購屋 3大時機、6大心法、6大必殺技

一般人會買預售屋，除了想要住進新房子外，最主要的是「用時間換取空間」，不必一下子拿出一大筆自備款，因為從購買預售屋到房子蓋好，長則2年，短則1年。
而在房子蓋好前的施工期，依工程進度付款，就自備款不是很夠的購屋者來說，經濟壓力就不會太重。
一般購屋的付款公式為：總價＝貸款＋自備款，預售屋的自備款付款方式則是「定金＋簽約金＋開工款＋工程期款＋交屋尾款」；至於工程期款中，又有結構零付款、工程期款全免等方式，讓購屋者可靈活運用資金(見附表)。

預售屋該怎麼買，才能買得安心呢？根據消基會的統計，有關預售屋的買賣糾紛屢見不鮮，例如坪數不合、合約糾紛及房屋瑕疵等。而經常有民眾會問，現在是進場時間點嗎？信義房屋代銷協理何胤諭表示，選購預售屋有3個時機點要好好把握：
1. 房市景氣、房價持平時：這時候選購房子最安全，就像股市一樣，只要不是在最高檔進入，選在持平時買預售屋，等完工時就幾乎是下一波的起點。
2. 景氣下降時：因景氣衰退，在建商不積壓商品就是萬幸的心態下，較容易選到品質好、條件佳的個案。
3. 短期房市暫難揚升時：若房市一片低迷，分不清未來漲或跌時，在建商急著變現、避免資金負擔過重的情況下，對買方而言，不但可買到理想地段的產品，議價空間也大，是最佳進場時機。

不過，以前房市景氣大好時，一到預售屋的接待中心，現場萬頭鑽動外，常會聽到「賀成交！恭喜某某先生或小姐，訂了哪一戶。」的廣播聲，不明就裡的人常受到現場氣氛影響而「趕」著下訂，等回到家想了想，無不後悔萬分。
有人則是看到現場「樣品屋」裝潢得漂漂亮亮，想著以後的家就是這樣子，殊不知，裡頭可是暗藏玄機。

再者，建商為了加速成交，不斷推出零利率補貼、免頭期款、買屋送裝潢、消費券放大抵房價等等行銷手法，甚至找來假客戶製造現場人滿為患的銷售假象等，消費者該如何破解預售花招，避開預售陷阱呢？
何胤諭指出，要注意的預售廣告花招有：
1. 廣告價格潛藏陷阱：常見廣告文案上寫著「每坪XX萬元起」，或「免頭款、低自備款」，以低價吸引消費者注意，實際上價格都隱含在其中，須注意合約上載明的實際坪數及總價。
2. 廣告標語不實：如「極美大花園」、「豪華雙車位」等，廣告上各種建物外觀、設計、格局配置，不得為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，消費者可收集保留所有預售廣告，以便交屋時對照是否與當初認知不同，有被欺瞞的嫌疑。
3. 小心坪數被灌水：不管是標榜「大坪數」、「大格局」、小豪宅，或者是挑高樓中樓等產品，均需注意產權面積與使用面積的差別。
4. 保留地主精華戶：許多銷售停滯已久的推案，會將條件不佳的餘屋再包裝，以地主精華戶出售，吸引消費者關注。

另預售案的陷阱有：
1. 樣品屋空間與實際空間不符：建設公司常會以個案中最有賣相或主力產品，作為設計「樣品屋」的標準，將樣品屋裝潢得美輪美奐，並透過裝潢及布置陳設，隱藏室內空間中的樑柱等設計，讓空間感變大。
2. 工業住宅：以一般事務所或零售業等名義申請建照，將室內規劃成一般住家配置圖，誤導民眾以為是一般住宅產品。
3. 陽台外推：室內空間配置圖，將陽台納入室內空間，誤導民眾室內空間被放大，實際坪數卻不含陽台坪數。
4 .公共設施：休閒設施示意圖，實際上是停車位或消防通道，尚未申請改建成功。
5. 山寨溫泉、地熱水「裝」溫泉：溫泉需通過經濟部溫泉法檢測，取得溫泉水權的正名登記。
6. 標語不實：廣告表現與文案使用，誇大不實。
7. 房屋各項空間尺寸標示不清：需確認合約書上附圖所標示的室內格局尺寸，是否有標示清楚，以免交屋時因對空間認知差異產生不必要的爭議。

由於購屋是人一生中最大的一筆支出，為了避免產生購屋糾紛，何胤諭說，購買預售屋還要留意6大心法：
1. 民眾購屋前，最好能到工地現場實際瞭解環境、地勢、交通等各相關條件是否理想。因為購屋者所買的不單是一棟房子，周遭環境更是重要。例如有無捷運或公車站牌？業者所說僅需10分鐘，是指步行距離，還是行車時間？是否臨近市場、學校或公園？
2. 把握5天審閱期，細讀合約每條條文內容。依消保法規定，購買預售屋有5天的契約審閱期，這5天內反悔不買，則所簽立的契約視同無效，業者應退還全額定金給消費者。此外，銷售過程中，建商曾經口頭允諾的事，也要白紙黑字加進契約中。
3. 拿到合約之後，最好先查看棟別、樓層是否是自己購買的那戶，契約中應載明建物實際使用坪數、權狀坪數，若購買的坪數與總價有誤，應立即告知銷售人員，請對方立刻重擬一份合約。
4. 要詳細查看總配置圖，瞭解房屋在整棟規劃設計中坐落的位置，例如是否位處邊間？景觀視野如何？另從「格局圖」可透視房屋格局是否方正，了解樑柱之位置，避免大樑橫跨客廳、主臥室等缺點。
5. 建商都會附送一些廚具、衛浴等建材，契約中應避免有「同級品」之字眼，最好能在訂約時附上「價格明細表」，以便作為來日更換品牌之依據。
6. 檢視施工品質：有些預售屋完工、交屋後不到1年，就出現各種工程缺失，民眾最好在交屋前，利用雨天時到工地檢查滲漏水狀況，把水龍頭開到最大，測試水泥砂漿是否流入排水管道，避免造成日後居住的困擾。

