兩岸金融監理合作瞭解備忘錄(MOU)及兩岸經濟合作架構協議(ECFA)的簽署，將對台灣零售店面的投資行情，帶來怎樣的影響？哪些商圈的店面又會是受惠者？
#@1@#俗話說，「一鋪旺三代」，除了店面長期持有的增值力驚人之外，穩定的租金收益也是讓投資立於不敗之地的關鍵。而能夠聚寶的金店面哪裡找？如果金店面奇貨可居，那麼，哪些銀店面也能沾光鍍「金」呢？本刊特別訪問台灣房屋不動產分析師邱太、信義全球資產投資部協理歐人彰、中信房屋副總經理劉天仁，以及永慶房屋店面事業部經理李元鳳，針對MOU及ECFA兩大帶動台灣商辦行情的利多題材下的2010年店面投資進行分析。《理財周刊》問(以下簡稱『問』)：MOU及ECFA給台灣店面投資帶來的商機為何？ 邱太答(以下簡稱『邱』)：雖然MOU、中國境內合格機構投資者(QDII)入台生效，但目前政府多採嚴謹的態度，新法上路初期，政府那隻手還是掐著外來資金的脖子，希望台灣經濟不至於劇烈起伏。短期之內，不動產受惠外來資金引起的增值不太可能發生，但長期而言，台灣不動產價格將與世界接軌，後勢看俏。主要是台北市土地資源有限，境外資金潮可望推升不動產再次進入榮景，台北市房地產長期仍頗具增值潛力，其中店面類型產品增值速度快，更受到投資人喜愛。目前市場上只要有精華地段的物件釋出，都會掀起一陣搶購潮，以忠孝商圈為例，目前店面投報率低到2％左右，但未來MOU、ECFA資金，外來企業進駐渴望拉高店面租金，屆時投資報酬率可望回到3％左右的正常水準。歐人彰答(以下簡稱『歐』)：MOU或是ECFA政策對零售店面市場有直接貢獻的在於商務客，初期大概不容易帶來多少大陸的消費者，但是ECFA簽訂之後，有助於強化國內外企業在台投資的意願，間接為辦公商圈周邊的店面，帶來高使用率以及穩定的租金收入。若是談錢潮，MOU加上ECFA則是正式打開兩岸雙向投資的關鍵，除了未來陸資在台設點營運之外，也不排除華人圈的資金來台投資不動產，而一級商圈店面、整棟辦公大樓都是這些資金偏好的項目。
#@1@#劉天仁答(以下簡稱『劉』)：MOU及ECFA簽訂對兩岸資金互動變化為何，目前仍不明朗，究竟是台灣資金大量流入中國，或是中國資金大量流入台灣，全視中國官方的政策與做法。若中國開放大量併購台灣優質企業，資金才會大量流入造成錢洗台灣的現象；若非，則中國流入台灣資金將非常有限。簡言之，由於MOU匯兌自由的緣故，中國資金一定會來台灣，多寡端看中國政府的態度。不可諱言的是，MOU及ECFA之簽訂對台灣商用不動產如A級辦公室與店面將有不同程度的影響，而店面投資的商機，則是一般民眾(口袋若有個2、3千萬元)就可涉獵的投資標的。李元鳳答(以下簡稱『李』)：MOU簽署宣告兩岸金融機構進行交流與合作；加上ECFA即將簽訂，包括兩岸三通、旅遊、匯兌都以ECFA為總結，兩岸投資增加，資金互動也更頻繁；另一方面，遺產稅調降至10％，以及各國政府研議針對海外所得課稅，都有益於資金回流台灣。在兩岸資金互動的情況下，將為台灣房市開啟國際化的新市場，有利於店面投資。問：兩岸資金互動更頻繁後，外界寄望ECFA能帶來資金狂潮，未來的店面投資將呈現何種面貌？歐：MOU及ECFA啟動後初期，錢潮可能比人潮來得明顯，不過來自於華人圈的資金，多半會拿香港經驗來投資台灣的店面；香港從開放陸客自由行之後，2003年到2006年大陸觀光客到香港觀光人數足足增加1倍，零售物業租金、售價漲幅明顯，同樣的，市場也會期待香港經驗可以複製到台灣。但因台灣尚未開放自由行，現階段僅有台北101、故宮、日月潭、阿里山等名勝景點周邊商圈較能夠直接受惠，再者就是知名夜市店面能夠賺到陸客商機。如果政府敞開大門開放自由行，那麼就如同住宅市場是「逐捷運而居」，兩岸開放之下的店面投資，則是「跟著陸客走」。
