過去5年，向以推出高單價產品或豪宅市場的宏泰、皇翔(2545)、冠德(2520)、華固(2548)等建商，在2009年都紛紛表示，將調整手中推案比例，改推商辦產品，這些建商眼中看到何種商機？具體來說，如果沒有兩岸金融監理合作瞭解備忘錄(MOU)及兩岸經濟合作架構協議(ECFA)雙題材，他們不會看到兩岸開放帶來的經商需求，而預期陸資來台投資逐漸發酵，將醞釀商辦行情的下一波價格上攻時機。
#@1@#但MOU及ECFA簽訂後，可望在2010年掀起資金大狂潮嗎？《理財周刊》特別邀請經常受外資委託代尋投資標的及租賃的瑞普國際物業董事長曾東茂、高力國際董事總經理劉學龍、仲量聯行董事總經理趙正義、第一太平戴維斯董事總經理高銘頂及戴德梁行董事總經理顏炳立等5大商仲巨頭，為讀者剖析。以下為訪談的精彩摘要。《理財周刊》問(以下簡稱「問」)：MOU已生效，5月ECFA也可望簽訂，市場解讀的資金狂潮會來臨嗎？ 曾東茂答(以下簡稱「曾」)：自2009年6月30日政府開放陸資來台投資，及進一步放寬陸資來台購置不動產的限制，統計至12月，僅有35件申請案，其中10件獲得通過，總金額約1803萬元，但都是以自用為主，而陸企購買不動產的申請則仍然掛零。原本寄望因MOU陸銀來台設分行，帶動商辦需求，但現在卻只能先設辦事處，2年後才能升格為分行，辦公室需求將延後，像我的客戶原先希望找200~300坪的辦公室，1月底打電話說，50~60坪即可。此外，陸資企業來台投資必須先經過經濟部批准，從2009年6月份到現在總共有23家公司通過批准，其中以大陸航空公司及軟體業公司為主，但這些陸企現時都還沒有申請在台購買不動產。所以陸企來台購買不動產的需求應該不會在短期內出現，會先測水溫，以租賃辦公室為主，例如幾家大陸國航來台設置的辦事處/公司，均是以租賃80~100坪的辦公室為主(表1)。劉學龍答(以下簡稱「劉」)：中國5大行庫到台灣，勢必要找辦公室，對台北101大樓、A級辦公室會有正面需求，租金上漲的力道比較有幫助，但就購買商辦來說，因為投審會通過的案件不多，就開放速度來說是滿讓人挫折的。其實，有不少大陸國企、央企都跟我們接觸，但因政府開放幅度不大，都僅止於瞭解，未來就看ECFA簽訂，大型可開發的商用地產，如辦公室、廠辦及物流倉儲、零售及觀光旅館，都會吸引陸資及外資的眼光(圖1)。
#@1@#趙正義答(以下簡稱「趙」)：陸銀來台設辦事處，約僅需2個辦事員，辦公空間需求並不大，不像設分行要幾百坪，因此對商辦行情的推動，短線上我是比較悲觀。不過，因為政府政策都是先放一些、再放一些，在兩岸關係趨向良性互動，長線還是看好，現在大家轉而將希望寄託在ECFA的簽訂。高銘頂答(以下簡稱「高」)：根據經濟部投審會的統計，2009年7~12月核准件數為23件，投資金額3748萬6千美元(約12億元新台幣)，其中12月份單月核准件數為8件、3167萬美元(約10億元新台幣)，顯見陸資登台有逐漸加溫的現象。而若以2009年僅半年金額推估，則2010年應該有30億元新台幣以上的投資金額(依12億元(半年)×2×1.2倍＝28.8億元推估)。顏炳立答(以下簡稱「顏」)：陸資來台行情，第1波會先摸索，以設籌備處方式來試水溫，第2波慢則2~3年，快則1年就會進來，只要政策持續開放，一定會造成追逐，而目前雖然檯面上還沒有陸資的大動作，但檯面下，透過台商的管道或名義，尋找標的動作仍不斷，他們對台灣是有興趣的，但他們不是傻子，不要奢望他們一定來抬轎，沒有一定收益及投報率的產品，對他們就沒有吸引力。
