途多舛。
而台灣房市會被「嚇」到縮手嗎？從歷史的發展，又發現房市起起落落，景氣循環一直都在，在高點防墜落，在低點則又醞釀另一波反彈走勢；但誠如股市靠資金推升，而房市的榮枯則要看「買氣」。
裴奶來台 人民嚇出一身冷汗
今(二○二二)年八月房市討論最多的，要推美國眾院議長裴洛西於八月二日來台訪問，中共強烈反彈外，還頻頻在台灣四周進行軍事演習，一下子就讓外界聯想到一九九五至一九九六年間也發生過「飛彈危機」，進而擔心今年的軍演若「擦搶走火」，不僅台灣股市完了，連房市也好不到那裡去！
中國大陸對台軍演，對台灣房市的影響有哪些呢？消基會房委會委員張欣民指出，一九九六年時台海出現飛彈危機，但令人訝異的是，當年全台房屋交易量不減反而大增。
張欣民指出，根據官方統計數據顯示(除非是此數據有誤)，一九九六年建物買賣移轉棟數達到508,748棟，創下有史以來最高紀錄，而前後的一九九五年與一九九七年則分別創下史上第二高及第三高紀錄(圖一)。
▲圖1：台灣歷年移轉棟數
若從統計數據來看，戰爭並沒有造成民眾購屋置產行為的萎縮，他認為，比較合理的解讀是：一、戰爭的恐慌確實造成市場大洗牌、大換手量，有錢人用腳投票移民他去，拋售手上資產，中產階級無力他想，勇於低接，而事後證明他們都是贏家，有賣有買才會有交易量。
二、實施容積管制之搶照及搶建潮所造成：由於政府宣布將全面實施「容積管制」，業者及地主為搶容積而搶建照(核發)，造就了連續多年的新建物移轉潮。
但沒想到，一九九七年爆發東南亞金融危機，台灣在一九九九年更爆發本土性金融風暴，不少大玩「財務槓桿」的上市櫃建商倒了一堆，民眾因股市重挫，繳不起房貸，當時，金拍屋、銀拍屋、法拍屋一堆，造成後來幾年房市全面泡沫化。
張欣民認為，今年中共的軍演恫嚇，影響了民眾的信心面，但真正會如何發展，仍待觀察。
兩次軍演 時空背景不同
房市趨勢專家李同榮則認為，裴洛西訪台時空背景與一九九六年不同，恐慌性不同，結局也會不同，台灣房市不會有直接性的影響，故短線不必驚慌，惟兩岸不確定因素對房市長線發展仍有隱憂。
李同榮說，中國大陸今年持續其經濟封鎖動作(台灣農漁產品禁止進口項目增加)，而今年解放軍連續十天展開海上訓練，並在台灣周邊六點海域和空域進行軍事演訓行動，未來不排除仍有所行動。
但今年與一九九六年的飛彈危機的時空背景不同，當年兩岸仍屬冷戰對峙時期，前總統李登輝在美國發表「兩國論」，確實讓中共怒火中燒，中共若不是礙於美國已積極部署軍事干預，戰事可能一觸即發，國人對於突來的飛彈越空威脅，也產生相當程度的恐慌心理。
富人開始一波移民潮，不動產能賣就賣，中產階級較認命，但房子能不買就不買，房地產因此沉寂將近半年。
但二十多年來台灣西進，兩岸經貿來往密切，相互依存度增加，民間交流頻繁，裴洛西訪台事件與兩國論的意識型態相比，顯然沒有必要到劍拔弩張的地步。
此外，近年來中共軍機擾台已成家常便飯，國人已習慣中共的恫嚇手段，近日股市表現也與一九九六年完全不同，並未發生恐慌性賣壓，台灣房市景氣循環走勢，並未失控(圖二)。
▲圖2：台灣房地產六大循環走勢圖
中國二十大之前 安啦！
李同榮另指出，今年秋天習近平將在中共二十大尋求第三任期，在這之前，習近平為穩定政權，於裴洛西訪台事件雖不能不強勢表態，但也會慎防擦槍走火，避免引發政治上的動盪不安，因此，二十大之前台海引發戰事機率很低。而二十大之後，習近平仍會忙於國際局勢大未來的布局，以及解決中國大陸房市泡沫的困境與危機，因此，短期內台海情勢雖會烏雲籠罩，但終將轉危為安。
惟長期而言，中美拉近，兩岸疏離，台海局勢長線仍然存在分歧危機，因此，短期台海局勢尚不會對台灣房市產生直接影響，但長期而言，兩岸將越走越遠，對岸運用各種經濟手段封鎖，間接也會影響房市基本面。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨也談到，回顧一九九五至一九九六年台海危機，股市從7051點跌到4503點，跌幅達36.1%，但買賣移轉棟數卻從一九九四年一路攀升至一九九六年的50.8萬棟，寫下天量。
