股市帶動房市 2010年買股也買房

2009年的房市，在兩岸金融監理合作瞭解備忘錄(MOU)及兩岸經濟合作架構協議(ECFA)的兩大利多支撐下，上演「牛」轉乾坤的走勢，一掃2008下半年金融海嘯衝擊的陰霾，面對2010年的開始，也期待虎虎生風。

2010年台股開紅盤，即呈現上漲趨勢，對房市會有拉抬效果，投資人可以趕搭MOU及ECFA議題的順風車，一邊從股市裡賺取房子頭期款，一邊開始找房子，等股市獲利一落袋，資金也能適時移轉到房地產投資上。

但手中要有多少資金才能買房子？就房仲業的估算，若是單身者想要擁有一個窩，400萬元的小套房是可自住兼投資的，而有家庭的民眾，因為台北市3房2廳2衛，35~45坪的住家規格，房屋總價都超過1000萬元以上，但大眾購屋預算普遍都落在600~800萬元間，因此，若預算只有600萬元的話，就要考慮具有升格題材的新北市(現為台北縣)「輕移民」。

《理財周刊》特別邀請台灣各大房仲業者為購屋者指出自住、投資皆宜的房產，有套房產品的挑選區域及投資想法；至於一般住家產品，房仲業者也透過「人肉搜尋」，為購屋者精挑指名社區大樓，讓購屋者能精準找到理想的住家。

過去被視為票房毒藥的「套房」產品，現在因為有銀行願意針對優質區域(如台北市、捷運沿線等地)的套房，提供和一般住宅差不多的7成貸款，如果貸款人的條件好，不少銀行甚至願意放寬貸款成數到8成。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，購買套房除了考慮到價格，因為進場門檻低，在挑選時要加入「學區、交通、重大建設」等考量，如此一來，就算買來不是自己住，未來不論是出租或是轉手，都不成問題。

以台北市行政區來說，400萬元以內可以找到套房的地區，包括中山、北投、大同及南港等區，不過，屋齡大概都超過15年，屋況可能略為差強人意，但位置都不算太差，甚至周邊還有捷運站；如大同區承德路三段、重慶北路二段、北投區石牌路二段、文林北路底等地，以及士林區基河路的海生館、南港研究院路一段的太陽大地等案，都與捷運站距離不遠，價格也相當便宜。

此外，不少人以重大建設考量，想要買進未來增值性強的產品，就可以考慮類似中山區的錦州街、新生北路與林森北路一帶，未來和捷運行天宮站與捷運中山國小站為鄰，通車後仍有一波起漲空間的區域，或是未來將受惠於西區雙子星效應的長安西路、南京西路區塊，也是不錯的選擇。

若把重心放在台北縣，會建議選擇與台北市接近的區域，以套房產品來說，400萬元的預算在板橋可以買到不錯的新案，只要不求景觀美，興建中的新巨蛋套房可以輕鬆入手，就效益來說最值得推薦。

而若考量出租效益，中和、汐止一帶都不錯。中和地區可以選擇距離捷運站近的中正路、景平路周邊，可以承接區域內的工業區就業人口，以及在大安、中正區就業、就學的租屋族。汐止因為鄰近內科與南軟園區，不少租屋族到此找屋，加上未來捷運將延伸到汐止市公所站，區域發展十分值得期待。

當然，購買套房除了價格考量之外，也要特別注意管理與住戶水準的問題。一方面是套房產品往往戶數不少，也因此出入較為雜亂，如果管理不好，長期而言對房價與租金都是很大的衝擊。

徐佳馨建議，購屋前除了看晚上8~10點的大樓點燈率外，還可以觀察公共空間是否有鞋子、雨傘等私人物品任意堆放，或是公告欄上積欠管理費住戶多不多等小細節，能不能買進該大樓，心裡也比較有底。

台北縣雖然到2010年底才正式升格為「新北市」，但根據租售報導研發長倪子仁表示，截至2009年11月底，台北市總人口數為2607879人，相較2008年底的總人口數2622923人，台北市的外移人口為15044人；而受到台北市高房價排擠效應的影響，台北市人口在2009下半年就已經出現「輕移民」潮，紛紛轉進房價較低的台北縣，導致台北縣的移入人口大幅增加，截至11月底，全縣人口數已增加至3869879人，較2008年的3833730人，大幅增加了36149人。

