2008年台灣房地產出現急凍現象，連帶地，商用不動產市場也好不到哪裡去，外資縮手，只剩本土壽險公司撐場，造成成交量大幅萎縮外，A辦及B辦租金也同步下修。不過，就在一片悲觀氣氛中，因為政府極力作多，央行連番降息外，對陸資的鬆綁也勢在必行，加上兩岸將簽署金融監理備忘錄(MOU)，都成為商用不動產的潛在利多。
#@1@#回顧台灣房地產商用不動產，好不容易在2007年爆出1201億元大量，因為外資的大力搶進，使得多家外商商仲顧問公司也看好2008年的大行情；沒想到，受到金融大海嘯衝擊，原本對台灣商用不動產躍躍欲試的外資縮手，成交比重從2007年的37％，到2008年降為21％，有關土地及整棟大樓的成交量也驟降至947億元左右(圖1)。展望2009年商用不動產市場，雖然不看好的聲浪居多，但高力國際公司董事總經理劉學龍根據ULI所發布、最新的亞太區不動產趨勢報告表示，台北市投資排名，已由2008年的第16名，上升為2009年的第5名，顯示出投資環境穩定，儘管短期內受金融海嘯影響，但長遠來看，商用不動產前景仍樂觀。以中長期發展來看，由於政府擴大公共建設投資的「愛台12建設」，正積極向國際招商，且預期兩岸大三通潛在效益將逐漸發酵，行政院也研擬對陸資來台投資限制做鬆綁，加上台北市供需市場一向平穩，劉學龍認為，雖短期受到衝擊，中長期市場表現依然可期。第一太平戴維斯公司董事總經理朱杏兒認為，雖然全球經濟景氣仍持續向下探底，不論是本地或外地投資人對於跨區域的投資勢必減少，投資決策也將更為謹慎，預估今年上半年的商用不動產投資，仍以本土投資人為主。但第3季後，預估受歐美經濟衰退可望趨緩，及外資信心回復下，部分投資人在第3季後才會有積極的布局動作，台灣商用不動產市場可望逐步回穩。
#@1@#戴德梁行公司董事總經理顏炳立則針對行政院正研擬的陸資鬆綁政策，不抱太高的期許，因為就算鬆綁了，也要看配套措施能不能落實，他認為，從政策發酵到產生具體效果，至少也要1年後。不過，並不是開放陸資來台投資，所有的商用不動產都能雨露均霑，還要看空置率、月租金情況而定。戴德梁行統計指出，2008年第4季A級辦公大樓空置率，相較第3季增加0.94％，為自2005年第2季以來，首次出現空置率上升的情形。再觀察台北市各大主要商圈辦公室的空置情況，南京松江區及敦南區依舊有大型A級辦公租戶遷移至他區B級辦公室，或內湖科技園區、南港軟體園區等，使該2區空置率出現較大的上升幅度，分別達6.0％及9.0％；但敦北及民生區則受惠於兩岸大三通影響，具有鄰近松山機場的優勢條件，反而成為第4季空置率唯一下降的地區，為4.3％。
#@1@#至於月租金方面，2008年第4季，台北市A級辦公大樓受到全球金融風暴影響，平均租金自2004年第4季以來首度出現負成長，下降為每坪每月2418元，也較第3季下降2.26％。而5大區租金的變化，以敦北民生降幅最小，僅有0.4％，跌幅最大者為進入捷運黑暗期的南京松江區，高達5.7％。整體而言，受限於大環境急速反轉的壓力下，不少企業以縮編或遷移至內科及南軟以為因應，故短期內租金將無上升動力。高力國際執行董事楊慧明也指出，相較於亞洲其他國家，台北市在辦公室租金方面處於相對低點，且未來3年的供給量有限，如2009年有華新麗華的1萬7千坪、克緹信義的5500坪、中華電信1萬280坪(合計32780坪)，2010年有新光信義A12的1萬2千坪及台北金融中心的7600坪(合計19600坪)、2011年有遠雄人壽A1的1萬4千坪及國泰人壽Ａ3的8000坪(合計22000坪)，新供給量才74380坪。由於目前舊有辦公室未去化的面積約9萬多坪，即使再加上未來3年的新供給額，也才16.4萬坪左右，若開放陸資來台投資，以商用不動產為優先。顏炳立也假設，如果有600家企業願意來台設點，而每家企業若租用200坪，就能夠去化12萬坪辦公樓面，有助降低空置率。至於可投資標的，他認為，B級商辦與零售店面，要比A級商辦略有投資機會，主要是開放陸客自由行，可以活絡零售店面市場。
