香港近期爆發房地產熱潮，買房子租房子得用搶的才有機會成交。筆者在香港工作，近期因為租約到期要換房子，沒想到找了4間地產代理商、花了一個月時間還是找不到。其實筆者一點也不挑，房子已經找到離市中心要一個小時的周邊區域，但是有太多大陸投資人都在搶房子，過去一周房屋租金漲了將近15％，更有地產商已經登報預告下半年要持續漲價，眼看市場利率偏低、資金充沛，這股由大陸投資人帶動的房地產價格大戰，似乎才正要上演。
#@1@#中國與香港在2003年底簽訂CEPA(Closer Economic Partnership Arrangement，更緊密經貿關係協定)，之後除了股市展開長達4年的大多頭以外，房地產市場更出現本質上的變化。因為中港兩地的貿易往來日趨頻繁，內地投資人大舉將香港視為子女海外留學或發展海外事業的最佳地點，再加上人民幣開始大量在香港市場流通，香港經濟體開始受到人民幣經貿結算的影響，房地產的價值因而受到人民幣升值的支撐，整個房市比起股市更受到青睞。2003年時，為了吸引中國投資客布局香港房地產市場，香港政府也特別推出了投資移民計畫，截至2008年為止共收到6503宗申請案，平均投資額為712萬港幣，比計畫規定的650萬港幣下限，高出9.5％。其中，2007年全年的房地產投資達13.6億港幣，到了2008年上升到32億港幣，當中有80％的資金來自中國，可見開放後帶來的巨大錢潮。另一方面，隨著中港之間的交通愈來愈便利，房市的熱度也愈來愈高，例如2007年西部通道等新口岸開通後，深圳投資者開始湧至香港，當年「十一黃金周」期間，中國最熱門的旅遊團就是香港看房團，例如今年在各大影展都出盡鋒頭的天水圍，就是內地投資人最早在香港大舉購屋的所在地。另外近期開賣，離羅湖(中國與香港的交界)非常近的烏溪沙站新住宅，也因為吸引了大量的中國投資客，甚至有「洋參大王」之稱的楊永仁，也一口氣買了10戶單位，中國投資客驚人的購買力展露無遺。
#@1@#在中國投資客大舉投入香港房地產的熱潮中，豪宅市場可說是消費力最高的項目，特別是許多頂級富豪近年紛紛到香港置產，不但上了新聞版面，更炒熱了豪宅的買氣。2005年時，冠城集團主席韓國龍率先投入2億港幣買進香港豪宅，帶起中國頂級富豪在香港置產的風潮，之後包括前國美電器主席黃光裕、北京奧運中大出鋒頭的體操王子李寧(上市公司李寧運動用品主席)、代理國產名酒五糧液及著名香煙品牌紅塔山的銀基有限公司董事長梁國興等等，都陸續斥鉅資購買香港豪宅。而近期，以QQ即時通訊軟體(中國版的MSN)席捲大陸市場的騰訊集團主席馬化騰，更以1.6億港幣價格，直接將長江實業集團旗下渣甸山名門第三座頂層全層買下，將中國頂級富豪的香港置產風氣推向最高峰。4月份時，亞洲首富李嘉誠在媒體上公開表示看好股市，並點名旗下的長江實業(00001.HK)是理想標的，話說完不到2個月的時間，長江實業股價一路由70港幣以下飆到100港幣以上。
#@1@#5月底李超人再開金口，這次他強力看好房地產市場，更罕見地說「放3、4年一定賺錢」，話一說完，現在香港的大型建案每天都擠滿人潮，當中不乏中國投資客大手筆掃貨的情況，今年5月份赴港買樓的內地客戶是去年11月份時的5倍。而隨著兩岸三地的持續開放，房地產市場的熱度在下半年也將愈來愈旺。李嘉誠看好地產市場，除了著眼內地投資人的消費力以外，市場資金氾濫更是關鍵，目前全球央行紛紛採取量化寬鬆的貨幣政策，在香港貸款買房子的利率最低已經降至2％，大大降低投資人的負擔，以20年的貸款年限來算，港島與九龍區許多10年內的大型建案每個月要負擔的本利和幾乎都低過租金，在買比租更划算的情況下，引爆了非常強力的買氣。除了李嘉誠公開喊進以外，香港恆基地產(00012.HK)的主席李兆基，更表明地產股是未來3年最值得長期投資的標的。
#@1@#地產市場的買氣當然也反映在股價之上，年初至今，香港地產股的反彈也非常強勁，最高甚至出現1倍的漲幅，但因為業績與地產價格的提升，地產股的股價仍低於淨值(表1)，相較於中國與台灣同業淨值比普遍在1.2~1.5倍之間，香港的地產股仍然便宜許多；加上香港地產股平均每年都有3~5％的股息，的確具備了長期投資的空間。在地產股中，龍頭地產開發商絕對是首選，例如李嘉誠的長江實業創業60年來未曾虧過錢，新鴻基地產(00016.HK)更被高盛譽為地產界的PRADA，這些大型龍頭股的建案往往與政府規劃相結合，例如捷運共構建案均為大型地產開發商的開發項目，因此深獲投資民眾喜愛。著眼中國投資商機，也是最理想選擇，以新鴻基地產為例，CEPA簽訂之前股價只有25港幣，簽訂之後卻一路上漲到175港幣，足見其受惠程度遠遠高出其他產業，甚至是同類型個股。
#@1@#隨著兩岸三地的持續開放，大中華經濟圈正持續以飛快的速度在開創新局，未來我們會看到愈來愈多中國富豪在兩岸三地頻頻買地買房子的消息。當然，以台灣投資人的角度來看，或許對香港地產股的熟悉程度並沒有太高，但是香港經驗卻告訴我們，地產股才是中國投資人(專業投資人與散戶)最感興趣的產業(表2)，隨著兩岸愈形開放，必定會有愈來愈多的房地產考察團到台灣，雖然地產股漲幅已高，但大型地產開發商長遠的投資價值，絕對應以倍數的格局來看待。
