古有「寓公」、「寓婆」，現有「包租公」、「包租婆」，都是將房子出租給別人，每個月就等著租客「繳租金」，過著蹺二郎腿、數鈔票的日子，你羨慕嗎？對很多房地產投資者來說，「買房出租」，成為邊收租、邊等房產增值的投資方式。而除了一般住房的「包租公」、「包租婆」外，現在更有不少人以投資店面為標的，賺取比一般房租更高的收益。
#@1@#這些人大多是口袋夠深的投資客，他們的資金雄厚，手中至少擁有5千萬元，甚至上億元資金，其中更不乏數億資金者，他們可能是個體戶，但也可能是團體作戰，大、小股東集資作投資。以台北市店面投資來說，「劉醫生」、「江醫生」都是非常有名的店面投資客，他們有一項特性，就是診所收現金，因而採現金交易，鮮少貸款，就曾經有房仲員幫忙運送現金，途中可說心驚膽跳，但達成任務，取得他們信任者，往後還可以陸續仲介店面物件，持續賺取高額佣金。市場上還有一個神祕的投資團體 ──「劉媽媽」，成員不下10人，可說是採取企業化經營，大家分工合作，至於名稱則是其中一位是劉媽媽的關係；不過，除了和他們接觸的房仲員之外，他們很不願意與外界接觸，不熟的來電，幾乎都不接。「劉媽媽」團體手上的現金流，早就超過數億元，之前最有名的店面投資案，即是花1億7千萬元買下復興南路與忠孝東路口的三角窗，目前租給雄獅旅行社，據了解，每月租金高達85萬元。
#@1@#如果你的口袋不夠深，是不是就不能參與此一金錢遊戲呢？那也不盡然。根據信義房屋忠孝新生店協理杜俊慶在這行業十多年的經驗分享，他說，如果手上有2000萬元，就可以投資店面。「劉媽媽」在市場闖出名號後，也有不少人如法炮製，像劉先生就是一些好友互相集資，近幾年在店面投資屢有斬獲；此外，李明達則是專門投資台北縣永和地區的店面，也是口袋有2000萬元後，就勇闖店面投資，他們的經驗可供新手參考。
#@1@#年齡：46歲房仲年資：14年仲介店面：一年超過10間以上認為店面達人的成功特質：夠認真一年可以成交10間以上店面，為信義房屋店面成交達人的杜俊慶，原本在忠孝店任職，2009年被公司調派到忠孝新生店支援，該辦公室位在新生南路與濟南路口，因捷運新莊蘆洲線的施工圍籬，出入不太方便，生意大受影響，但杜俊慶以其靈敏的生意鼻說：「這是店面投資的好機會。」
#@1@#他談到，捷運施工圍籬在3、4月即會拆除，且預計在2010年底會完工通車，位處於板南線的忠孝新生站，將來因新莊蘆洲線也在此設站，因而形成雙捷運效應，在2號出口的站區周邊店面，現在已經變得很搶手。同樣的，位於未來捷運新莊蘆洲線及松山線(預計2013年完工)交接的松江南京站，也有雙捷運站的特性，將來周邊的店面也會因捷運的陸續開通，而具有上漲潛力。杜俊慶表示，近幾年店面投資的好區域，幾乎都是「逐捷運而居」，尤其忠孝復興站的SOGO商圈，周邊店面幾乎成為燙金的店面。想投資店面者，杜俊慶有如下建議：1. 標的位在捷運站出入口周邊。2. 挑選成熟的商圈，如SOGO商圈，另微風廣場開幕，也讓忠孝東路至八德路兩邊的店面大復活。3. 找三角窗或邊間的店面，面寬寬度5米以上。4. 土地持分大。5. 未來可塑空間大者，如新生南路陸橋(光華商場)拆遷改建前後，松江路同一間店面，之前成交價約6千萬元，最新成交價已來到1億多元。6. 找已有知名度、穩定的承租方的店面，如7-11、全家、星巴克……等。杜俊慶分析，目前從事店面投資者，大致可分為短、中長期客人，短期屬於投資客，都設定在1年內要獲利轉手；而中長期的大多是退休養老族，希望有穩定的租金收入。不過，一旦手中的物件上漲，有些中期的客戶也會視情況，先獲利了結，有點像是「邊收租、邊等漲價」。
#@1@#杜俊慶表示，人潮就是錢潮，因此，店面投資首先要注意陰陽面，但不是指陽光照不照得到，而是指人潮，人潮進出多的屬陽面，陰面則是人潮少者。再者，要挑面寬寬度5米以上，且愈寬愈好，因為好分割店面做出租，像忠孝東路四段181巷內有一間店面，可分割到10間小店鋪，每月收租40~50萬元，因為收租行情好，接手強勁，轉手價格一路從4000~5000萬元，漲到1億5千多萬元。杜俊慶說，店面投資的價值主要看「租金收益」，也就是投資報酬率，因此，有些成功的店面投資者，就愛買賣有像便利商店之承租方的店面。不過，有些夠認真、很有創意的店面投資者，希望創造更高獲利，會專找一些地段不錯但賣相不佳的店面，以較低的價格切入，如復興南路與市民大道旁的「鮮芋仙」，因店面低於路面，但投資客進行「加工裝飾」，用木板將店面墊高，並找到鮮芋仙的承租方，後來再轉手出去的價格，比原先買價高很多，這就是懂得為自己的投資創造更高價值的案例。
