央行總裁彭淮南在2009年10月底，要求銀行注意房貸授信風險控管，不要貸款給房市投資客，希望銀行不要再殺低利率搶房貸市場，助長房市炒作及投機風氣，使房價炒得更高，讓受薪階級更買不起房子。
#@1@#彭總裁的這番提醒，被房地產市場解讀為「央行擔心房市會出現泡沫化，對於房市過熱的景氣開始在踩煞車。」這也讓一向被房地產業者視為是「空頭總司令」的國立政治大學地政系教授張金鶚終於有了「知音」。張金鶚很高興地向媒體表示：「對於彭總裁擔心房價炒作太高，會有泡沫化危機的看法，我相當認同，而且特別是豪宅市場將最先產生泡沫化危機。」張金鶚強調，台灣目前M1B年增率隨時可能反轉向下，加上建築執照與預售屋推案量逐漸下滑，以及2010年央行很有可能升息，這對於未來房價都會產生衝擊。
#@1@#台灣房屋首席總經理彭培業對於彭總裁的警告表示「一點都不意外」，他認為：「台灣豪宅市場不會有崩盤危機。」目前豪宅供給量仍相當稀少，「尤其是具稀有性的好產品，有錢人搶翻天」，因此不會有影響。更何況，豪宅投資客握有大量資金，根本不需貸款，這些人往往都是金融機構極力爭取的客戶，銀行都想跟這些人做生意，「他們(指投資客)來借錢，都有十足擔保品，是銀行的好客戶。」一位金融機構放款部主管私下如此表示。 彭培業指出：「從國際利率走勢上觀察，雖然未來升息是必然的，但只要房屋貸款利率不超過5％，那麼對房價的壓抑將相當有限。」潤泰建設財務副總經理葉天政表示：「房地產要出現回檔修正，只有一個辦法，那就是讓房地產持有者的成本增加，換句話說，就是調高放款利率，當持有房地產變成一種沉重負擔之際，持有多戶不動產投資(投機)者，就會開始賣房子，市場供應量增加，房價自然會出現修正效果。」然而，以現階段利率水準以及當前政治、經濟環境來看，就算利率未來會調升，應該還不至於造成房屋持有者「沉重」負擔。
#@1@#施羅德全球主動組合基金經理人王翰瑩指出：「全球地產類股的多頭尚未走完，預期隨著景氣復甦動作加大，地產資產仍將表現亮眼，從資產布局角度來看，不可或缺。」這句話雖然談的是證券市場對資產股的操作，但是，某種程度也反映房地產的現況，「從美國或是中國基本面來看，地產資產正走在上升軌道，其復甦速度，亞洲優於全球。」王翰瑩分析指出，美國房市受惠於首購房屋的減稅措施，新屋開工、營建許可與房價等數據似已露出築底跡象，儘管首購減稅優惠的政策在2009年11月30日到期，但是經過參議員提案將此案延長1年，並將最高減稅金額由原先的8000美元，提升至15000美元，有利美國房市持續穩健復甦，這項法案已經獲得美國總統歐巴馬同意。這樣的地產景氣現象，同樣出現在中國市場，中國不論是量、價都紛紛創新高，房市榮景往上走。
#@1@#復華全球資產證券化基金經理人陳雅真指出：「根據美國4大房地產統計機構的最新報告，美國房屋銷售情況好轉、房價止跌回升，同時指向美國房價跌勢已經落底。」寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良也從1.利率是否轉為升息、2.金融體系穩健與否、3.房市領先指標─成屋銷售及新屋開工數據是否好轉、4.商用不動產的量價變化是否轉佳等4項角度，來證實房地產的景氣依舊維持著上揚的格局(見附表)。指標1 利息不升 房市無憂賴盈良表示：「美國經濟已見揚升，聯準會表態將維持現行0~0.25％的利率不變，預料美國最快要到2010上半年才會調升利率。」但若提前升息，對經濟成長將出現打擊。