古有名訓：「先成家、後立業」，而要娶妻前，得先過岳丈這一關，不少年輕人要結婚前，大都有購屋需求，他們該買預售屋？還是成屋呢？專家有建議。自從大學畢業後，工作地點在台北市，但在台北縣租屋的小陳，眼看著台北縣即將升格為「新北市」，而房價早在這一、兩年都一直漲的情況，心中那個「該不該買個窩？」的念頭又蠢蠢欲動。買房討個老婆大學已有女友的小陳，因為一直打算工作幾年後就把女友娶回家，而要娶老婆，總要過老丈人及岳母這一關，這時，總會聽到：「小陳，有沒有房子啊？」之類的問題。算算大學畢業也4年，為了想買房，手中已存了50多萬元，而論及婚嫁的女友，手頭也有個20~30萬元私房錢，小陳想：「買個新房、討個好老婆」，應該是不錯的選擇。對於要步入家庭的人來說，若是手頭沒有頭期款，大概都會選擇「租屋」，但是，在台北市租個套房，租金至少15000~20000元，若要租個20坪或2房的房子，月租至少2萬元以上，而如果到未來的新北市，預算降個3000~5000元，但撥撥算盤，這些錢用來付房貸，以後房子還是自己的，且房市若不走空頭，還能賺到增值的錢。對於買不買房，各持己見的人都有，有人不想揹20~30年的「房貸」，成為「屋奴」，但有人認為，房子愈來愈貴，尤其是台北市及新北市，這幾年的房價，除了2008下半年的金融海嘯有拉回修正一些外，現在房價都反彈回來，且超過海嘯前的房價水平。租房好？買房好？究竟是「租房好」，還是「買房好」？住商不動產表示，租屋的好處是，能以較少費用入住都市精華區以及需要的空間，另也不需負擔稅費等相關支出，唯若大樓產品，得付大樓管理費，缺點則是每月固定支出，但不等於儲蓄，此外，若一直在外租屋，搬來搬去，繳了10~20年房租，仍沒有自己的房子。(附表1)而購屋的好處是，擁有產權，不擔心房東漲租，並可按需求裝潢，另有機會因房價起漲而獲利，這點是很多人在考慮要揹「20~30年房貸」的缺點之外，仍勇於進場的主要關鍵。另財政部為協助青年首次購屋自用住宅，預計提供2000億元的額度，由公股銀行辦理低利率的優惠貸款，前2年的優惠利率按郵局2年期定儲利率加碼0.345％換算，目前為1.5％，第3年起則按郵局2年期定儲利率加碼0.645％計息，目前為1.8％，借款人與配偶無自有住宅，年齡介於25~45歲就可以申請，最高額度為500萬元。此外，政府打算將現行20~30年銀行房貸期限，再延至40年，房仲業者認為，雖然每月繳的利息較少，但時間拉長，相對的，付出的總利息數字是比較多的，購屋者要撥對算盤。而現在適不適合買房呢？東森房屋公關副總經理黃淑苓表示，理財專家都會告訴大家，房貸的本利支出不要超過收入的1/3，欲購屋者，可以就此做參考，但如果收入較多者，也可以依據房貸、家庭收入及目前的租金來算，做為是否進場買屋的依據。△小夫妻現階段適合買屋的衡量方式A:房貸(非寬限期，以本利攤還方式計算)B:家庭收入（男、女收入合計）C:目前租金（男、女租屋支出合計）*C/B< 1/2 < A/B —－＞短時間內不適合買屋。*C/B< A/B < 1/2 —－＞可以買屋，往捷運下一站找尋潛力區* A/B < OR =C/B <1/2—－＞買屋最佳時機，勇敢前進夢想屋房貸負擔反推購屋總額認為自己適合進場買房後，對第一次買房的人，心中有千萬個疑問，都會問：「自備款要準備多少？」、「我可買多少錢的房子？」，黃淑苓表示，以往銀行房貸，最高可以貸到8成，自備款只要2成，但金融海嘯過後，加上中央銀行今(2010)年打房，緊縮房貸至7成，因此，自備款約要準備3成左右。至於可負擔的房貸多寡？若依照目前的利率大約在2％以上，抓整數的2％來算，以20年的本利攤還，則貸款100萬元的每月房貸利息約為5000元；如果兩夫妻每月房貸支出為2萬元，則可貸款400萬元(20000÷5000＝4，4×100萬元＝400萬元)，依此類推。依據【房價總額＝3成自備款＋7成房貸】來計算可購房屋總價，可由【房貸＝(70/100)×房價總額】回推，貸款400萬元，可以買總價Ｘ萬元。(400萬元＝(70/100)×X ，X＝571萬元)；而若依據【房價總額＝2成自備款＋8成房貸】公式，則400萬元＝(80/100)×房價總額，則房價總額為500萬元。有了購屋預算後，坊間有所謂的預售屋、新成屋及中古屋，究竟要挑哪一種好？太平洋房屋副總經理李珠華表示，根據內政部營建署所公布的「2010年上半年住宅需求動向調查」資料，顯現台灣6大都會區2010年上半年購屋市場，有62.39％的新購置住宅者買中古屋、30.67％買新成屋，兩者合計約佔93％，僅有5.7％新購置住宅者買預售屋。