中信房屋副總劉天仁也指出，台北縣房價一路追趕台北市，就連中古屋市場，每坪的成交價格也從15.59萬元，漲至20.76萬元，漲幅高達33.16％，居全台之冠。

台北縣房市可期，而哪些區域是民眾花600萬元就買得起，又有前景可期的經濟屋及指名社區呢？

台北縣即將升格為新北市，板橋作為台北縣的門面尤為重要，因此，近年縣府積極推行「浩世達計畫」，除讓新板特區以限時開發，園區由48公頃擴大至148公頃到舊火車站的府中商圈，未來5年內至少3~5家百貨公司進駐(環球年後進駐板橋車站地下街)，區內歌劇院、飯店商務中心紛紛進駐，公園及學區也完整。

加上台鐵、高鐵、捷運板南線、捷運環狀線、八里快速道路、中和交流道、公車轉運站及客運轉運站等交通建設四通八達；此外，板橋市目前又有十餘個都市更新案，加速更新板橋風貌，讓板橋成為另一個曼哈頓。

但以板橋房價目前僅為台北市市中心的1/3、市郊的1/2來看，板橋特區站上50~60萬元、捷運站旁新成屋35~45萬元、10~13年中古屋為25~35萬元並不為過，因此，還有1~2成補漲空間。

新莊市劃分為上、下新莊，上新莊包括新莊區、頭前區及中港區。新莊當地生活機能充足，採買、學區需求無虞，唯獨往返台北市的交通不便，所幸幾項動工中的重大交通建設：台北捷運新莊線興建中(預計100年及102年通車)、捷運機場線也已經動工(預計103年通車)、台北捷運環狀線亦正規劃興建中(預計104年通車)，為聯外交通問題帶來轉機。

位於上新莊的新莊副都心面積約100公頃，以商業區與住宅用地為主，是目前房市最夯區塊，之前建商推案，每坪喊價超過30萬元以上，未來隨著重劃地發還給地主，建商推案將更為積極，房價可望跟新板特區比價，總價將超過600萬元以上，因此，目前可買的房子，還是屬於中華路、昌平路等舊社區。

福營區則為一般通稱的下新莊，區內有知名的輔仁大學商圈，校區位在新莊市中正路上，校門緊依捷運輔大站，鄰近機場捷運A6車站；周邊多為工業用地，當地以工廠、商辦居多，住宅產品較少，學校師生帶來的消費與租屋商機成為周邊店家重要的營收來源(教職員人數有755人，學生人數有27397人)，不少人將廠房或工業透天改裝，1樓作為店面使用，樓上改成套房出租，將公寓、大樓隔間成小套房後改裝出租者也不少。

區域內建國一路的前半段屬鬧區，同時也是消費者接受度較高的路段，套房出租投資報酬率約可達7~10％，店面則約2~3％，對於作長期投資的包租公而言，是一個不錯的投資選擇。

三重市聯外交通經由：一高(中山高速公路)、二快(64快速道路、環河快速道路)、六橋(重陽橋、台北橋、忠孝橋、中興橋、重新橋、中山橋)的交通網絡串聯之下，使得更多外地客選擇到三重購屋或租屋。

前2年，房市的重點在重陽重劃區，主要是利用重陽橋可連接士林、北投，但房價才為台北市西區的1/2價格，另大坪數的格局，也是換屋族考量因素。不過，在捷運蘆洲線、新莊線、機場線、環狀線陸續規劃、施工下，離通車日期愈來愈近，蘆洲線所經過的重新路站區周邊，未來增值潛力更備受關注，成為購屋者先行布局的絕佳位置。

此外，新北市最大的公園綠地──疏洪沼澤公園、河濱公園在此，讓三重人在忙碌生活之餘也享有樂活休閒。

新店目前最熱門的就是裕隆城造鎮社區規劃，位於中興路、寶中路的新店裕隆城，靠近捷運七張站，基地占4萬多坪，其中，上萬坪的新店廠A廠，裡面的6000坪土地將由裕隆旗下的房地產開發公司開發成號稱全台最大的汽車生活城，為新店市最具前景的發展地區；另占地2萬7700坪的工業廠房B廠區，已申請變更住商綜合區，住宅區有一部分規劃為豪宅區，裕隆將和建商合作興建銷售，預計開價突破新店房價新紀錄。

新店房價僅台北市中心的一半，在台北市中心房價節節高漲的情況下，新店吸引不少台北客沿著捷運線看屋，其中，以新店站周邊價格較便宜，且鄰近碧潭自然景觀，吸引許多預算有限的購屋族，未來新店房價將跟著新店裕隆城的題材水漲船高。

捷運中和線對中永和房價的拉升效果非常明顯，雖然金融海嘯有衝擊，但隨著股市行情好，房市觸底反彈，如今，中和的房價已突破2008年520總統就職前高點，持續往上攀升。