#@1@#問：好像MOU的政策開放幅度，讓大家有點失望，至於ECFA對台灣商辦行情的影響如何？曾：商辦是屬於收益型不動產，售價主要依賴租金收益評估，所以租金和售價大部分時間是往同一方向移動，但目前卻脫鉤，主要是因為投資者期待未來租金收益或處分售價會因陸資來台而大幅成長，所以不介意現在的租金下降；但陸資何時會真正來台投資商辦，還要看政策，且還要看開放後台灣商辦的投資回報，是否比他們投資於大陸及香港商辦的回報來得高，其實大陸投資者非常精明，不會做盲目的投資。趙：政策的發酵，至少需要半年到1年的時間，MOU在陸銀來台設分行的時程，至少要2年後才能發酵，至於ECFA簽訂後，其他陸資或陸企來台設點的需求會出現，但就陸資對台灣商辦的拉升效力，我認為至少還要2年以上。不過，這並不代表台灣商辦就沒行情，因為鮭魚返鄉的台商資金、營建業、壽險業繼去年搶進商辦市場，點燃行情後，2010年仍可望扮演市場火車頭角色。劉：就《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排(CEPA)》在2003年簽訂迄今，香港辦公大樓售價有2倍成長來看，雖然短線上大家期待的心情像被潑了冷水，但長線仍可期待。
#@1@#問：信義計畫區是陸資來台卡位的灘頭堡嗎？其他哪些地區也會獲青睞？曾：陸資不動產投資者在香港非常活躍，主要有3大特色：低調進行投資；喜歡參與買賣交易活躍的市場及產品；特別喜歡供應有限、升值潛力高的不動產。由於信義區是台北的金融中心區及豪宅區，大部分外商也都以信義區為其台灣總部首選區域，故絕對會是陸資卡位的灘頭堡；但因區內辦公大樓大都由國內壽險公司持有，能整棟出售的不多，對喜歡購買整棟大樓的陸資來說，可能要到內科尋找標的，成功機會才比較高。高：由於即將完工的新辦公大樓主要集中在信義計畫區，包括新光人壽A12大樓、統一國際市府轉運站的飯店零售量體加入，讓周邊生活與交通機能更為完善，加上信義計畫區具有金融業群聚性、國際性及地標意義，對於首次進入台灣市場之跨國企業或預期進入台灣市場的陸資企業，極具獨特的吸引力。2010年台北市區內主要的A級與頂級辦公大樓去化仍會以信義計畫區為主，但內湖與南港的廠辦對於市區內的大型企業有強烈的磁吸影響，亦不容小覷。展望未來3年，信義計畫區將形成最高空置率及最高成交租金的頂級商辦戰區。趙：陸資在台北插旗的設點需求，除了會以信義區為主外，就我手中接觸的陸資，至少有3家上市公司想來，但他們比較希望能做營建業，進行休閒不動產的開發及蓋旅館，因為他們比較了解大陸觀光客想要什麼，而政府若不想陸資登台，過於集中在台北，就要看政策如何引導往中南部走。顏：陸資來台設點，信義區是首選，因為他們愛面子，回去要能炫耀，故對台北101大樓租金行情有加分。
#@1@#問：台北市現有的7大商圈，哪些是陸資來台設點的最愛？陸資發酵後的租金上漲情況為何？劉：台北市未來2年內商辦新增供給僅2萬坪，呈現緊縮狀態，但全球景氣緩步回升，辦公室需求已呈現正成長，但因回溫緩慢，預計至2011年方有較顯著之成長，租金應僅有些微成長，有機會上升近5％(圖2)。信義計畫區、敦北民生商圈應該會首先受惠，而內科是陸資會到的地方，但因為內科現在空置率仍高，去化速度至少還要2~3年。曾：在開放的初期，來台的陸資企業以大型重點公司為主，初期主要會租用外觀出眾的地標型A級辦公室，以配合其公司形象，如聯想、天獅集團及中國中鋼等企業已租用台北101為其在台據點，另也會考量租用鄰近其產業在台群聚地點之辦公大樓(表3)。因此，信義計畫區、敦南區與民生敦北區辦公商圈的A級辦公大樓會受惠。現時信義區A級辦公大樓的平均租金已達每月每坪2787元。另外，以陸資航空公司為例，航空業屬第一批登台的「純」陸資企業，這批陸資航空公司在台的營業處有2大特點：所有公司皆以距離松山機場最近的民生敦北區之辦公大樓為據點；全部辦公室均為租用形式。