政府開徵奢侈稅，將炒高房價的新北市新莊副都心及林口地區打回原形，但台北市豪宅產品不動如山，這些豪宅憑什麼貴，誰搶著住？奢侈稅6月1日剛上路，但2~5月被壓抑的台灣房市，漸漸走出陰霾，根據房仲業者的統計，台北市地區的房價僅微幅下滑。而新北市屬於重災區的新莊及林口，雖然還在水面上浮浮沉沉，但開始有代銷業者恢復打廣告試水溫，而新板特區的房價，則已突破2月底奢侈稅發布前的高點。永慶房屋統計，台北市5月中古屋成交均價，每坪單價51.5萬元，較4月漲4.04％，是去(2010)年11月以來最大漲幅，房價不但重新站上每坪50萬元大關，更創歷史新高；而新北市中古屋房價亦微幅小彈1.38％，每坪成交均價29.4萬元。5月買氣回升永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，從總體的市場氣氛來看，最新公布的5月消費者信心指數小幅下降，唯值得注意的是未來半年購買耐久財指數，連2月下降後首度反彈，顯示奢侈稅對於房市只造成短期的衝擊，買方對於中長期的發展仍樂觀。有巢氏房屋發言人劉炳耀也指出，奢侈稅在短短兩三個月時間，已讓短期投機炒作的買賣雙方皆退場，但購屋自住的買方趁政策底定，也回到房市進場看屋議價，台北市中心與郊區的中古大樓，買氣已回升1成，顯示中古屋市場已走出奢侈稅不確定的氣氛。劉炳耀指出，台北市中心區除擁有便利的交通機能之外，政經與企業營運中心聚集，生活環境與居住民眾的素質也都相對較高，已明顯產生一種獨特稀有的氛圍，市場一直呈現「供不應求」的情形，而台北市中心區的房價跌不多，也與屋主惜售心態濃有關。劉炳耀分析5月份台北市住宅市場的交易狀況，延續4月底房市回溫的走勢，平均房價維持平穩而各區成交量呈現3~10％不等的小幅成長，預期6月份平均房價會持續盤整或小漲。所以，買方在進場購屋時，除了仔細了解區域房價的最新行情之外，周邊的環境與未來是否有公共建設的議題，也會影響區域個案房價的行情。雙北市需屋量12萬戶另根據內政部住宅需求動向的調查，全台6大都會區在今(2011)年第1季住宅需求總計達23萬3266戶，其中台北市與新北市的需求戶數，分別是5萬744戶及6萬7544戶，合計近12萬戶，占總需求戶數的5成以上，此一結果也凸顯台北地區的住宅需求高，民眾所叫苦的房價「貴桑桑」情況，恐怕仍是易漲難跌。政府打房，初期已收效果，但以對岸的中國大陸，各地嚴打房，北京卻傳出每坪成交450萬元的創新天價，根據北京的房網指出，位於北京海淀區的「釣魚台七號院」，一間面積超過1000平方公尺(約300坪)的豪宅，出現每平方公尺30萬人民幣(每坪約450萬元新台幣)成交紀錄。「釣魚台七號院」能創新高價，主要是樓盤處在特殊地理位置，鄰近釣魚台國賓館和玉淵潭公園，周邊環境及資源決定了它的「絕對」身價。中港嚴打房 豪宅仍創天價香港去年11月也祭出「印花稅」打房，但知名豪宅「天匯」，卻喊出了每坪820萬元新台幣的天價，原因在於大陸也在打房，資金對外尋求出路時，競相湧入香港，且該樓盤位於香港島半山腰，視覺景觀超佳，吸引大陸有錢人「搶進」，反觀台灣豪宅代表「帝寶」，每坪喊價約220萬元，似乎還是「小巫見大巫」。好地段決定了豪宅的身價，就像股票市場，有資金簇擁的股票，股價會向上推升，好股票反彈快，而豪宅產品因稀有性及獨特地段，也讓其房價易漲難跌。根據永慶房仲集團表示，5月大台北地區豪宅價格，受到資金充沛、口袋深的投資客撐盤，影響幅度較小，僅比2月小跌1.48~5.3％，台北市頂級豪宅仍維持每坪逾100萬元的水準，出現「強者恆強」。