決定買預售屋後，消費者最關心的是「如何殺價」。何胤諭說，房市低迷時，殺價相對較容易，但房市回溫，一樣也有殺價妙招，建議消費者可確實掌握「議價6招」。

第一招：選好目標，貨比三家不吃虧！
看屋之前，要先上網查看附近房市的相關報導，最好先去當地的房仲店頭詢問，打聽目前和過去有什麼推案，推案價、實際成交價如何，然後再去該預售案附近繞繞，看看周邊有無其他預售案或新成屋，多方打聽個案售價，通常預售屋行情就八九不離十了。

第二招：多組出馬，團購力量大！
如果看過物件，覺得很不錯真的想買，不妨大膽出價，然後晚幾天再決定是否簽約，期間先委請幾組親朋好友(生面孔)去看屋，同時議價，如果大家問到的價錢都差不多，就表示可能接近公司底價，但如果有一組問到較便宜的售價，就用那一組的行情去簽約。另也可找朋友一起去，詢問若一次買2戶或3戶，折扣空間有多大？測試建商底價的空間。一般而言，購買戶數愈多，折扣空間愈大。

第三招：先議單價，再議總價！
譬如總價1200萬元的30坪房子，每坪單價就是40萬元，如果以總價殺價，頂多殺到1000萬元；但單價40萬元，打8折，每坪32萬元，總價就可以殺到960萬元。甚至可再和銷售人員商議，再少個10萬元，或是要求總價去掉尾數，900萬元就可買到。

第四招：危機入市撿便宜！
以2008下半年為例，許多預售案單月銷售率不是零件就是一件，賣了幾個月還是賣不動，像這種情形，不妨大膽出價。

第五招：展現誠意，現金、支票最大！
若有能力付現買房子的人，往往有更大的折扣空間，或者帶著支票去下訂，讓代銷業者或建商充分感受購屋者積極想買的意願，通常也會有意想不到的收穫。

第六招：善用冷門時段！
盡量在平日，也就是非假日去看屋，一來可以慢慢跟銷售人員磨價格，另也因為在場的客戶不多，銷售人員為了衝業績，往往願意多提供些許折扣。還有，可掌握測試市場水溫的「潛銷期」(建商為搏成交的好采頭，通常議價空間較大)和接近「結案期」(代銷公司急著要結案，建商也需錢周轉)，比較有議價空間。

萬一上述所有的殺價撇步用盡，建商或代銷業者還是堅持價格不動，不妨退而求其次，轉拗贈品，能拗就拗；像是建材選配方面，要業者全送或許有困難，但打折總可以，東省西省，有時候省下的費用也相當可觀。

購買預售屋的民眾，一定要記得問「公設比」，公設比是指公共設施面積與建築物總樓地板面積的百分比值。
何胤諭說，由於建築法規修訂，強制設置部分必要的安全設施，使得公設比節節攀升。大約在2007下半年之後完工的住宅產品，公設比通常會在30％以上，部分甚至會超過40％，與2007年以前完工，公設比為20~25％的產品相較，虛坪多了約10％左右。
原因在於2005年7月1日建築法規新制實施後，強化消防安全設備的規範，要求8樓以上建物強制設置「雙安全梯」，緊急升降梯梯間也必須設置獨立出入口的排煙室；這兩項新規定讓「公設比」提高5％左右，因此，未來30％以上的高公設產品將成為常態。
公設又可分為「大公」及「小公」。以一般習慣來看，「大公」泛指全體住戶所共同分攤的公共設施，包括樓梯間、地下避難室、運動與遊樂設施、水電設備、空調機房等；「小公」則指同一樓層或特定樓層單位的住戶所分攤的公共設施，如電梯間、走道、門廳等。
部分建商為增加售屋面積，會將「小公」登記於主建物內，故需事先查明以免發生糾紛，另雨遮的面積若太寬，也代表購屋者要付出更多的購屋成本。

台北市仁愛路豪宅「帝寶」當初預售開價，一坪要賣100萬元，大家都說「有行無市」，但現在成交價卻飆至130萬元以上；而最近喊出每坪200萬元的「文華苑」，有沒有那個價值？市場上見仁見智。
上述是豪宅市場的價格遊戲，非一般受薪階級玩得起，但是，存了自備款想買屋的人都在問：「合理的房價如何算？」
何胤諭建議消費者，不妨以區域附近的新成屋價格作為標準，議價之後，能夠愈接近新成屋價格愈理想。
舉例來說，若當地有新成屋大樓，每坪售屋行情為40萬元，通常景氣不佳時，預售案行情會相當接近新成屋價格，甚至低於新屋價格。
大致上，預售案行情，約是新成屋加上5~10％，如果新屋是40萬元左右，則預售案約每坪42~45萬元之間，可算合理價格。
但若房市大好或是未來性較佳的地段，預售案則可能出現2成以上的差價，每坪行情可能到48~50萬元左右。
不過，要注意的是，開價仍須視建案坐落的地段、建商的商譽、規模，以及提供的建材而有些許差異。