#@1@#永慶房屋商仲部協理黃增福也表示，雖然2008年大型商辦的成長力道趨緩，但中、小型商辦交易卻有逐漸走強的現象，即使面對2009年上半年，商辦行情也不易看到V型反轉。但他認為，不必太過悲觀，因為若把投資時間拉長來看，台北市5年前的商辦成交行情，每坪才25~26萬元，現在單價平均都漲到35至40萬元之間，長期增值幅度高達6成以上；若再將商辦與其他產品做比較，不難看出其價格還是相對偏低，未來仍有補漲空間。再就台北市幾個核心發展區的土地開發來看，建商所握有大面積、容積高的地段，還是以蓋住宅為主，假設未來經濟局勢好轉，外資回過頭來再投資，加上陸資鬆綁，以現有的供給量恐怕會產生吃緊的狀況，所以對於商辦市場的前景，黃增福是持樂觀對待。他更透露，去年就陸續有一些買方開始轉租為買，趁勢從房客變房東，而他所建議的投資商圈以具有「陸資概念商圈」為首選，包括民生敦北商圈及南京復北商圈，若今年春天金融監理備忘錄順利達成共識，則未來兩岸經貿往來，對後市的商辦需求將有帶動效果，並影響到月租金的漲跌(圖2)。
#@1@#104人力銀行行銷總監邱文仁也表示，2008年已有中資企業透過104人力銀行(中國)獵才部門，找尋「駐台辦事處代表」。黃增福也表示，敦北民生商圈空置率不升反降，一方面也是反映兩岸大三通後，東方航空及廈門航空等大陸企業來台設立據點。除了商辦之外，零售店面也是另一個可注意的標的。戴德梁行代理部副理吳富芸表示，雖然零售業面臨景氣急速下挫、百業蕭條的情況，但她發現，不少銷售低平價商品的量販店，在去年第4季仍持續展店。包含家樂福蘆洲店，坐落於三重市重陽重劃區，賣場坪數約4000坪，加計美食街與商店街總面積約達1萬5千坪，以及愛買三重店，坐落於三重市萬家福原址，主打北台灣最大的生鮮食品專區，賣場坪數約5000坪，加計美食街與商店街總面積約達1萬1千坪。而以往偏愛1樓店面，也因1樓店面租金過高，有往2樓或地下室移動趨勢；此外，像全聯社、美廉社等平、低價民生必需品的產業，或是outlet暢貨中心，或是如康是美等藥妝店，50~100坪或200坪以內的零售店面，也因超商、超市及一些小本創業者的租店需求，而逆勢成長(表1)。
#@1@#台灣房屋不動產研究員邊筱崴也指出，北市許多精華地段的店面陸續貼出紅單招租，仔細觀察這些店面都是位在大馬路上，大坪數、高總價的產品，在景氣好時這種店面一店難求，原因是租客為搶到黃金店面不惜付出高租金；當景氣下修，民眾消費力下降導致店家收入減少，租客無力承擔高店租，只好轉進精華地段的巷內店面，縮小承租坪數以降低租金成本。她發現，北市目前最夯、最搶手的店面，主要是位於捷運站出口、精華地段，2000萬~5000萬元低總價的店面，主要是投資人認為，即使目前買店面，不見得買在最低點，但在行情進入「冷凍櫃」期，好的物件才會釋出，此時進場也不失為相對低點。加上央行連番降息，定存利率跌破1％，定存戶將出現解約潮，尋找股市、基金、房地產等報酬率更高的投資管道，投資者一撥算盤，店面總價下跌，而投報率上升，超過4％以上，扣掉房貸利率1.5％，還有2.5％，怎樣都比放在定存好，自然會進場尋找投資標的(表2)。
#@1@#走過台北市最熱鬧的忠孝東路，以往一店難求，如今，卻出現不少招租或售出的紅紙，不少想投資店面的投資人，不禁在想，哪些店面才是戰勝不景氣的「不敗店面」？台灣房屋研究員邊筱崴提供4項不敗鐵則：1.人潮聚集的捷運站出口：理由是捷運站出入口人潮聚集，商機無限，投資客在挑選店面時特別注意人潮的動向。一般來說，捷運站大多有4個出口，但並不是每一個出口都會聚集人潮，舉例來說，台電大樓站是少有的5個出口，而3號出口因距離師大夜市最近，所以許多人潮都聚集在此，另外4個出口就無法享受到人潮聚集的好處。2.選擇膨脹的商圈：未來台北會有一些商圈逐漸沒落，一些商圈崛起，主因是台北捷運興建動線，改變了商圈的移轉，例如饒河街夜市、天母商圈因為捷運到不了，商圈逐漸縮小，店面空置增加；反觀有捷運站加持的士林夜市及師大夜市，商圈呈現膨脹的狀態。3.收益穩定的店面：一般來說，租金報酬率可以凸顯店面價值，同地段、同樣大小店面，有租約跟空置店面市價可能差到一半，尤其在景氣寒冬持續營業的店家表示生意不錯，因此這類有穩定租客收益型店面，不但是抗跌店面，也是長期金雞母。4.深跌區店面：過去漲幅大的地段，這次跌幅也很深，例如大安區、信義區去年5月高點至12月低點，跌幅超過2成以上，未來也是精華地段起漲最快，因此建議此時進場還是要挑跌深地段的好貨。