此外，新購置中古屋住宅的比例也有逐漸向上修的趨勢，像2009年上半年占50.85％、2009年下半年占54.32％、2010年上半年占62.39％。另就區域來分，2010年上半年，北市有70.37﹪、北縣66.44﹪、台中縣市63.59％、桃竹縣市和台南縣市都有50％以上，而高雄縣市也有約60％的新購置住宅者選擇中古屋。李珠華指出，由於預售屋賣的是未來行情，預售屋價格可能比同地區中古屋高出許多，甚至多達1倍左右，所以首購自住族若無長輩或其他外力資助，第1次就要在台北市購屋，只能選擇中古屋和小宅，來降低購屋成本負擔。黃淑苓也表示，預售屋是還沒有蓋好就進行銷售，而新成屋及中古屋都是眼睛可見的房子，不同之處在於房地產業界都以房子蓋好交屋後1年內，稱之為新成屋，超過1年以上就稱之為中古屋，而很多人「喜新厭舊」，主要是新房子的各種問題較小，而中古屋的問題多寡又依據屋齡大小而有所不同，如20~30年以上的中古屋，會有漏水、管線老舊問題，購屋者得另準備一筆「修繕費用」。青年安心成家專案低利貸款至於每坪房價，若以同地段相比，預售屋＞新成屋＞中古屋，另中古大樓也高於公寓，不過，大台北地區，有些具有「都更」題材的舊公寓或舊大樓，其行情受到一些投資人搶進的關係，有些反而跟區域「平均房價」相當，其著眼點即在於通過都更後，除了一坪換一坪外，還附帶一個車位。假設都更案位於大安區，舊房子每坪房價若是70萬元，但都更成新房子後，每坪可躍升到市場行情的120~140萬元，若用30坪計，約可賺1500~2100萬元，至於車位若以200多萬元計，則大約可賺1700~2300萬元。台灣房屋敦北民生特許加盟店副店長徐昌盟也舉例說，位於台北市健康路一帶的延壽國宅丙區的海砂屋，因法令已准予都更，即便其每坪房價喊到約同市場行情的48萬元，仍吸引投資人買進。不過，黃淑苓談到，因為都更案的整合過程極為「漫長」，若不是口袋深的投資人，若要投資「都更」題材的房子，最怕「看得到、吃不到」，一般欲成家立業的年青人或30歲以下新婚小夫妻，可考量的，最好以2年內可完工的預售屋，或是新成屋或中古屋為主。此外，根據行政院內政部長江宜樺表示，2011年的「青年安心成家」專案預算，將由2010年的16億元，提升至24億元，提高幅度高達50％，對於青年購屋來說，是很好的利用管道。(附表3)購屋新手防吃虧8大守則不管是自住，還是投資房地產，許多買房新手常因購屋經驗不充足而吃大虧，東森房屋公關副總經理黃淑苓針對新手最容易吃虧的購屋權益，列出8大守則，提醒新手小心為上。第1項，預售屋及中古屋的買賣合約有審閱期消費者應詳細閱讀合約內容後，再決定是否要付訂金購買。第2項，慎選建商與房仲業者，保障消費權益日前雲林縣有一個在921大地震倒塌的社區，因建商倒閉、歷經多年訴訟轉向縣政府提出國賠案。像這樣找不到建商處理後續的個案常常耳聞，特別在整體經濟情況不佳的情況下，更應該慎選有口碑的建商或合法在地深耕的房仲業者，以免出了問題，求償無門。第3項，要求建商寫明建材設備的「同級品」為何建材和設備也是算在總價裏的，花錢買房子，對於自己的權益一定要爭取。預售屋交屋時經常出現建材設備與樣品屋落差太大的情況，都是在「同級品」這個條款上吃了虧。購屋人應要求建商註明何謂同級品，是以價位為同級標準，還是採用哪些同級的品牌？也因預售屋看不見實物、較容易產生爭議，所以建議購買中古屋。第4項，DM要保留，樣品屋要拍照存證買預售屋經常會發生交屋與當初銷售時訴求不同的情形，法律站在保護消費權益的立場，將建商當時銷售的廣告物視同契約一部份，因此建議消費者最好保留所有的廣告文宣品，最好連樣品屋也能拍照存證，將來如遇糾紛，消費者才有東西可以舉證。
#@1@#第5項，如果是合建案，最好分別與建商和地主簽約台北市土地稀有，建商與地主合建案的比例愈來愈高，購屋人應該分別與建商和地主簽約（與建商簽房屋買賣契約、與地主簽土地買賣契約），免得將來雙方發生糾紛時，極有可能拿不到土地產權。第6項，要求建商寫明完工期限與交屋日期如果建商敢在契約上註明，表示這家建商有本事做出承諾。註明完工期限與交屋日期，對購屋人是很大的保障。第7項，公設的範圍有哪些許多建商會灌虛坪，購屋人應該問清楚所謂的「大公」、「小公」究竟包括哪些範圍，使用權屬為何，還有就是進了自己買的房子大門之後，究竟有哪些是算在公共設施當中？有些人買了之後才發現，權狀坪與使用坪是不一致的。第8項，車位的產權和使用權法律規定的車位種類有「法定停車位」、「獎勵增設停車位」和「自行增設停車位」等3種，最好問清楚大樓的車位是哪一種，如果有可以外賣的車位，屆時交屋後那些非住戶的車位持有人，會如何進出大樓？會不會造成管理上的問題？