#@1@#李：在MOU及ECFA後，看好資金將會湧入台灣，在大量資金進入台灣後，將有利企業投資，創造就業機會，並提高國民所得，有助於消費力的提高，使得店家的營業額增加，最後帶動租金的提升，而有助於店面投資。不過，這個效益只對地段好、投報率高的店面有幫助，一些地段尚好，但投報率低的店面，將不會受到MOU及ECFA效益的幫助。亦即，未來店面的投資將會呈現M型化，好地段的店面會愈炒愈熱，地段欠佳的店面，恐怕會維持平盤，甚至無人聞問。邱：隨著MOU、ECFA兩岸互動頻繁，所謂的陸資漸漸在台發酵，如何把握「潛伏期」是進入「起飛期」的關鍵，而在MOU及ECFA的資金狂潮下，店面是最值得投資的標的之一，如同SOGO商圈，假如能押對寶，擁有一間金商店旁邊的銀店面，也能夠充分享受到額外的效益。在此提出2點建議：1. 內湖地區廠辦、中小企業家數多，未來還有陸企進駐利多，強大的就業人口以及逐漸升高的消費能力，未來生活機能看升，內湖店面價值也會跟著看漲；2. 瞄準未來陸企進駐的預定地，例如阿一鮑魚、北京全聚德烤鴨等大陸名聞遐邇的老字號，看準金店面下手，讓店面鍍金。通常這些老字號的大陸企業，瞄準台灣高消費族群，進駐精華商圈、精華地段的機率高。劉：在陸資狂潮下的店面投資，將會如馬太效應所指的「強者恆強、弱者恆弱」，也就是人潮聚集且又是陸客來台會造訪的店面會愈熱門，若本來人潮就不多，陸客來台又不會去的店面則會趨於沒落。此外，政治絕對會影響區域市場的景氣，舉例來說，台南與高雄因受中國政府的旅遊與資金流入管制與限制，造成陸客造訪機率偏低，但台灣人民的活動力和應變力頗強，將促使南部市場發展出除了在地客層外，也能夠吸引國際客的特色商業活動與商品，因此在MOU及ECFA的資金狂潮下，南北店面的特色將有所不同，南部以經營吸引其他國籍客層，來了解當地別具性格之民情風俗的商業活動，而北部則以中國客層喜歡的台灣特色商業活動為主。
#@1@#問：一旦陸資湧台，哪些縣市的店面投資，比較有贏面，為什麼？邱：看人潮往哪裡去，錢潮就往哪去，近幾年捷運已成為大台北地區民眾最重要的運輸系統，因此要投資店面就是要鎖定捷運站周邊的產品，北部以台北縣、市為較佳的選擇。台中市建議可投資逢甲商圈內的店面，南部則是六合夜市、巨蛋漢神百貨商圈，因為這些商圈內的店面不僅有本地客還有外來客的加持，屬於開放型商圈，也是長期看好的店面投資區域。劉：兩岸商務活動頻繁將帶來商機，而最有機會的店鋪則是以大陸人士在台灣活動中心範圍100~200公尺以內，例如接待陸客入住飯店周邊的商店，信義計畫區的百貨公司、頂好商圈、SOGO百貨、觀光景點區域或夜市。至於來自中國的散客或商務人士，則是以都會區域的著名商圈店面為主，若能以當地客層為基礎，經營有地方特色的商業活動或商品，才能進而吸引來台外籍人士的青睞，因此，我較看好都會區以及景點地區經營有特色的店面投資商機。歐：如果陸客自由行能夠實現，除了各地名勝、夜市之外，捷運容易到達的消費商圈，只要規模夠大、主題性強，甚至能夠有些知名度，都會是陸客想要造訪的地點。像是台北的西門町、東區商圈、士林夜市、光華商場、大直美麗華商圈、淡水老街；台中的七期商圈、逢甲商圈；高雄的新堀江商圈、六合夜市商圈等。這些商圈雖說早已是集客磁場，但是在自由行帶來消費生力軍之下，商圈規模可望向外擴張，因此除了商圈中心的店面標的值得考量之外，商圈周邊的物件，不妨列入評估。李：目前店面投資還是以台北縣市為佳，因為台北縣市的商圈發展已經成熟，加上區域內居民所得較高，帶動區域內消費，自然可以帶動店面生意，提升店面租金，對店面的投報率較有幫助。至於其他縣市，台中市又較高雄市值得投資，因為台中市的商業活動較高雄市佳，台中市的商圈發展也較高雄市商圈發展來得成熟，因此，若離開大台北地區，則推薦台中市。