整區域的A級辦公室租金平均約為每月每坪2348元，而B級辦公室平均則為每月每坪1691元。顏：因為經濟逐漸轉好，台北5大商圈租金再往下掉的機會不大，陸資若能來，預計可有5~10％的漲幅，如果要來的家數很多，則10~20％也有可能。趙：基本上，陸資大企業來台，一定先看信義計畫區，航空業則為敦北商圈及南京東路商圈，另因GDP預測樂觀，我預期A級辦公室市場在2010年將逐漸復甦。根據人力資源公司調查，2010年第1季企業將會出現5年來少見的大量徵才，為辦公室市場帶來商機，雖然信義區將會因高空置率承受極大的租金下修壓力，但仍是企業設點最熱門地區。
#@1@#問：除信義區外，內湖可望成為陸資的另一選擇，其廠辦租金情況為何？有上漲機會嗎？曾：大陸經濟逐漸開始從低技術產業轉向高科技產業，而台灣的高科技產業發展已非常成熟，所以會有不少大陸高科技企業想與台灣高科技企業合作，內科因臨近松山機場的便捷性，有加分效果。另內科屬新開發地區，有大量土地可做開發，同時也有不少整棟或分層出售的標的，如果陸資來台投資不動產，相信內科出售物件的選擇性較高。另外，現在內科租金及售價僅有台北市中心的5成，有想像空間，租金行情約為每月每坪1100~1200元，但受到區域內大量新供給的影響，有去化壓力，因此待庫存消化後，才有上漲空間。趙：不少大陸高科技業、軟體業想來台灣，就松山機場的地緣性，到內科的機會最大。顏：信義區是陸資的首選，但沒有貨(整棟大樓)可買，內科則供給量大，有機會買到。
#@1@#問：如何看待新壽積極在內湖卡位的動作？趙：上海虹橋區近幾年快速發展，主要是離機場近，陸資來台，一定要考量交通往返需求，就像台北民生敦北商圈早期也因松山機場效應，成為外資來台首選，故新壽先到內湖卡位，頗有異曲同工想法。曾：以新壽的投資眼光不俗及手法靈活，10多年前看好信義計畫區的發展前去「養地」，去年出售A10新光三越地上權，獲利數十億元，現在積極在內科卡位，應該是有長遠的考量，極度看好內科的未來潛力。劉：壽險業現在都面臨資金過多，但投資區域不夠多的情況，而新壽到內湖卡位，基本是「大數法則」，先搶占有率，未來對市場的成交或租金行情較具有影響力。
#@1@#問：壽險業會是陸資以外，台灣商辦行情的啟動機嗎？預估有多少資金可投入？顏：2009年商辦大樓的總成交金額約有1002億元(1億元物件亦算在內)，較2008年成長6％，卻是過去5年第2新高(2007年總投資金額約1193億元)。其中辦公大樓、內湖廠辦及商場平均各分占30％，主導整體投資市場。交易金額前3大個案均突破百億元，分別是新光三越A11、亞太經貿廣場及環亞生活購物廣場，買家均為壽險公司，總計全年壽險公司投入不動產金額約656億元，占整體投資市場約65％，為市場資金的主力來源。展望2010年，基於兩岸政策持續開放、利率處於低檔及資金動能充沛，投資法人以樂觀態度看待商用不動產，然龐大資金追求有限的資產，價格持續看漲，而壽險業持續加碼，傳統產業及回流台商亦紛紛加入投資行列，這股旺盛的投資買氣，勢必掀起台北商用不動產新紀元。曾：由於壽險公司的平均資金成本約為5％，而且依照規定必須把55％資金投資在台灣，但在低利率環境下，20年國債只有2.1％的利息，而國內又缺乏其他長期定息投資商品，因此即使投資商用不動產的租金回報率只有約3.5％，但未來資產有增值空間，壽險業2010年仍會繼續購進商用不動產，預計宏泰人壽可加碼60億元、遠雄人壽60億元、富邦人壽300億元、國泰人壽900億元、台灣人壽150億元，南山人壽有100~150億元，合計至少1620億元，就占歷年3209億元的一半(表4)。趙：就市場的訊息，不少本土的壽險資金還是持續在找投資標的，仍會是2010年商辦行情的主角。而依據壽險公司目前可投資部分就有好幾百億來看，今年商辦仍會很搶手；不過，下半年會有隱憂，因為美國失業率降不下來，又有國債及卡債等雙債問題，我認為，台灣商辦的業主若有高點會先賣出，做「售後回租」靈活操作。