#@1@#年齡：39歲店面投資年資：15年最快速獲利：單筆獲利450萬元店面投資獲利心法：一黑：黑馬、二白：產權清白、三花：要有好的花色、四黃：會賺錢的黃金屋從事土地代書工作的劉先生，由於長期協助當事人處理土地買賣移轉工作，幾年下來從中累積不少土地買賣實務經驗及人脈。15年前他開始規劃退休及資產分配，憑藉過往的工作經驗，他認為投資房地產最具保值及增值的潛力，由於他本身對擁有店面抱持憧憬及理想，總認為只要投資到好店面，就能快速在買賣之間坐擁增值的期待。但他也明白相較於住宅，店面投資的資金門檻較高，若屆時無法順利賣出或承租，勢必造成資金周轉壓力，畢竟投資店面的未來期望值高，但是等待成本也相對較高，甚至必須負擔未來商圈是否成形的風險，用資金來養店面需要雄厚的財力基礎，並非一般人可以輕易投入。因此，為了規避風險，他開始與朋友合資，依個案金額大小，出資比例分大、小股東，幾年下來也快速累積上千萬財富。
#@1@#常有親友問他：「投資店面要怎樣才可以賺到錢？」劉先生表示，通常會投資店面的不外乎投資客、有錢人、存錢養老者三種人，或是本錢不夠但又想投資店面，利用集資購買，建議可多人集資統一管理及投資。劉先生認為，成熟商圈的店面，經過這2、3年的炒作，價格都已經是高不可攀，而且真正的好店面不容易買到。因此，他以賭注方式選擇尚未成熟的商圈，也就是說他挑選店面的原則是稀有性、有租金效益、改建後可分配面積比率高且不需要整理(維修費用低)，另外，下手要計算預估租金投報率，一般超過4.5％以上就很好，3~4.5％尚可，至於3％以下就要小心。但選擇好店面達到增值空間的投資重點，如何便宜買進接著在增值後的賣點出售，更是獲利的關鍵，劉先生提出投資原則如下：●交通：1. 離捷運站近，可上捷運局查詢現在及未來捷運預定路線相關資訊；2. 主要道路；3. 快速到達目的地。●學區：首要考量為小學附近，接著是中學、高中、大學，以此類推，畢竟小學是求學階段必經過程●政府政策：由於政府政策會影響居住環境生活機能，例如內湖科學園區、南港科學園區等。投資前要先了解政府相關配套政策，台北市可以上都市發展局網站查詢，其他縣市則可上城鄉發展局網站查詢，藉此了解未來投資店面的前瞻性。●環境：最好附近有山、有水，公園、綠地，等生活機能完備。●風水：針對店面，參考「文、武、陽、陰」，另外有些店面適合三角間，或是藉由市調瞭解附近人氣是否旺盛，若未來人潮有所移轉，將會影響出租率。
#@1@#年齡：36歲店面投資年資：5年最快速獲利：一個月200多萬元店面投資成功心法：1. 不熟的東西不要碰 2. 發獎金給房仲─有錢大家賺在做店面投資前，李明達已經有一般房子的買賣及出租投資經驗，他在口袋累積至2千萬元後，開始嘗試做店面投資。他的投資哲學是「不熟的東西不要碰」，因此，就地緣關係，專以永和地區店面為主，他在2009年10月以1050萬元買下一間承租方是洗衣店的店面，在第一個月租金還沒收到，就有人看店面收租穩定，以1300萬元接手，利差高達200多萬元。李明達認為，房地產迷人之處就在「進可攻、退可守」，在收租的同時，房子也在增值中。
#@1@#不過，並不是每一間店面都能漲，李明達強調「地緣性」，也就是劃一個圓圈，圓圈內不管是不是你買賣的案件，連別的店面成交行情都要瞭若指掌，就能掌握買賣行情，將來自己要買賣，也不會買貴了，先立於不敗之地。李明達認為，好的店面投資者要勤練基本功，此外，錢也不要怕給別人賺，很多投資者為了省下佣金，自己賣房子，把路走窄了，若是透過房仲員經手，讓他們賺佣金，日後有好的物件，他反而第一個會想到你。甚至有些時候，李明達私底下還會包一個「大紅包」酬謝對方，這就是他發獎金「有錢大家賺」的哲學。而一般人要如何進這一行呢？李明達建議：1. 店面投資金額大，現金部位至少5成以上(內含1成周轉金)，而有些銀行若放貸6成以上，大都要求先看該店面的租賃約。2. 看小環境，即周邊的店面生意好不好，此外，最好不要有銀行、郵局或學校，因為一到晚上，這些場所燈不亮，就會造成「商圈中斷」，亦即要懂得避開風險。3. 看投報率，最好有3.5~4％。4. 租金要高，就要創造店面的價值，也就是先了解一些連鎖店店面的承租條件，找出他們會想租的店面。此外，李明達投資店面還有2個小撇步：1. 專找指標商店的隔壁店面，如麥當勞、7-11等指標商店，他說，這些公司在找點的評估上，都是非常謹慎及周全的，對人潮的掌握也最正確，在這些知名連鎖的「金店面」旁，買個「銀店面」也不錯。2. 房仲公司多的區域，因為有仲介商機，他們才會設點。
