老舊公寓因都更題材而翻紅，但並非所有老房子都有機會「麻雀變鳳凰」，如何用簡單的條件判斷都更潛力屋，可回歸基本的法令規定及市場條件。受到台北市仁愛路尚華仁愛大樓、晶宮大廈及中正史坦威等都更成功案，造就了新一批的「都更富翁」後，「都更」已成為市井小民的另一個發財夢。加上台北市長郝龍斌放寬4、5層樓公寓的容積率限制，拋出「舊屋換新屋、坪數不縮水，容積獎勵最高可達2倍」的新政策，更讓老舊公寓「麻雀變鳳凰」，身價不可同日而語，吸引各方人馬搶進，「都更黃金屋」儼然已成為現代人的煉金術。郝龍斌條款 帶動熱潮根據台北市政府於去(2010)年8月2日起公告實施的「台北市老舊公寓更新專案計畫(又有「郝龍斌條款」之稱)」內容指出，台北市住宅戶數約49萬5000戶，其中屋齡31年以上的住宅戶數為18萬8000多戶，占總戶數的38.07％，其中，4、5層樓不易更新者就占了74％，共有14萬戶。這一統計數據，成為台北市都市更新的「基本盤」，有這麼多的戶數要都更，商機龐大，不僅是市井小民瘋都更，包括都市更新顧問公司、建經公司、大小建商、銀行業者都紛紛跳進來，搶賺都更財。但都更法令多如牛毛，專業繁複，市井小民的財力，畢竟不如都更顧問公司、建經公司、大小建商或銀行業者雄厚，能出錢找專業人士諮詢及「跑腿」。此外，並不是所有的老屋都符合現行都更法令，可以辦理都更的，因此，要如何從老屋中挑選到貨真價實的「都更黃金屋」，避免挑錯老房子，面臨「都更夢碎」呢？由於都更時程慢，都更大餅吃不吃得到，就要各看本事，而所謂「工欲善其事，必先利其器」，想要達成都更獲利的終極目標，「都更」常識就成為必做的功課。永慶建設總經理葉凌棋表示，都市更新亦稱為「都市再生」或「市區重建」，也就是在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施等都更方法，可以改善市容及促進土地開發再利用，此外，也是眾多建商在台北市找不到大面積素地，即便都更時程曠日費時，卻也不得不從都更整合，取得土地貨源，而間接促成都更熱的關鍵之一。想吃大餅 得各憑本事都市更新又可區分為政府及民間辦理都市更新兩部分，如行政院院會在去年11月25日通過「都市更新產業行動計畫」，打算在4年內投入184億元，協助2萬戶老舊住宅進行更新，另自今(2011)年起全台302萬戶超過30年以上的老舊建築拆掉重建，也享有雙重容積獎勵，預估此項計畫可帶動周邊營建產業創造7兆元商機。民間辦理部分，又可分為「自行實施」與「委託實施」；前者為住戶成立都市更新會，並委託專業的顧問團隊來辦理，好處是更新後房屋百分之百由地主分配，但都更過程變數太多，可能發生住戶意見不一或財務計畫不周的情況。「委託實施」則由土地整合開發商或建設公司主導辦理都更，方式又可分「協議合建」或「權利變換」。不過以往投入的建商較少，往往都由開發商先和屋主談好條件，再包裹賣給建設公司，但其中很容易發生建商不滿意開發商與屋主談的條件，因而更動條件的情況。因此，目前根據台北市政府都更處的資料顯示，台北市有8成都更案是住戶與建商合建。在樺福建設擔任開發部經理，並出版「都更聖經」一書的王政緯表示，參與都更共有實施者、政府單位、協力規劃單位及廠商、所有權人及相關權利人等4種角色，其各自的功能及能獲取的更新利益都不同(圖1)。了解都更的4種角色後，也要對都更的流程及時間有所了解，他說，都更須符合法定同意比例門檻才能啟動，如申請單元劃定後，若取得所有人1/10的同意書，即可向各縣市政府提出「事業計畫概要」，告訴政府，這個地區將來打算做什麼規劃，以及打算申請哪些容積獎勵，接著，再取得所有人2/3同意書，或是所有權面積3/4規定者，就能進入「事業計畫」及「權利變換計畫」階段，而這部分就得告訴政府，在申請的容積獎勵項目，會有哪些配套措施，以及跟住戶間的「坪數分配比例」的協議結果等，讓政府明確了解，住戶的權益不會受損，才會核准計畫(圖2)。