2010年商用不動產難得的大行情

高房價高居台灣十大民怨之首，人民深怕金融監理合作瞭解備忘錄(MOU)、兩岸經濟合作架構協議(ECFA)簽訂後，房價又會居高不下，為陸資來台置產蒙上一層陰影；不過，台北市商用不動產行情題材不時發酵，相關個股的股價先漲再說。

台灣股市都是先反映題材行情，而房地產也是走預期心理，雖然MOU在11月16日簽訂後，真正實施時程還要等到2010年1月，而且也只是拿到入門票，對台灣經濟發展的真正效益，還要等ECFA也簽署後才說得準，不過商辦行情已先行跟一般住屋行情脫鉤，呈現一枝獨秀局面，有關商辦租金行情反彈聲浪四起，2010年商用不動產將出現難得的大行情。

信義房屋總經理薛健平指出，最明顯的例子是國內壽險業者積極搶地，國泰人壽以29.9億元搶下忠孝東路錢櫃SOGO大樓，南山人壽以26.5億元買下台中中港路興富發的商辦大樓，而新光人壽以29.99億元拿下內科台壽保的內湖廠辦大樓，以擁有14棟大樓而成為內科的大地主。

壽險公司為何積極搶進土地？薛健平表示，除了手中大量的壽險資金需要有投資出路外，最主要是他們看中商辦租金(見附圖)，在陸資來台後有上漲機會，所以收益型的商辦，已成壽險業者目前的最愛，因而趕在陸資進場前先卡位。

薛健平更指出，近5年房地產市場熱，但豪宅好賣，建商根本不出商辦產品，但因住宅供給過剩，加上看好兩岸開放帶來的經商需求，包含宏泰、皇翔(2545)在內等知名建商，都決定調整手中推案比例，改推商辦產品，連台中、高雄地區的建商也紛紛跟進。甚至有些建商為避免以後市場變化過劇，打算以租代售，由建設公司保有所有權，不將產權賣斷，以換取未來長期穩定的租金收益。

常接受國外客戶委託，進行商業大樓租賃、買賣，以及代尋大面積土地開發的仲量聯行董事總經理趙正義也指出，ECFA的確是台灣商辦行情噴出的重要引線，不過，因目前只簽訂MOU，商辦大行情還不至於全面點燃，發酵期需要半年時間。

趙正義表示，台北市商辦行情受到金融海嘯的衝擊，2009年一整年租金行情約下修5~10％，但MOU簽訂後有止跌回穩現象，但真正要回升到海嘯前的水平，可能要到2010年年中。

至於目前委託的客戶，他們最想投資哪些產品？趙正義表示，有一些歐洲及新加坡的大型銀行透過仲量聯行，要找5、6千坪的辦公室，作為他們來台的企業總部；而陸銀部分，初期只是要設辦公據點，空間需求約在600至1千坪左右，但希望是地下1樓及地上1、2樓，約3層樓的空間。

除此之外，像大陸萬通集團馮侖等陸資企業，也表明要找休閒度假產品，以及一些可做精緻旅館的產品，他們也不排除買舊商旅進行大改裝的可能。

台灣工銀證券投顧分析員孫新銘指出，香港簽署CEPA後，比較各類型不動產在2003年後的價格走勢可發現，漲幅最高的是A級商辦，累積漲幅高達271.8％，而商辦整體平均的漲幅也高達256.7％。

至於MOU、ECFA等題材對台灣房地產的影響，孫新銘表示，有以下4點：
1. 與大陸市場的成長潛力相較，台灣一般的住宅市場對陸資並無吸引力。
2. 政府開放陸資投資商用不動產，陸資和陸客來台又會增加對商用不動產的實質需求。
3. 台商和富人海外資金回流，豪宅和商用不動產為其置產標的，對一般住宅市場影響較小。
4. 在低利率以及海外投資風險提高的環境下，商用不動產對壽險業者等追求長期穩定收益的投資者，具有很大吸引力。

此外，有3項原因可證明，兩岸開放有助於提升營建股評價：
1. 目前政府對營建業登陸有嚴格的限制，包括個別建案金額限制、總量管制以及建商財務指標等三方面，其中影響最大的規定是單一建案開發金額不得超過1000萬美元，以及建商負債不得超過淨值的50％(營建股的負債比例較高，幾乎沒有營建股能符合此規定)。
2. 部分營建股的大股東透過海外第三地投資中國的房地產開發事業，其中以遠雄(5522)、鄉林(5531)和宏璟(2527)最為積極。
3. 未來一旦放寬台商登陸限制，台灣建商將有機會角逐大陸龐大的市場商機，就長期而言將會是一大利多，並提高市場對營建股的評價。