不過，永和捷運永安市場站及頂溪站的房價居高不下，2房的大樓產品都超過1000萬元以上，而中和預售屋開價約37~52萬元，新成屋成交價約28~38萬元，中古屋(含大樓、公寓)成交價約16~30萬元。因此，購屋預算若只有600萬元左右，要求房價相對永和市便宜、有學區及居住品質的話，景安站就非常適合。

景安站具有雙捷運站優勢，除原有的中和線外，還有環狀線(西環段)在此設站，另捷運南北線及規劃中的捷運萬大延伸線，都是中和地區房價的最大支撐。此外，景安站出來的四周，已劃定都市更新區，公寓房子相當搶手，每坪房價20~30萬元，直追頂溪站永和中興街、仁愛路、信義路及竹林路的房價。

捷運土城延伸頂埔線、土城交流道拓寬連接特2號道路工程，皆已進入興建階段，預期未來完工，對於土城整體房市發展將有正面助益。

就捷運土城線目前通行的3個捷運站來說，海山站周邊最搶手，主要是生活機能好、商圈發展成熟，再則房價與板橋相比，每坪起碼便宜8~9萬元以上，但從海山站到板橋站卻只需6~7分鐘；區內以10年內大樓物件為主流，每坪成交行情在19~25萬元間，600萬元的預算在土城，有時還能買到3房加車位產品。

不過，未來通車的頂埔站將趁勢追漲，它既是捷運土城線的終點，又是捷運三鶯線高架車站的起點，完工後將縮短土城、三峽、鶯歌地區往來台北市交通時程，勢必吸引大批購屋人潮。

另土城線與萬大線交會的永寧站，有雙捷運的題材，該區段周邊的新成屋，每坪約18~22萬元可以買到，中古屋平均行情，則每坪15~19萬元，不論自住或投資，應有1~2成的補漲空間。

淡水的生活機能分3大區塊，想擁有豐富及方便的生活機能加上愜意河景，發展已久的捷運淡水站與近台北市的竹圍站都是最好的選擇；想擁有永世不遮的全幅景觀與高級建材的飯店式大樓，紅樹林站是典型代表；如果希望享受全新大樓與整齊的街道輪廓，方便的淡海新市鎮生活圈，是不錯選擇。

捷運紅樹林站的屋齡普遍均在15年以上，加上建材規格、景觀面向與交通距離，房價有15~46萬元的差異，面海與面山的價差約3~4成。

淡海新市鎮受台北市新移民的青睞，房價表現從10~32萬元不等，面海與面山價差約2~3成，目前代銷案場價位都有往上調整1~2萬元，但因完工的新成屋量體大，有議價空間，未來一年內，都會是購屋好時機，因為等預售屋「量穩價又上調」時，新成屋價又會跟著往上調整，而若干年後，行政中心與重大建設紛紛進駐新市鎮時，預估還會有上漲的空間。

三鶯區有「三多」：綠地多、藝文空間多、活動休閒區多，以及「三好」：空氣好、行人道寬敞好、人情互動好，大環境非常符合現代人購屋首要條件的「居住品質良好」的要素。三峽的房市，分為舊市區及北大特區2個區塊，根據屋齡和產品定位可以區隔出3個總價帶，分別為舊市區的10~13萬元、北大特區針對首購規劃坪數的13~15萬元，以及大坪數產品的15~25萬元。而鶯歌則是以市中心為主，多以3房及4房的坪數為規劃，價格與三峽相差不多，約13~15萬元，600萬元在這裡可買到大3房或4房外加一個車位。

在國外，工作場所與住家間通車1小時內是很普遍的，而目前鶯歌的通勤族，大多搭乘火車往返台北，或利用鶯歌鎮的免費公車接駁到捷運土城線的永寧站，三峽則利用北二高外，更有數十線的公車往返台北三峽兩地，而最重要的是，房屋價格對一般雙薪家庭來說，屬於可輕鬆負擔的。

距離台北市頗近的汐止，位居中山高與北二高要塞，台鐵也設有汐止站與汐科站，另靠近南港經貿園區，有公車直達捷運經貿園區站，另也直達捷運南港站，可連接2010年將通車的高鐵南港站，另預計2018年完工的捷運汐止線，也使得汐止市吸引不少東湖地區的市民前往買屋。

汐止也擁有良好的自然景觀，大尖山、基隆河的河濱步道皆有良好的環境規劃，休憩功能齊全，周邊還有大型醫療院所，符合與老人家同住的新婚購屋族需求。此外，國內多家高科技公司紛紛在新台五路上的科學園區設立廠辦與廠區，為汐止注入不少因就業需求而至此購屋的高科技人士，在交通完善、臨近內湖、南港軟體園區等誘因下，房價將延續上揚的走勢。