你知道世界最大的車站在哪裡嗎？答案是：位於美國紐約曼哈頓第42街、第45街與公園大道(Park Avenue)、萊克星頓大道(Lexington Avenue)交會處的紐約中央車站(Grand Central Station)，它也是全世界最大、最繁忙的公共空間，擁有44個月台，67條鐵軌，它更是4條鐵路(大都會北方鐵路、紐約地鐵7號線、萊辛頓4、5、6號線及S線)交會樞紐。中央車站的設立，帶來廣大人潮，也讓周遭的商業氣息跟著蓬勃發展。利用暑假到紐約自由行的台灣大學生劉心怡說：「Grand Central Station附近的商業氣息真的很熱鬧，但是，很多東西也真的很貴。」
#@1@#舉個例子來說，2006年聖誕節前夕，前總統陳水扁的兒子陳致中，為了申請博士班入學前往紐約，當時就是在紐約中央車站附近一個連鎖商務旅館W Hotel下榻，這是一間陳設相當簡單的普通商務飯店，坪數不大，浴室更只有簡單的淋浴設備，但一個晚上的房價超過新台幣1萬元。一位台商說：「那家飯店我住過，等於是一家小旅館，賣的卻是台灣台北車站附近凱撒大飯店豪華套房的房價。」不單單是在中央車站附近的飯店房價驚人，紐約曼哈頓區因為有了中央車站設置，這個區域不動產房價也是美國「數一數二」的高價區。根據米勒薩姆爾公司(Miller Samuel)的資料，統計2009年第2季曼哈頓1房公寓平均房價為65萬美元(約新台幣2098萬元)；2房公寓為127萬美元(約新台幣4099萬元)；3房公寓為235萬美元(約新台幣7584萬元)；4房公寓為392萬美元(約新台幣1億2650萬元)。
#@1@#這個令人咋舌的房價，還是受到美國金融海嘯的影響，下跌之後的價位。以米勒薩姆爾公司的統計數據來看，1房的房價是下跌17％，2房下跌23％，3房下跌37％，4房則是暴跌47％，所以，如果美國沒有受到金融海嘯影響，把這個下跌的幅度加回去，紐約曼哈頓中央車站附近的房價，恐怕更是會讓台灣人感覺到「受不了」的天價。上面的數字，僅僅是美國一般成屋市場「公寓」的「平均」房價！在台北市最貴的大安區，如果1戶1房公寓開價2098萬元給你，你恐怕會罵他一句「神經病」，因為1房公寓充其量不過是18~20坪，用紐約中央車站所屬曼哈頓區域的平均房價來換算，等於單價高達每坪105~117萬元。這樣的房價怎麼能接受？然而，更讓人無法接受的事情，其實在全球也不斷在發生中，香港最高的摩天豪宅「天璽」爆出天價，91到93樓的樓中樓，每坪最高價1057萬元，1戶112坪，超過新台幣11.8億元，刷新全世界最貴的豪宅紀錄。這些「超級貴」房子的銷售，通常都必須靠「國際買家」來支撐。
#@1@#所以，台灣與中國簽署MOU(金融監理合作瞭解備忘錄)、ECFA(兩岸經濟合作架構協議)之後，將會有全球的資金湧入台灣投資，這些「國際買家」是用世界觀點在看全球，「地段比價」是他們投資房地產的重要參考依據，一旦看到台北市房價，相較於國際都市行情有落差，這些「國際買家」的出手恐怕會「毫不遲疑」。所以，用長期觀察角度來看，台灣房地產價值相較於全球來說「是落後的，所以依舊有上揚的潛力。」創意家行銷董事長王明正這麼認為。達麗建設(6177)董事長謝志長說：「兩岸簽訂MOU與ECFA之後，對於房地產而言，就會是一個長期利多，國際資金來台灣投資，一定需要辦公室與住宅，好地段、好品質的房子都會是這些國際買家獵屋的首選。」所以，地段很重要、產品很重要，當然未來的發展價值更重要。以紐約中央車站的交通樞紐，與曼哈頓區域房地產發展可以看得出來，交通是會給房價帶來正面的影響，既然這樣的例子在國外已經成為「投資鐵則」，那麼，一旦外資來台投資，第一個獵屋的焦點，當然就是以交通樞紐為中心點，向外輻射找尋最值得投資的地段產品。