都更屋開發價值ABC試算法坪效(1坪可蓋多少坪？)【法定容積×1.6(公設係數)×開發獎勵值】例如：一筆住三用地(法定容積225％)，取得25％都更獎勵值225％×1.6×(1＋25％)＝4.5亦即這筆住三用地的1坪大約可以蓋4.5坪房屋B銷售價值(1坪可創造多少銷售價值？)【A坪效×每坪市價】例如：前筆住三土地如果位在大安區，以大安區每坪行情約100萬元計4.5×100萬元＝450萬元這筆住三用地每坪可創造450萬元之銷售價值C建商購地成本(1坪土地，建商願意花多少價格購買？)【B銷售價值×60％(一般建商購地成本比例)】例如：前筆住三用地建商購地成本450萬元×60％＝270萬元這筆住三用地，建商可能願意以每坪270萬元買進【450萬元-270萬元=180萬元/坪(建商每坪獲利)】整合不易 變數也多王政緯表示，由於都更並不需要全部所有權人的同意，只要符合都市更新條例第22條的上述規定即可提出申請，加上都更具備「多數決」同意精神，因此，善用都市更新法規進行土地開發，也是建商目前在台北市取得土地的主要方式。不過，都更申請流程看似簡單，其實問題就出在「難整合」上，一般單純的都更合建案若能在1~2年內取得80~90％住戶的同意書，就算是績效卓越，整合超過10年以上者，都算是「家常便飯」，像忠孝東路SOGO復興館旁「正義國宅」都更案的整合已長達16年以上。此外，同意書是都更法定程序中相當重要的文件，尤其「都更事業計畫同意書」，其取得同意比例更是身繫實施者辦理都更案成敗的關鍵；一般來說，一個都更案，可以同時有好幾組人馬進行整合，在「事業概要」階段，住戶可同時對甲、乙或丙公司簽給同意書，但進到「事業計畫」階段，哪家整合速度快，「先送先贏」，因為政府單位只會就先送件者進行審核，因此，住戶第2次簽「事業計畫」同意書時，就只能擇一而簽。不過，還是有人在整合者遊說下簽好幾份「同意書」，因此，通常也容易產生「後送件者」，檢舉「先送件者」的同意書「造假」，意圖阻撓都更審議進度，或造成「破局」。排除釘子戶 公權力不彰簽同意書也是一門學問，尤其「事業計畫」階段的同意書一簽，幾乎就確定了實施者與住戶間就都更後權益的「分配比例」，因此，很多人都不願意貿然簽同意書。參與過不少都更公聽會的新台灣開發整合公司總經理譚博隆說，「郝龍斌條款」增加了老舊公寓的都更意願，但也因對地主有利，因此，原本快成局的分配比例又「破局」，而「室內坪數不縮水、一坪換一坪，外加一個停車位」幾乎是「基本款」，建商想談成功，簽到住戶的同意書，大都還要拿出「更大誠意」。譚博隆說，都更是一項「人性工程」，都更進度之所以落後，與人性的「貪念」非常有關，比如一樓做店面的，希望分回店面，而頂樓有加蓋的，希望將頂樓加蓋的使用坪數也計入分配比例中，甚至鄰居間也會互相打聽建商給的條件是否一樣，心裡都很怕「吃虧」。此外，因為台北市中心的地段好，房價高，可以整合成大面積的都更單元，舉例來說，大安區的都更案，地主與建商的分配比例，已經由以前的五五分、六四分，變成72:28(地主為多方)，建商只能分回28％，比例非常低，但建商還肯做的關鍵，主要是精華區的房價好塑造，豪宅或好宅的每坪單價比較高，回收利潤也能有10~15％，有些更可以高到20~30％。
#@1@#至於大家比較熟知的「釘子戶」問題，也就是大家都不想當「第一個」簽同意書，而希望是「最後一個」簽的人，因為依據過去的經驗，整合的建商為了都更案能「成局」，最後不得不在檯面下「加碼」，另也有些「都更」惡霸會占屋向建商勒索，或是有些整合者利用「手段」，威嚇住戶簽同意書等等，爭議事端也不少。獎勵多寡 關乎利潤擔任台北市都市更新學會理事長的將捷建設董事長林長勳就對「釘子戶」問題感到頭痛，他說，由建商主導的都更案，利潤約12~15％，但整合時間若長達10年，年投報率才1％多，根本就非外人眼中的「暴利」，如果再碰到釘子戶問題，又無法排除，公權力不彰是都更建商心中的痛。