全台灣最貴的「超豪宅」在哪裡？從去年喊到現在，位於台北市敦化北路，正在興建的文華東方酒店(原中泰賓館)後方的「文華苑」，21日終於登場了！近幾年幾乎成為豪宅代銷代名詞的海悅廣告，同時也是「文華苑」的代銷公司，其中，負責媒體及廣告行銷創意的舵手，也是海悅廣告除了總經理黃希文之後，第2把交椅的執行副總經理曾俊盛預告：「『文華苑』的開價，每坪絕對喊上200萬元以上！」
#@1@#「文華苑」憑什麼成為全台最貴豪宅？曾俊盛要大家拭目以待。除了總經理黃希文親自操刀外，最重要的是，它是文華東方酒店集團進入台灣，第一棟結合飯店與住宅的指標建案，也是代表作，因此，海悅為此豪宅所做的各種行銷文案，全部要送至香港讓酒店集團亞洲總監Andrew Hirst過目，至於公開日期一延再延，也是為了配合Andrew Hirst來台時間。「文華苑」會受到矚目，主要是每戶面積多達250坪，而更稀有的是，它僅僅只有24戶。曾俊盛透露，其等級要比台北市最早喊出上億元總價的仁愛路「帝寶」豪宅案更頂級，絕對是空前絕後！他甚至誇張地說：「現在不是價格問題，而是看你買不買得到！」以潛銷期已銷售6成，正式公開後只剩下10戶可銷售，他自豪地說：「現在很多人排隊等著買呢！」如果他說這話的時點，是在發生金融海嘯的2008下半年，絕對被人反嗆回去，但今年的公開時機，則搭上股市反攻上6600點，經濟轉好的大環境下，反而讓人引領期待，想看看全台最貴豪宅長怎樣？
#@1@#有幸先睹為快的，當然是身價不菲的富豪。依據曾俊盛的說法，以文華苑每戶高達250坪計算，每坪單價200萬元，則至少要能拿出5億元以上，才有機會入住。假設以海悅正在行銷的信義計畫區最高價豪宅案「台北信義」來說，其目前的每坪成交價為140萬元，文華苑開價喊200萬元，就算打個8折，每坪160萬元，入住門票也要4億元，而能拿得出4億元買豪宅的人，身價至少數十億元以上。
#@1@#250坪有多大？曾俊盛開放以上億元打造的「台北信義」接待中心供參觀：裝潢高檔樣品屋，光是客廳的108吋液晶電視，就夠讓人震懾，坐在長沙發觀賞現場播放的交響樂演奏DVD，讓人猶如置身歌劇院般；而38坪大的主臥室，更是尋常百姓花一輩子努力，都不見得能買得起的房子大小，有錢人單是睡覺都非凡人可比。由太子建設(2511)投資興建的「台北信義」，從去年下半年潛銷至今，已賣掉78％，每坪單價從最初的118萬元，3次調價至140萬元。「現在業主惜售，未來價格還會往上調，很多客戶第2次來看，都驚訝地說：『怎麼又漲了？』而我們只能說抱歉，且剩下的戶數，每戶價格還會再調漲。」聽他這麼說，好像海悅賣豪宅，是多麼輕而易舉？曾俊盛則解釋，全是拜「地段」好所賜，因為信義計畫區的豪宅用地，賣一塊少一塊，對想住在具有身分地位象徵的信義計畫區者，自然具吸引力，他並預言，3年後，信義計畫區的新建案，絕對站得上200萬元。不過，能成為市場上「最會賣豪宅」的代銷公司，負責創意行銷的曾俊盛也不是浪得虛名，以「台北信義」來說，前一陣子才跟賓士汽車公司異業結合，舉辦一場VIP級客戶的浪漫賞車Party，藉由活動把頂級客戶請到現場賞屋。談起曾俊盛操刀行銷豪宅的豐功偉業，絕對要提他打響名號的信義計畫區10大豪宅之首的「信義富邦」。10多年前，他推出看豪宅得先「預約」，在市場上造成「話題」；加上林百里、郭台銘等名人富豪先後在此購屋置產，更造成轟動，成功把「信義富邦」拱上當時每坪80萬元的天價。