#@1@#問：若想要做店面投資，該如何下手？歐：租金收益是決定店面價值的關鍵，店面投資的關鍵不在單價高低，而是看投報率的多寡，投資者不妨用「房貸利率加1.5％」來作為投報率的參考值；其次是找出商圈發展軸線，任何商圈都有「集客磁場」及「發展軸線」，選擇標的當然要跟著人潮集中的地點或是移動方向而走；再者是建物條件，基本上三角窗、大面寬是最佳的選擇，尤其大面寬的店面可以分割出租，提高租金報酬。市場上待售的店面雖然條件各有不同，投資者要評估的關鍵在於「好不好出租」，如果不畏景氣好壞都能夠找到承租方，那麼就是一間值得投資的好店面。邱：1. 選擇膨脹型的商圈。就台北市來說，捷運改變商圈的移動，像天母商圈因為捷運到不了，商圈逐漸縮小，反觀有捷運站加持的士林夜市及師大夜市，商圈呈現膨脹的狀態；2. 面寬長的店面優於縱深長的店面，黃金比例為面寬約為縱深的2倍，因為就投資客而言，面寬較寬的店面容易分割出租，店面價值較高，也較搶手；3. 捷運加持效益佳，其中又以雙捷運甚至三捷運所形成的商圈最具增值潛力。劉：挑選欲投資的店面之初，一定要先確定店面立基之目標客群為何，如社區型店面、都會區店面和國際觀光旅客型店面的客層是大不相同的，而國際型客層亦可區分為陸客、日本客、歐美客層或者東南亞客層，則需依該客層的喜好而形成不同的經營模式與商圈聚落。李：首先要評估自有資金，一般來說，至少要占4成，因為銀行核貸店面部分都以6~7成為主，若自有資金充裕，又可負擔每月貸款，再開始進行評估。另外，要考量店面的地點，看店面現有的商機與未來的發展性；而投報率是否合理？未來租金是否有上漲的空間？都是要考量的焦點。
#@1@#問：店面投資的成功關鍵為何？李：1. 首先是資金的考量，自有資金與貸款的比例，建議以4:6為佳；2. 要考量還款能力，與房租收入是否可以抵銷貸款；3. 收租是否穩定，及房客承租的穩定性；4. 未來租金上漲的可能性與空間；5. 區域與地點的考量，要了解附近商圈是否成熟；6. 空租率是否過高，都要一併列入考慮。歐：金店面不會憑空出現，精準的找店眼光，靠的是事前充分的評估，了解大環境的經濟趨勢、尋找具增值潛力的商圈、熟知金店面的必備條件、進場時機、短期變現或長期轉租，並掌握周邊公共交通建設等利多消息面等，才能順利「錢」進金店面。邱：首先要觀察商圈型態為開放型或是封閉型商圈，開放型商圈像是百貨商圈、辦公商圈，如士林夜市、逢甲夜市、東區SOGO商圈，這種商圈集客力強、有外來客的加持，吸引的人潮愈多，所帶來的錢潮也愈多；封閉型商圈如社區商圈，因人潮較固定，沒辦法吸引外來人潮，所能創造的商機有限。賺錢的店面一定在人潮匯集的地段，例如台北東區，因為大型百貨購物中心對消費者有相當的吸引力、群聚力，加上雙捷運帶來大量過路客，這樣的雙重效應下，附近的店面不僅進駐率高，且租金居高不下，增值空間大。劉：店面坐落地點能夠吸引到愈多種類的客層，以及地點、面積適合經營的商業活動種類愈多元，則該店面的價值愈高；相反的，只能吸引單一客層或經營單一行業的店面，則價值愈低，未來增值的可能性亦差。其次是經營業種與商圈是否具有吸引目標客層的集客力，有集客力，人潮就能帶來錢潮，否則必然慘澹經營，備覺辛苦。
