近兩個月，香港與廣東地區假日最夯的運動是什麼？絕對不是單車環島，而是排隊看房子。光是3月14~15日周末，香港紅磡推出的新豪宅，竟然吸引了數百人領號碼牌排隊準備參觀，電視媒體聞風而至，熱絡的銷售情況讓地產開發商直接在周一宣布封盤，投資人更無懼地產開發商剛發布的大幅衰退年報，積極買進相關股票，開發商無論是股價或本業都出現了小陽春。
#@1@#甫推出的紅磡豪宅南濱海岸，一周內賣掉600個單位，更是震驚市場。過往香港有句名言：「錢少買匯豐，錢多買股票」，但是經過這次的金融風暴，投資人已經不敢將太多身家投入股市，豪宅的保值效應反而成為另類的資金出口。過去一年，香港豪宅市場也受到金融海嘯衝擊，價格平均修正了約25~30％，比起恆生指數由3萬2千點跌破1萬1千點，幅度已經算是輕微。而且房地產始終是必需品，成交量降低並不代表市場沒有需求，而是在等待價格滑落，因此，由去年11月至今年2月，香港的地產價格都有極大的彈性折扣空間，當必需品變成特價品時就引爆了需求，目前市場上的新建案已經沒有太大折扣，顯示市場的需求已經被引發出來。不只是香港，近期中國的地產市場也紛紛傳出捷報，中國房地產銷售在今年前兩個月也出現復甦跡象，深圳、廣州、北京與上海等一線大城市的房地產市場成交量都大幅回升。在中國指數研究院長期觀測的30個大城市中，有24個城市成交量往上揚，甚至有10個城市房地產成交量提升了50％以上，指標性的深圳房地產市場2月份成交量較去年同期暴增五倍之多，就連中古屋的成交都出現一倍以上的成長(見附圖)。根據廣州地產開發商的統計，農曆年後廣州指標性建案每天平均都有200~300件成交案，熱絡的成交更進一步帶動房價的提升，廣州部分熱銷個案售價已經較農曆年前高出2000人民幣/平方米(1平方米=0.3025坪)，北京甚至出現漲幅3成的個案，著名的地產開發商──萬科就將旗下的北京建案提高約18％的售價，仍吸引大批人潮看房，整個市場彷彿回到了2007年中的旺季。另包括中國海外、華潤置地、富力地產等大型開發商，在同期的銷售額都比去年出現60~300％的成長，雖然整體樓價仍未止跌，但成交增加已經大大舒緩地產開發商的資金壓力。
#@1@#令人好奇的是，究竟是哪些人在買房地產？其實由香港的天璽、山頂倚巒等豪宅公開資料可以發現，這些豪宅的買家有超過一半來自華僑與中國內地居民，證明中國居民的消費力依舊強勁。事實上，中國與香港的經濟目前都還沒有明顯的復甦，香港失業率高達5％，中國光是城鎮失業率就高達4.2％，不過兩地同樣有個特色就是貧富差距懸殊，失業人口主要集中在農民工上。以中國為例，農民工失業率超過20％，但是國營型企業至今卻沒有任何裁員、減薪或是倒閉的消息，中國的國營企業今年度平均調薪幅度甚至在10％以上，包括盛大集團、阿里巴巴、中國平安保險等知名企業都宣布大幅加薪，因此城鎮的購買力可說有增無減。
#@1@#中國官方對於房地產市場的態度也是關鍵，近期中國國務院總理溫家寶將刺激經濟方案由固定投資轉向拉動消費，當中最重要的關鍵，就是房地產市場的回溫，進而帶動消費信心。雖然房地產業並沒有被納入中國的十大產業振興規劃當中，但是民生住房問題一直是中國國家發展的重點，例如中國4兆人民幣救市措施當中，就規劃了要解決800萬戶低收入戶的住房問題，以及250萬戶改建問題。目前中國政府研議中的房地產救市措施，包括房貸利息抵稅、房貸利率優惠、放寬開發商融資與稅項、購房入籍等等，雖然僅處於研議階段，但是地方政府卻已迫不及待公布許多救市措施。例如廣東省政府就於日前推出15條房地產新政策，一方面鼓勵地產消費，一方面支援地產開發商；而類似廣東省的地方性政府拯救房地產措施近日紛紛在各省市傳出，更顯示中國中央正「默許」相關救市措施，中國房地產類股股價蠢蠢欲動，極有機會成為股市中的一大黑馬。當然，以今年至今的銷售表現，斷定中國房地產市場復甦為時太早也太樂觀，畢竟中國地產市場目前仍有供過於求的壓力，香港整體房市預計也還有2成的跌價空間。
#@1@#不過由近期中國與香港房市的熱銷，我們仍可以找出相對應的投資機遇。首先，無論是中國或香港，精華區域地段的房價及成交都已經落底反彈，例如香港的九龍站，中國的北京、上海、深廣地區等，若中國未來真的落實購房入籍政策(你在哪邊買房子可以入那邊的戶籍)，這些精華地區必將湧入大量購屋客，因此這些地區的開發商如新鴻碁地產、長江實業、中國海外、華潤置地等都可以特別留意(見附表)。另一方面，目前熱銷的地產案件都屬於中高價位豪宅，顯示目前的消費群仍集中在金字塔中上階級，因為豪宅價格下跌，才引爆了購屋需求。而一般住房仍有供過於求、消費意願與能力不足的問題，因此建案規模與定位，就是另一個考量重點。最後在資產負債與現金流的考量上，香港地產開發商普遍擁有大筆現金，因此配發股息比率將是影響股價的關鍵。而中國地產開發商普遍有資金短缺困擾，負債過高的開發商不宜長期投資。