#@1@#台灣也有一個中央車站，那就是大家通稱的「台北車站」，這個交通樞紐位置，其地位相當於紐約的中央車站，在台北車站裡，有5條鐵路(台鐵、高鐵、捷運板南線、淡水線、南勢角線)匯聚，相較於美國紐約中央車站的4條鐵路匯聚，還多了1條，在區域的地段與地位價值上，台北中央車站的價值，等同於紐約中央車站。已經擁有美國綠卡的華裔宋慶源說：「其實可以把台灣的台北車站，當成縮小版的紐約中央車站來看待。」一個紐約4鐵匯聚的中央車站，區域房價水準是台灣中央車站的4~6倍，如果不是紐約房價太貴，那就是台灣的房價實在太便宜。用這樣的眼光看台灣中央車站的房地產價格，外資、陸資、台商們的心態，當然就會像是台北市的買家看高雄房價一樣，「真的很便宜」。所以，面對MOU與ECFA未來對台灣市場的影響，現在房地產置產投資策略當然也需要調整，熟悉外來資金選擇房地產的原則，跑在這樣的原則前，你就能更事先卡位，等待增值的利潤。因此，面對台灣整體金融環境未來的變化，在房地產也必須有3個新的選擇。選擇1 以「交通樞紐」為軸心 向外輻射找地點全球中央車站周遭房價發展的例子，不只有紐約中央車站，趕在2006年世界杯足球賽開打前完工、耗資8億歐元、歷時10年才完成的德國柏林中央車站(Berlin Hauptbahnhof)，堪稱目前全歐最大、最新穎的火車站，完工之後不但成為德國新地標，也帶動周遭商業、房地產的發展。德國的房價已經10年沒有出現巨大變化，但是，中央車站一完工，周遭房價上漲卻相當明顯。《世界又熱又平又擠》的作者湯馬斯．佛里曼(Thomas Friedman)就曾經說過：「只要看過德國柏林中央車站那種壯觀的景象，你會好奇，二次世界大戰，到底戰敗國是美國，還是德國？」顯然，一個亮眼的公共工程完工，對於區域房價影響是直接的。台北車站也有個亮眼的公共工程「中央車站與中央公園整體規劃設計」正在計畫中，是從淡水河至華山創意文化特定專用區。這個計畫，將重新塑造國家門戶的整體規劃。在外資眼中，「台北中央車站」就是一個值得投資的計畫區域，當然，你也可以選擇「南港車站」的交通樞紐，在輻射狀的領域中，找尋適合的投資區段，只不過，在國際投資平台上，「台北」的地域知名度，比「南港」高出許多，國際投資買家在台灣獵地，可能「Taipei」會比較容易弄得清楚，比較搞不懂「Nangang」。現在以台北中央車站這樣的交通樞紐為投資軸心選擇標的(表1)，將來區域房價在外資進場之後，你已經卡位的不動產，就會出現增值的空間。
#@1@#選擇2 挑「地標型」地段投資 與Central沾邊王明正說：「國外資金在異地的投資，喜歡選在知名地標焦點附近，因為可以很輕鬆的介紹給他人知道。」他笑著舉例說道，「我住在台北101大樓旁，跟我住在台北市某條街101巷旁的感覺，就差很多，以我與台商以及國外資金接觸的感受，一般來說，他們比較喜歡在當地最出名的指標區域附近投資。」MOU與ECFA簽訂之後，陸資的資金可以自由進出台灣，台北市具有指標性建築物附近的房地產，自然成為陸資最喜歡「蒐藏」的區域，以台北車站為起點，向東蒐藏的方向延伸到中正紀念堂、國父紀念館、信義計畫區等範圍內的不動產商品，將很有可能出現另一波「陸資行情」，一旦這樣的狀況發酵，「比價效應」將會讓台北市這個軸帶發生結構性的房價變化。以鄉林建設(5531)在台北士林官邸推出每坪300萬元單價的個案來說，謝志長就認為，「那個地點可以讓購買者享有地段上的尊榮，陸資若在那個地點置產，回到中國不需要多加吹噓，誰都會知道他在台灣買在蔣中正故居的旁邊！」一位掌控20億美元(相當於新台幣約645億元)投資額度的外資專業經理人Steven私下表示：「外國的買家喜歡住在交通方便、又有藝術氣息的區域裡。」