又到5月的報稅季節，你有申報上的困擾嗎？尤其是在去年從無殼蝸牛晉身為有殼蝸牛者，或者是去年有買屋、賣屋者，很多人常因搞不懂如何申報而一個頭、兩個大。《理財周刊》特地邀請永慶房屋契約部經理陳俊宏為民眾解惑，他表示，不動產的交易或出租、承租行為，於綜合所得稅的申報時皆有節稅的方式與空間，納稅義務人除了要了解稅法相關規定外，也必須著手準備相關的證明文件，才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。一般來說，綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產交易相關而可能產生的稅務，大致可以分為4大類：1. 售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額2. 購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額3. 出租屋：房屋租賃收入4. 承租屋：房屋租金支出陳俊宏表示，就售屋族、購屋族及換屋族來說，稅法的申報較複雜，而房東族及房客族來說，只要就房屋租賃所得及房屋租金支出相關金額進行申報即可。問題是，很多房東會跟房客約定好，若要報稅，那就要漲租金，因此，雖然稅法給予房客申報扣抵的權利，但實際上，都在房東與房客私下有約定而「形同虛設」。因此，本文將特別針對買屋、賣屋者的稅法申報，以案例方式進行剖析，讓申報人更了解，用哪一種申報方式對自己是最有利。
#@1@#以賣房子的屋主而言，最單純的情況是因為售屋產生「財產交易所得」，最簡單的申報方法，就是以「房屋評定現值」的固定比率，計算出售屋所得。這時，申報人就要認識這個表格(表1)，因為你住在哪個縣市，就關乎你在申報「房屋評定現值」的固定比率。舉例來說，假設你賣出的房子是在台北市，其房屋評定現值為100萬元，則依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為29％，在申報所得時就需填寫財產交易所得為29萬元。(100萬×29％＝29萬)另假設是在台中市，其房屋評定現值為100萬元，則依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為13％，在申報所得時就需填寫財產交易所得為13萬元。(100萬×13％＝13萬)不過，如果你是採取列舉扣除額申報的話，因為你當初買屋時，有支付一些費用，如承購時的仲介費、裝潢費、代書費、規費、印花稅、契稅等，都可拿來列舉扣除(相關單據應確實留存)，因而也出現不同的申報方式及金額。有售屋者，可以試算過後，再挑選對自己最利的方式申報。注意：1. 房屋評定現值，是指建物的價格，會依蓋好時的工程造價，再依建材逐年按百分比遞減，也就是房屋的「折舊」觀念，這也是每年房屋稅會愈繳愈少的關鍵。2. 房屋評定現值的金額為何？在每一份買賣契約書中都有載明。
#@1@#「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族，在申報所得稅的時候，到底有沒有節稅的招數呢？陳俊宏表示，當民眾同時有購屋及售屋行為時，若購買的「房屋價值」大於「出售房屋價值」，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。不過，「重購自用住宅扣抵稅額」一項，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，每每遇到報稅的時候，也是民眾最感到吃力的申報項目。陳俊宏認為，只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件：1. 不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。2. 購屋的房屋價值必須高於出售的房屋價值。3. 兩間房屋產權登記的時間，必須在2年以內。4. 兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。