#@1@#「當初買的人，現在都賺一倍了！」曾俊盛說到，海悅自從打響知名度後，累積不少老客戶，成為海悅日後在「搶案子」上的無形靠山。曾俊盛讓人津津樂道的創意行銷，還包括2003年SARS前後房市買氣潰不成軍時，利用名人代言來行銷國美建設位於中山區的「華爾道夫」豪宅案。他說：「我們考量到中山區從日據時代就一直是『繁華』代名詞，加上購屋者中，潛藏著一群受過日本教育，屬於高所得的懷日情結客戶，因此認為，具有藝術氣質的旅日明星翁倩玉，若能代言『華爾道夫』，最能受客戶認同。」曾俊盛總共飛去日本2次，才請動翁倩玉首度為房地產代言，而開幕式前1個月，不僅透過電視集中火力宣傳，引起懷日族群的注意，另在長春路與龍江路也立起各種大型宣傳看板，結果，短短幾個月，逆勢達成100％的完銷率，並開啟名人代言新風潮。
#@1@#2007年富邦建設在中山北路7段77號推出「天母777」豪宅案時，因為富邦文教基金會長期贊助一些年輕的藝術家，加上天母地區深具人文氣息，海悅進而在建案現場辦畫作及雕塑品的藝術展覽，帶動日後不少建案的藝術行銷風。能獲得不少建商的信任，搶得代銷案子，除了創意行銷之外，也要有膽識。像「台北信義」潛銷時機是房市急凍期，原先行情最好時，海悅喊出「每坪150萬元超豪宅」，但真正對外開賣，卻是從118萬元賣起，他是怎麼說服太子建設同意的？曾俊盛說：「每一家上市公司，重視的是EPS表現，我向太子建設保證，當房市氣勢上來，每坪售價一定調漲，讓其達到盈餘目標，結果，我做到了！」曾俊盛的膽識還包括快刀斬亂麻，那就是2008年金融海嘯的無情襲擊，讓近幾年來，每年推案量代銷金額全台第一大的海悅廣告(見附表)，在2008下半年傳出財務危機的消息。
#@1@#曾俊盛坐在「台北信義」接待中心表示，「當初我把下游包商請過來，希望他們共體時艱，把票子拿回去，延後一、二個月，沒想到，流言就四起，說海悅撐不下去了。」流言會四起，主要是海悅代銷的每一個豪宅案，都花上億元打造接待中心，而手中同時有10多個建案，加上有些代銷案已花下大額廣告，至少有20多億元資金需求。曾俊盛坦言當初做的動作「太粗糙」、「太急了」，以致原本就樹大招風，而易讓人放大來看。為了化解危機，總經理黃希文和曾俊盛等3位副總研商，決定壯士斷腕，做出賣掉所有的土地資產，轉換現金的動作，且立即清償所有接待中心、樣品屋的興建費用，曾俊盛說：「海悅決定採取零負債經營，結果，賣掉土地資產後，手中現金反而多達6~7億元。」危機也是轉機，成功度過去年的金融海嘯後，「台北信義」成功銷售近8成，而「文華苑」未演先轟動，也有6成的銷售率，讓曾俊盛有信心，未來仍將是豪宅行銷的佼佼者。
#@1@#海悅廣告有4巨頭，分別是總經理黃希文、執行副總曾俊盛及林輔政、王俊傑2位副總等4位股東。他們原是富陽建設的老同事，自1995年獨立成立海悅廣告後，藉由分工合作，如黃希文負責建案行銷文案的定調，以及接待中心樣品屋風格的決定；曾俊盛是媒體發言、媒體廣告行銷及創意點子；林輔政負責平面規劃；而王俊傑則是建案現場的業務執行，讓海悅在短短的13年內，因為獲得不少建商的認定而搶得建案代銷，推案量年年創新高，而成為代銷業的龍頭。
#@1@#曾俊盛擁有美國密蘇西里大學會計系MBA學歷，可說是國內房地產代銷業老闆中學歷最高的一位。在員工眼中，曾俊盛的數字觀念很強，很會抓成本，故屢屢以成本數字來說服業主，把建案交給海悅來行銷。英文能力強的他，每天仍持續戴耳機，收聽英文廣播，特別是國外的政經訊息，讓他更能掌握時代脈動。