以今年目前的市況來說，因為股市表現大好，加上中國還沒有擦槍走火，民間信心仍在。不過這次的對岸演習更值得注意的是，這是首次將台灣包圍，並且跨越海峽中線，也意味著中國有實力透過空戰傷害台灣，對於某些高資產族群來說，可能會開始調整台灣不動產布局的規劃。
不過如果要是未來發生了不小心擦槍走火或是真的直接開打，會讓民眾不敢購屋，也讓買氣打到冰點。
至於近兩年，在台商資金回台的狂潮下，政府打房雖然影響有限，但後座力強大，特別是「緊縮銀根」的做法，對於資金較不足的購屋人來說，衝擊不小，且不可小覷。
另外年底選情緊繃，內政部平均地權條例該審未審，是否因應選情強渡關山，值得留意。
七成民眾指軍演恫嚇作用大
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示指出，中國此番強硬姿態，源於內部二十大會議在即、疫情管控的壓力，以及美國晶片法案掀起新一波貿易戰，三大矛盾形成的緊張局面，因此只要一見黑影就開槍，而且劍拔弩張的態勢至少延續到二十大會議結束之後。
然而有鑑於過去對台施壓，無論是一九九六年或二○一六年的大選，反而使選舉結果更為偏離中國當局的預期，因此這次雖然美中台遭逢新戰力均衡下的衝突對峙，但因忌憚擦槍走火的後果，以及三方年底國內都有政治活動，所以處理方式會更為謹慎。
以目前各類市調結果來看，超過七成的國人擔心兩岸軍事衝突，但認為真正會走上戰爭一途的比例不高，而且多半以過去對岸軍事恫嚇，最後和平收場作為市場判斷，因此恐慌心態有限，較難影響市場表現。
價量表現從整體市場環境而言，原來升息、疫情、衰退議題已經翻轉金融市場投資氣氛，現在還有兩岸關係的變數，以及未來更進一步對各產業的制裁，因此預期政府對於下階段的市場管制、升息等措施會重新評估，但即便如此，房市也難出現「利空」出盡的反彈，「價平量縮」格局不變。
台積電高雄設廠動土題材有支撐
再看中南部市場，從裴洛西所屬民主黨主導的晶片法案過關，到來台面會的企業領袖，可見台積電所引領的產業投資、生產聚落發展的重要性，因此中南部無論是住宅、商用市場的中長期剛需很強，即便短期有供給無彈性所形成的價格暴漲現象，但在未來高科技領軍下的產業、人口、所得、消費等條件陸續充實後，新的空間投資結構的翻轉，三、五年內必定有成，不會讓人失望。
商用市場因應新一波貿易制裁及經濟封鎖，台商回流或是外商選邊站的效應，將延續二○一八年史上最大投資台灣潮的趨勢，在商辦、工業地產發酵。
豪宅市場雖然產業投資的實質建設成長軌道不變，但是來台的金融投資或是有錢人的國內置產熱，確實會隨著疫情解封、地緣政治、強勢美元，而出現資金外流的現象。
況且目前台北市豪宅成交多為建商餘屋，即便預售豪宅也紛紛完銷或改為邊建邊售，一反前兩年預售去化快速的供給條件，供需條件失調，因此豪宅市場勢必轉淡。
中國房市爛尾樓 台灣房市泡沫化？
而中國大陸的房市，現在正掀起「爛尾樓」風暴，台灣房市也會泡沫化，出現「爛尾樓」嗎？
今年提出「泡沫化」疑慮的是甲山林集團董事長祝文宇，他點名桃園、台中、台南及高雄等地區，因供過於求，會有泡沫化之疑。而在這之前，則是前政大教授，及擔任過台北市副市長的張金鶚曾在二○○七年提出「房市泡沫化」，當年，市場一片驚慌，且二○○八年又因美國雷曼兄弟次貸風暴而引發全球金融海嘯，房市氛圍更糟，大家以為房市真的要泡沫化了。
沒想到，二○○九年政府開始出手救市，台灣房市又起死回生，甚至直衝到二○一○年移轉棟數站上四十萬棟大關。
徐佳馨指出，當時房市沒被打趴，原因有三，其一是民間利率仍低，雖有經濟恐慌，但銀行願意透過寬限期協助屋主降壓。其二是金融危機來得快去得快，美國又透過QE解決問題，讓資金氾濫更嚴重。其三是房地產交易速度慢，但那時各家房仲已經有類似房價資料公布，反而不容易產生多殺多。
不過，自二○一一年起，「居住正義」的呼聲浪中，也迫使政府打房，陸續祭出「實價登錄」、「奢侈稅」、「豪宅稅」，直至二○一六年上路的「房地合一稅」，打房威力最大。
黃舒衛也表示，二○○八金融海嘯因為美國聯準會採用量化寬鬆這種非常規的措施，讓市場很快就充滿流動性，也使台灣金融市場很快止血，所以房市修正只有半年的時間，再加上兩岸融冰，ECFA、MOU等利多消息刺激，市場很快又走回價量齊漲的軌道。