所以，賴盈良提醒大家注意美國BBB公司債與10年公債殖利率的利差變化，2009年10月下旬BBB公司債利率為6.4％，基準利率為3.4％，利差達3％，預計利差還有縮窄空間，但若利差低於2％，有過熱可能，為警戒區。換句話說，以現階段的利率狀況來看地產景氣發展，「最起碼還有6~9個月的安全期。」指標2 金融機構 穩健復甦儘管過去曾經因為美國金融機構倒閉事件引發金融風暴，但是到目前為止，以美國前3大銀行為例，2009年第3季美國銀行財報低於預期，花旗及摩根大通則優於預期。顯然美國金融體系已經度過了金融海嘯的危機，正往健康的道路前進中。金融機構的穩定，對於房市來說，當然就不會有那麼大的壓力，房市的景氣不會受到影響。 指標3 房市數據 漂亮開出再看看大家耳熟能詳的美國「成屋銷售數據」及「新屋開工數據」，這2項數據一般被市場視為房市的2大領先指標，因此，其數據的優劣，對房市未來的變化動見觀瞻。美國2009年8月成屋銷售已經回到2008年9月雷曼兄弟事件之前的水準；2009年9月新屋開工數達59萬戶，雖低於市場預期的61萬戶，但從4月低點47.9萬戶算來，已是明顯回升。 指標4 商用房產 全球成長而根據CBRE(世邦魏理仕不動產)數據，北美地區第2季商用不動產成交金額與上季持平，約100億美元；歐非中東第2季成交金額由第1季的220億美元降低至190億美元；亞太地區第2季成交金額則從第1季的200億美元，增長至270億美元。由於美國及英國商用不動產交易量在2009年第2季已初步止跌，亞洲部分城市的價格應已落底，且亞太地區成交量比歐美地區有起色，投資人可以進一步檢視歐美地區第3季商用不動產的成交案件是否增加。
#@1@#從國際房地產的統計景氣數據觀察，施羅德、復華、寶來等專業投資機構的營建資產相關基金經理人觀點一致認為，「國際營建資產景氣正處於從谷底回升階段」。在這樣的條件下，台灣房地產有什麼理由會與世界潮流背道而馳，出現「修正」走勢呢？更何況，台灣、中國之間的政治、經貿關係出現空前的進展，根據曾任國務院台灣事務主管及美國在台協會理事，現任教於約翰霍普金斯大學高等國際研究學院兩岸問題專家卜道維(David G. Brown)最新發表的論文指出，「兩岸簽定MOU與ECFA之外，加上第4次『江陳會』也可望召開，兩岸在2009年剩下的幾個月中，還會出現持續進展，應會再有突破。」
#@1@#其實，仔細算一下，從1993年辜汪會談，簽署辜汪共同協議等4項協議後，兩岸中止10餘年的協商，兩岸關係停擺了10餘年，在2008年馬英九總統上任後，採取「以台灣為主，對人民有利」的前提之下，重新恢復進行海基會與海協會制度化協商。結果，短短1年簽署9項協議，這些協議都是在辜汪會談的年代難以想像的重大協議，包括完成兩岸大三通的兩岸海、空運直航協議、大陸觀光客來台、金融合作協議、共同打擊犯罪與司法互助協議等等。兩岸也共同發表1篇關於陸資來台聲明。在兩岸經濟逐步開放、政治安定的前提下，又搭上全球經濟逐漸走出2008年金融風暴的陰影，原本被低估的台灣經濟實力重新估算，台灣房地產景氣應該會持續走揚。