#@1@#問：2007年商辦行情大噴發，是來自外商的積極買進，但金融海嘯造成他們從台灣市場退出，2010年會重返台灣市場嗎？曾：外資在2007年的投資金額約253億元，2008年約126億元，到2009年更降為72億元，是考量到國內商用不動產的售價逐漸提高，使得資本化率是節節衰退，無法達到評估水準，僅能暫時觀望。因此如果2010年的毛直接資本化率仍在目前的低水準(A級商辦之毛資本化率僅為3.5~4％)，相信大部分外資對投資台灣商用不動產仍會持審慎態度，但本土資金交易則增加。趙：就商辦買進力道來說，台商加本地壽險資金約占8~9成，而外資約1~2成。金融海嘯後，國內大型商用不動產買賣案件幾乎都是由本土壽險業者進場，但不表示外資已撤離這塊市場。外資目前回到台灣市場的力道，若以車子時速來看，之前是加速，後來停頓，現在則是加溫中，約只有時速30~40左右。而去年底到現在，來台的外資都是新面孔，屬中型的私募基金，但加總來看，也有數百億到上千億新台幣規模。劉：外資法人已重啟布局台灣，主要是兩岸合作利多題材，另融資成本仍低，且貸款成數可至7~8成，而不動產價格相對亞洲其他各國便宜，且不動產稅負相對較輕，因此，像去年美系大型私募基金亞太置地(Asia Pacific Land)，一口氣花50億元買進台北市3棟商辦，是金融海嘯後，台灣第一筆大型外資私募基金不動產交易案。
#@1@#壽險業成為2009年商辦大樓交易量的最大推手，其中又以新光人壽搶進內湖「卡位」最明顯，新壽以擁有14棟辦公大樓，總面積達11萬5千坪，成為最大的廠辦王(表2)。信義房屋商仲協理何偉宏表示，MOU在2009年簽訂後，收益性的商用不動產，頓時成為壽險業者的最愛，雖然ECFA仍未簽署，但台灣近年來產業重心多已擺在高科技業，許多大陸採購團來台也以科技產品為主，而內湖科技園區正是台北科技走廊的核心，目前已有3120家廠商進駐，也有大陸的科技廠商進駐洲子街一帶，在兩岸開放利多下，內科廠辦價格持續看漲。何偉宏分析，新壽的投資策略，不像國泰人壽為遍地開花的方式，主要是鎖定重點區域長期布局，像信義計畫區在無人進駐時，新壽就結合新光三越百貨持續在該區「養地」、擴張，如今成為信義計畫區內的大地主，而新壽近幾年在內科持續擴張，也是看好內科未來性。
#@1@#MOU及ECFA備受台北商辦大樓業主及房地產業者所期待，主要是看到香港簽訂CEPA後，大樓房價及租金行情暴衝，進而期待台灣也能成為「香港CEPA經驗」的翻版。瑞普國際指出，香港商辦的租金及售價在2003年處於谷底，當CEPA於同年6月簽訂，不少國際企業(特別是金融服務業)利用香港在CEPA的優勢，在港成立辦公室，開拓大陸市場；同時大陸政府允許大陸國企到香港上市，大幅提高香港金融、會計、法律及公關等專業服務的需求，而這些專業服務公司也正是A級辦公室的主要承租戶。在這兩股力量的推動下，香港A級辦公室需求大為增加，租金於2003年10月從低點回升，售價則於同年6月便開始上揚，這一波的上升周期直至2008年年中才結束，共維持5年，租金及售價成長均超過了3倍。不過，香港早在2003年以前就是國際金融中心，當CEPA簽訂及放寬大陸國企到香港上市，使大量外國企業及金融服務公司到香港成立辦公室(或大幅擴充)。台灣與大陸簽訂ECFA時，是否同樣吸引國際企業經台灣進入大陸？這是需要諸多環境配合的，因此在一片樂觀的同時，仍要注意變數，尤其兩岸政治互動關係，仍牽引著兩岸經濟的發展。