在了解都更可能碰到哪些障礙，延宕都更流程及時間的變數之外，想買都更屋的人，也必須要認識都更的「容積獎勵」，這也是「郝龍斌條款」一出，台北市老舊公寓能夠「麻雀變鳳凰」的關鍵。都市更新獎勵可區分為容積獎勵及稅捐獎勵兩部分，容積獎勵的總獎勵值上限為原法定容積之1.5倍或原建築容積加法定容積之0.3倍，如經指定為策略性再開發地區，且集中留設公共開放空間達50％以上者，更可爭取原法定容積之2倍或原建築容積加法定容積0.5倍的獎勵值；而稅捐獎勵主要在於稅負減免(見附表)。王政緯說，都市更新獎勵是啟動都市更新運作的發動機，以台北市都市更新自治條例來看，其中清楚規定了各種能夠爭取容積獎勵的情況與計算方式，但還必須在事業計畫程序中經都更審議會議審議通過的最後獎勵為準，而這也是住戶常會問：「建商說都市更新採權利變換辦理，但不肯告知實際的分配面積，是否有陷阱？」其實，這並不是建商不肯說清楚，而是要看政府最後肯給多少而定。什麼是「權利變換」呢？譚博隆說，除自辦都更外，委託辦理都更的實施者(通常是建商)與住戶間，可採取「協議合建」或「權利變換」(二選一)，「協議合建」是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利。投資舊屋 避開四大盲點而「權利變換」則是就參與者於都市更新事業完成後，按其更新前之權利價值及提供資金比例，分配更新後之建物、土地及權利金，而更新前後之權利價值由3家估價公司鑑價之。不過，若採「協議合建」，假設建商能整合85％的住戶同意，但另15％的人遲遲不同意，則可就其應分配的權利，另採用「權利變換」，讓都更案件照審議流程跑。了解上述的情況後，該如何評估一間老舊公寓是「都更黃金屋」呢？王政緯談到，目前在台北市及新北市約有2000個都更案在進行，但建商會評估哪些案子的成功率高而決定要不要介入都更案，因此，用建商的眼光來挑都更屋是最萬無一失的。他說，老房子就像一顆未經雕琢的裸鑽，其可貴不在於房屋本身，而在於其「土地持分」的開發價值，因此，都更屋投資要避開四大盲點，分別是土地持分不足、使用分區強度不佳、鄰居更新意願不強及都更條件不符。4層樓老公寓較吃香在「郝龍斌條款」對老舊公寓釋出都更誘因後，為何台北市4層樓卻比5層樓吃香？信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，根據信義房屋成交資料統計，4層樓公寓平均屋齡大約36年，比起5層樓公寓產品高出9年，但以房屋30坪左右的公寓產品來說，前者土地持分約為9~11坪，後者土地持分則約為7~9坪。4層樓公寓土地持分多出將近2坪，加上屋齡較為老舊，比起「年輕」的5層樓公寓具備都更的急迫性；最關鍵的則是市中心的高房價，造成4層樓公寓產品具備改建效益，身價比5層樓公寓高出一截。此外，4層樓公寓產權相對5層樓公寓單純一些，一幢公寓可能只需整合8戶的屋主，而5層樓公寓需要整合10戶的屋主，且大部分4層樓高的公寓產品較為老舊，有些前後陽台未登記在權狀上，屋主還可辦理補登，才讓4層樓公寓身價比5層樓還高。八大熱區 五大黃金口訣而就他與一些建築同業間交流的意見，可歸納建商眼中的「都更八大熱區」，分別是台北市的中山大直區、松山南京區、中正華山區、松仁莊敬區、士林忠誠區、南港昆陽區，新北市的板橋江翠區及永和頂溪區。王政緯並發明都更熱區投資的五大黃金口訣為「高」──住家比要高、「大」──土地持分大、「強」──使用分區容積強、「破」──屋況夠破(改建意願強)及「熱」──附近推案成交熱(有比價空間，可強化改建意願)。此外，以台北市更新自治條例對都更屋共有7項必要基準條件規定，他綜合出最重要及常用的「123基準」，分別是「1」個街廓、「2」條計畫道路相鄰及「3」百坪以上面積；能掌握這些大原則，一般就能安心搶進都更屋。