#@1@#房地產最怕3件事：戰爭爆發、利率上揚、政策干預。以全球政治軍事情況來看，沒有國家或區域有立即爆發戰爭的危機，儘管中國對準台灣飛彈的數目，也並未因為兩岸關係和緩而減少。但是，台灣人民已經普遍認為，中國與台灣之間，起碼在現在的總統任內，不會有類似過去「台海危機」的事件發生，這樣的「安定狀況」對於房地產而言，是有幫助的。至於利率上揚的危機，很多財經專家都已經確定「短期之內不會發生。」說得更明白一點，「就算2010年央行會調升利率，幅度也不至於太高。」因為面對台灣經濟成長，高利率會讓產業競爭力衰退，政策上面臨要提升產業競爭力的壓力，比抑制房價還來得沉重，所以彭培業說：「不用擔心利率調高對於房地產的衝擊。」彭淮南一席關切豪宅泡沫化的言論，在隔日即遭到央行發表正式新聞稿予以澄清；顯然，沒有人願意在這樣的時間點上，背負著打壓房地產的責任，政策可能會為了大多數人買得起房子而進行「疏導」，但是不會有激烈的手段進場「干預」，因為2009年底縣市長與立法委員選舉、2010年直轄市長選舉，再加上2012年總統選舉，按照過去經驗，這個時間之內的政策，永遠是「利多戰勝利空」。
#@1@#所以，戰爭、利率、政策3項利空都不存在，加上國際的營建地產資料都顯示景氣正在上揚，台灣就算現在的豪宅房價漲到每坪200萬元，甚至出現300萬元的不可思議行情，與一般升斗小民又有何干？記住戴德梁行總經理顏炳立常掛在口中的「開價嚇死人、成交笑死人」的話語。房地產業內人士私下透露：「近期市面上開價200萬元單價的個案，成交價150萬元，殺價幅度達25％。」如果照這樣的比例去看300萬元單價的個案，恐怕是開價愈高、折扣愈大，實際成交價恐怕根本不到200萬元。一位營建公司老闆私下說：「我看那個開價300萬元的個案，恐怕是用國外人士熟悉、慣用的扣除公共設施面積計算的價格，也就是用室內『實坪』面積計算，若按照台灣一般加計『虛坪』的算法，加上4成公設面積，實際每坪售價也只不過是180萬元左右。」至於是否真的如此？當然留給市場自己去想像。
#@1@#因為看不到讓房價往下修正的條件，所以儘管現階段大家都覺得房價很貴，不過回過頭來想一想，3年前、5年前、7年前、9年前……你在買房子的時候，是不是也覺得當時房價很貴？但是看看你現在的房子價值，是不是比你當初買進的價位，又往前增進了一些呢？以長期趨勢來看，房價始終維持在一個上升趨勢軌道中，也許會有修正，但是不容易出現崩跌，因為只要修正幅度大一點點，就有很多人進場買進，撐住房價跌勢。張金鶚教授認為台北市房價會有泡沫化，試想，如果現在單價60萬元的房價，往下修正1成到54萬元，「你買不買？」或許你會說「不買，等它再跌！」那再修正1成到48.6萬元的時候，再一次問你「買不買？」你的答案依舊是「不買，還會再跌，等腰斬再買！」其實，當這個區域房價下修1成的時候，就有人進場承接了，當修正2成的時候，已經有更多人買進了，你想等房價修正3成，甚至腰斬，房地產業者會笑說：「你慢慢等著吧！」
#@1@#15年前，你不管在哪裡買房子，房價都很貴，那個時候，台北市信義計畫區的預售個案，1坪只賣16~18萬元，用現在眼光看，「簡直是便宜的不得了！」但是15年前，這個價位是區域的「天價」。現在，信義計畫區預售個案的開價，都已經在每坪150萬元以上，漲了10倍。現在用150萬元在信義計畫區置產，恐怕依舊是「天價」，但是再過10年，台北市已經沒有土地，你覺得10年後信義計畫區有沒有機會站上每坪300萬元？如果有，那就算現在貴，你為什麼不買？請記住，房價在任何一個時段都很貴，你不買，等個8年、10年之後，房價會更貴。如果現在想用「投機」角度進場買房，請三思！如果想要用「長期」持有，等待增值的角度進場買房，只要能力許可、區段正確、自住需求的條件成立，為什麼不買房？