他透露有接到國外客戶詢問台北「中央藝文公園」附近房地產投資機會訊息，起初還搞不懂是在哪裡，後來，才知道「中央藝文公園」所指的，應該就是「華山創意文化園區」。外資客戶認為，這個區域離台北中央車站很近，又規劃成為中央藝文公園，具有地段文藝價值空間，而台北市最缺乏的就是藝術氣息的環境，在這個區段的置產增值機會，應該會比在房價已經上揚的101大樓旁還要來得高一些。更何況，以國外的經驗，地段上出現「Central」(中央)字眼，一般都會被認為是當地政府極力發展的區域，更容易受到國外資金買盤的信賴。所以，你可以在「地標型」建物附近區域卡位，等待國際資金進入台灣市場後的房價增值空間；至於國外投資人注意到台灣的「中央車站」、「中央藝文公園」的投資價值，這樣的新概念，也值得納入未來房地產投資的選項參考。
#@1@#選擇3 卡位「低供應量」區 嚴守量大不碰原則房地產投資大原則是大家已經耳熟能詳、琅琅上口的「地段、地段、地段(Location、Location、Location)」，但是，房地產投資最大的風險是什麼呢？當然就是「供給、供給、供給(Supply、Supply、Supply)」，一個土地供給量大的區域，房價當然比較不容易上漲，這與中國老祖宗「物以稀為貴」的智慧相同，也與經濟學裡的供需與價格原則相類似。所以，都市土地供應量少的區域，投資價值當然就比較高，這樣的條件符合在台北市內置產的訴求。曾經來台灣考察不動產投資的北京最大商業地產開發商，SOHO中國有限公司董事長兼聯席主席潘石屹就說：「高地價肯定會推高房價，這是房地產不變的原則。」房地產業者表示，以近年台灣土地標售持續創新高的例子來看，那些高價標地的建商或壽險公司，未來的房屋銷售價格勢必得挑戰新高；2009年10月台北市重慶南路3段經濟部旁1332.8坪住宅區土地，新光人壽以每坪402.75萬元搶標，逼近2008年信義聯勤土地以每坪407萬元賣出的紀錄；2009年5月新光人壽以14.68億元，每坪單價高達177.5萬元，創下內湖住三土地新高價。這些創新高價格的土地(表2)，一旦推出建案銷售，行情也肯定創區域新高。土地價格持續飆新高，房價就注定能夠持續成長，這樣的市場才有「投資價值」，而且這樣區域的投資，比較能夠收到「短期投資效應」。至於土地供應量太大，或者餘屋供應量太大的區域，以投資的角度進場，是比較不合適的，但是，以自住的型態考量，土地供應量大的區域，代表房價不會太高，這樣的區域，能夠在現今高房價時代裡，為大多數的中低階層購屋者，開闢另一個安身立命的購屋、居住空間。若把這樣的居住空間放到投資平台上，恐怕就必須要有「長期投資」的心理準備。
#@1@#根據法人圈的研究報告指出，台灣只要簽訂ECFA之後，對於台灣銷往中國大陸的產品將變成零關稅，估計會有3000億元的外資等著要投資台灣，利用台灣當成跳板，進軍中國，這些外來資金投入台灣市場後，依照過去香港經驗來看，股市、房市都會有一波大漲的效應可以預期。金管會主委陳於11月16日傍晚宣布，MOU已完成簽署，ECFA的簽訂也只是時間問題，等到那個時候才進場想賺錢，還不如提早卡位。股市漲跌的風險很大，房地產投資的風險則遠低於股票，尤其是選對地段、挑對產品的房地產投資，風險係數當然會降得更低。一旦外資來台灣投資房地產，鎖定的焦點一定是「重要都會區」，所以，台北市應該是他們的第一選擇；進一步縮小範圍，在台北市內具有交通樞紐、指標地段的區域，是這批國際買家在世界各地獵屋的通則，這樣已經不難細分出台北市哪些區段最具有投資價值。而更特殊的是，國外買家對於城市中具有藝術發展特質的路段也開始注意，在台北市內，這樣的路段是手指頭數得出來的。在這樣條件的區域內，你若有能力購屋，就準備先卡位吧！
