台灣在2005年起陸續推出不動產投資信託(REITs, Real Estate Investment Trust)商品，吸引扁嫂吳淑珍投入4千萬元購買，曾經風光一時的REITs，2007年之後因住宅及商用不動產價格巨幅下跌外，大量去槓桿化也造成REITs公司股價一度崩跌超過90％。2008年9月雷曼兄弟宣布破產時，過去具有穩定性收益的REITs被投資人大量拋售，投資者風險趨避意識上升，紛紛進行避險，造成CDS利差持續飆升，最高點接近900bps，隨後美國政府宣布「短期資產抵押證券融通機制」(TALF)政策，為市場注入流動性，CDS利差逐步下降，目前約為250bps，回穩至過去水準，顯示投資者預期在流動性充足情況下，對市場違約風險呈現樂觀看法，市場信心回穩將有助REITs股價走勢。隨著各國房屋銷售數據改善，2009年以來REITs公司股價從谷底反彈，逐漸走出次貸風暴的陰霾。由於各國紛紛提出救市措施，經濟出現復甦契機，除住宅及商用不動產價格上揚、經濟基本面數據持續好轉外，也看到REITs公司在籌資管道及信用成本方面都改善許多，成為獲利的最大助力。
#@1@#REITs是以不動產為標的物的投資商品，例如辦公大樓、商圈、飯店等，獲利來源以租金收入、房地產增值為主。國內目前規範REITs是採取封閉式共同基金的運作模式，每單位金額為新台幣10元，最小申購金額1萬元，而交易方式就像股票投資一樣(表1)。對此，國泰證券研究部經理簡伯儀認為，REITs有固定收益，而且1萬元即可享受不動產資產增值效益，訴求一般投資人不用準備一筆數百萬元的金額也可以收房租。成為REITs的股東後，法規上明確規範租金收入的90~100％，必須分配給投資人。換句話說，購買REITs後，每年都有穩定的配息可期，適合長線投資。現階段國內REITs的投資標的仍以辦公大樓為主(表2)，主因還是在於辦公大樓具有比較穩定的特質，且相對較高的租金，報酬率與市場波動息息相關，也影響著漲跌的因素，它的特性是低稅率、高配息，可分散風險、抗通膨，但投資前必須注意投資標的的平均貸放、基金規模及投資組合成份等內容。至於國外REITs一樣是分散標的，英傑華投資集團亞太區地產高級副總裁符鈺珺表示，亞洲其他區域大都是地產商、發展商，相對穩定性較成熟，亞洲投資項目包括購物中心、飯店、機場等，台灣REITs都是私人化，在推展上確實比較困難，這是先天上的限制。台灣投資人對海外REITs卻步的原因，主要是不熟悉加上匯率的問題，建議投資不同國家可以分散風險，畢竟股息收益率有價格波動的潛在風險。全球不動產證券市場在2009年表現相當強勁，亞洲不動產指數2009年漲幅即逾40％，其中像上海、台灣及香港更有高達100％的表現。但就全球而言，即使不動產證券類股走勢強勁，也僅僅是回到公平價值上，因為不動產證券類股的股利殖利率仍高於其長期平均殖利率。符鈺珺更指出，亞洲地區的經濟包括上海、首爾以及香港的高級商辦市場已反轉復甦，因此相當看好亞洲不動產市場能夠在新的年度為投資人繼續帶來豐厚的報酬。不過，投資REITs不見得以分散標的為主要前提，事實上，國外投資各類型不動產與單一類型不動產的REITs同時存在，主要還是看投資人的喜好(表3)。由於REITs為封閉型基金，在資訊取得不易的情況下，該如何選擇？簡伯儀表示，一般來說，可透過券商、銀行等管道購買。投資前應先仔細評估，究竟重視資本利得或配息收入，還是注重台灣的未來發展，不同的REITs商品，皆有不同的收益來源。
#@1@#REITs是台灣的新興金融商品，其競爭優勢在於提供有效對抗通貨膨脹、享受地產增值的報酬率，以及作為資產配置的有效工具，對國人而言，更是合法避稅的最佳管道。但是任何投資工具除了享有報酬率之外，對於可能承擔的風險也要有一定的認識，而關於REITs背後可能存在的風險，簡伯儀列舉如下：風險1 不動產景氣或估價減損風險：一旦觀光及商圈景氣衰退，不動產價格就會產生劇烈影響，不動產價值重估後就要重新調整淨值，REITs的收益來源以租金行情為主，位於郊區或市區的租金收益，即有明顯的差異；此外，不同地域性的景氣變化，對於REITs的收益也扮演關鍵性的角色。不動產每3個月要重新鑑價一次，鑑價的結果就會反映在REITs的淨值上，倘若景氣大好，不動產價格飛漲，REITs淨值就會上揚；反之，淨值就會向下修正。風險2 租金收入風險：不動產基金最怕承租戶違約不繳租金或屆期不續約，造成租金收益減損。REITs以投資不動產為主，不同的標的物影響獲利來源，也間接承擔風險的高低，例如商務型飯店、百貨商圈、醫院或全球區域等，投資收益皆有不同。地域性的差異，獲利來源更有顯著的差異。簡伯儀表示，相對一般企業的獲利來源，因為租金是比較固定的收益，尤其辦公大樓通常都簽3年以上的租約，REITs的報酬率較為穩健。配息是看管理機構鑑價，針對2010年以來租金收益率及出租比率來看，預期4％是滿租8成，若沒達到租金收益率就下降。風險3 交易流動性風險：當集中交易市場流動性不足時，無法確保順利成交，投資REITs除了穩定的收益率外，股價上漲的資本利得(capital gain)也是另一獲利來源。不過，簡伯儀建議國內的投資人，不要把焦點放在REITs的資本利得，應該重視的是該產品的現金收益率。風險4 股票價格風險：簡伯儀表示，REITs表現會牽動股價，以10元面額上市，但可能跌破面額，若利率上揚、建商融資成本提升，間接影響REITs收益，而通貨膨脹率的變化，也牽動REITs的獲利情形。REITs的單位淨值每天都會公告，理論上，除了除息當天淨值會往下掉，REITs的淨值不應該有太大變化，因為從現在看未來的大環境，不動產的價值不易有大幅變動，反映在REITs的淨值上，差異也就有限，所以只要看到淨值維持穩定，投資REITs就沒有太大問題。歸納投資REITs的原則，首先要了解不動產狀況，包括坐落位置是否為精華地段、未來租金是否有向上調漲的潛力、租戶組合是否良好，決定投資後，就要注意「收益率」是否穩定。簡伯儀預料ECFA將會牽動台北市不動產交易，整體市場行情會以大安區為核心，逐漸反映到最外圍，例如台灣中南部房地產市場行情。風險5 不動產管理公司風險：REITs的績效取決於不動產管理機構管理能力，因此投資者必須承擔管理單位的經營風險。畢竟國內房地產未來沒有大漲的條件，可以期待的是穩定的租金收入所帶來的收益率，因此簡伯儀建議投資人應該把REITs視為可賺取穩定收益的產品。事實上，國外REITs的投資人以退休基金專業投資機構或壽險公司為主，由此也可以看出REITs產品的特性。假設你是一個較為保守的投資人，希望每年賺取穩定的配息，並具有長期投資的規劃，那麼，REITs絕對是可以留意的新商品。