至於中國爛尾樓效應，台灣房市何去何從？徐佳馨認為，相較於中國房地產透過各式各樣的財務槓桿與包裝，讓風險變得難控，台灣相對單純，縱然三月央行升息後的「升升不息」重挫買氣，可是成屋市場還未出現大規模降價倒貨潮，預售市場現階段雖有周轉狀況的中小建商，多數還能找到對象盤出，民間信心雖不及以往，卻不妨礙自住者購屋意願，仍堪稱是正常健康的市場。
黃舒衛則談到，台灣股市第一次上萬點時，帶動房市「一日三價」，之後碰到一九九七至一九九九年的金融危機，加上二千年的千禧危機，台灣真的步入房市低潮。
四大原因 二十年前房市泡沫化
他說，二千年前後的房市低潮發生原因有四：一、全台容積率管制上路前的搶照所創造出來供需失衡；二、產金不分，形成的浮濫放貸現象，最後出現本土金融風暴的骨牌效應；三、九二一地震的重擊及復原；四、網路泡沫、核四停建的市場衝擊。
當初浮濫的放貸以及超額的建築投資，在後續銷售不順、資金斷鏈之後，如果又遇上建商財務不佳或是事業投資不利，就很容易出現爛尾樓。
而這次中國出現爛尾樓風暴，主要是因為對建商銷售預售屋的規範嚴格，也對融資條件限縮，兩面夾殺，建案無法繼續推動。
舉例來說，中國建商要銷售預售屋，除了要有土地開發的許可權之外，還要投入興建計畫的二五％資金才能開案銷售，一方面造成建商短期無法用收進來的銷售頭期款平衡支出，也間接造成建商大者恆大趨勢，甚至需要挪用收入，乃至於以吸金方式籌措資金，風險極高。
另外，二○二○年的三道紅線管制，更使建商無法從金融機構正常取得融資，造成更大的經營壓力及風險。最後，中國的預售屋依法不可轉售，此在市場景氣熱的時候，有搶房、助漲的效果，但景氣轉冷時，卻無退場機制，只得逼得投資客與建商博奕，進一步惡化建商資金進程，逼得建商只能躺平。
生聚教訓 政府嚴控金融風險
反觀台灣在二十年前的市場教訓之下，不但對金融機構放款品質更為要求，也超前部署，從二○二○年十二月即展開土建融的控管，至少對於建商開發、銷售都做了把關，也用更高的門檻屏蔽了財務、營運風險較高的建商，所以二十年前的市場風險已經被控制住。
即便有個案因工料雙漲而出現經營不下去的難題，但多可以合作或盤出全案的方式脫身，而且沒有中國建商前期投資比例過大，無法回頭的難處，因此台灣發生「爛尾樓」的現象很有限。
張欣民則談到，由於泡沫化殺傷力大，是業者最不樂見的市場景象，也因此祝文宇的言論才會引發很大的反彈。一旦泡沫化真的發生，建案預售階段銷售不佳，不僅要面對工料成本大漲，又銀行雨天收傘，建商可能到處調頭寸，或趕緊將手上建案找人接手，若無人伸出援手，建案只好停擺，建商就有倒閉危機，進而出現爛尾樓。
他談到，一九九九年至二千年時，金拍屋、銀拍屋、法拍屋及銀行不良債權多，就是不少建商倒閉，且民眾無力繳貸款，被迫斷頭的情況；而台灣若真的出現泡沫化，空頭房市可能衝擊到整體金融體系的穩定，屆時，政府又不得不出手救房市了。
張欣民指出，因為有上次大空頭，建商倒一大堆，加上不少民營銀行被拖累而被迫退場，當時政府還出手「紓困」。但這種情況也讓現在的建商「餘悸猶存」，財務槓桿不致玩太大，唯一些小建商因周轉不靈而倒閉的情況是可能發生，但漣漪會不會擴大，則很難說，因為政府對金融機構的風險管控方面，目前還看不出有太大問題。
此外，代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，今年七月分數為51.8分，較六月(43.6分)暴增8.2分，分數寫下今年新高，對應燈號仍維持綠燈，且已經「連12綠」，而分數已非常靠近「熱絡注意」的黃紅燈(圖三)。
▲圖3：住展風向球(2022年7月)
房市挑戰依然嚴峻
住展雜誌研發長何世昌表示，風向球六大構成項目呈現「四升、二平」，預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數、成交組數等四項分數上揚，待售住宅建案數和議價率等兩項分數持平。不過，八月因兩岸對峙情勢升溫，是否會為市場投下變數？或許不容樂觀。
何世昌認為，七月住展風向球意外回升至50分以上，並且逼近黃紅燈，使得近一年趨勢線下彎的警報暫時解除。不過，分數回升的關鍵因素之一為供給量激增，這也意味著下半年推案潮已拉開序幕，接下來要注意的是買氣能否跟上，假如供給爆巨量但銷售率下滑，房市前景恐怕不妙。