台灣房屋研究中心經理洪暉恒也指出，這一波的豪宅價格跌不多，而一些指標豪宅的房價都逐漸向每坪200萬元靠攏，未來民眾看房價，應將豪宅產品及一般住宅「脫鉤」。洪暉恒指出，「帝寶」將不是台北市最貴的豪宅，位於信義計畫區內的台北市忠孝東路五段236巷的「皇翔F4」，據傳，建商每坪開價300萬元，有人以250萬元成交一戶，而以其動輒100~200坪的豪宅格局，入住門票要2.5~5億元。台北市豪宅躍上200萬元「皇翔F4」能開價如此高，除了是位於信義計畫區外，主要是附近已成「豪宅聚落」，雖然綠地面積不大，不像大安區大安森林公園有無敵的美景，但因為地段好的關係，加上附近可建的豪宅土地已不太多，因而雖然在「奢侈稅」風頭，每坪開價如此高，仍有人捧著大把現金，想買一張信義計畫區豪宅主人的門票。目前屬於「200萬元俱樂部」的成員，還包括大安區敦化南路與安和路口的「元大柏悅」，每坪約200萬元，而位在仁愛圓環的「潤泰敦仁」，每坪價格上看220萬元，這兩處豪宅擁有好地段，又臨敦化南路的林蔭大道，加上周邊的商圈及24小時的誠品書局等，堆砌而成高房價。好地段、綠地為房價鍍金而仁愛路上的「帝寶」，目前是政商名流的最愛，尤其「劉媽媽」搶進帝寶法拍屋的曲折過程，更為帝寶的身價塗上一層防水漆。而位於帝寶與復興南路間，空總附近的「無疆」，採邊建邊售，傳出每坪成交價約220萬元。仁愛路因有綠色樹海所構築起的林蔭大道，從昔日政商名流聚集的「仁愛鴻禧」往東發展至基隆路，沿線都是房價高的名宅，雖經歲月的洗禮，但中古名宅的每坪身價都還有130~150萬元，地段及環境清幽，成為房價的保證書。大安區豪宅的房價雖比不上信義區，但大安森林公園周邊，採大坪數格局規劃的新豪宅，房價也直上200萬元。洪暉恒表示，近期因香港聞人黎智英買進9戶而聲名大噪的「頂高麗景」(新生南路二段)，每坪成交價在200萬元以上。而位於信義路三段的「勤美璞真」豪宅，2007年預售時，每坪開價90~110萬元，因為比當時的「帝寶」貴，還引起市場議論紛紛，據傳「劉媽媽」在預售時買進一戶，而如今可說是賺翻了，因為在一些醫生娘投資客相繼進場之後，目前的房價據傳已站上220萬元。就連位在博愛特區爭議多的「元大一品苑」，當初預售時，每坪才90~100萬元，但才3~4年時間，也傳出漲到180萬元。能衝出高房價，除了博愛特區的好地段外，主要是該區缺乏大坪數的新大樓，物以稀為貴，加上能與「總統官邸」為鄰，就鍍金不少。洪暉恒指出，由台北市豪宅房價的向上攀升，也可綜合出大家慣說的「地段」決定房價高低，而買不起豪宅的一般人，其實在挑選住家時，也是能掌握「地段」、「環境好」、「稀有性」的3大特點，在熟悉的小區域或商圈，挑選類似產品，就好像買到抗跌的股票般。新板特區房價突破高點綜合上述3大特點，在新北市板橋區的「新板特區」，由房價相當抗跌而得到印證；永慶房屋板橋特區直營店店長許彥翔談到，雖然奢侈稅一度造成買氣停滯，價格微幅下滑，但隨著政策的底定，買方進場看屋、議價，透過店頭有成交的社區如「東方富域」、「橋峰」及「國家世紀館」的房價，都超越「224」發布前的高價(見附表)。許彥翔表示，雖然新板特區不像新莊副都心的腹地大，但目前交通建設一一到位，加上屬於新北市政府中心，且今年10月，遠東中本百貨公司將開幕，勢必帶動消費人潮往此集中，這些立地條件都是新莊副都心比不上的。雖然新板特區的發展已臻成熟，能炒的題材都炒過了，加上區內的新建案少，除了一預售就銷售一空的橋峰二期「謙岳」，坪數規劃144~162坪，開價依高低樓層從80~105萬元，但成交價落在85萬元。至於麗寶建設投資興建的「東方富域」，目前由新聯陽代銷，據麗寶副總何昭宏表示，奢侈稅當頭，為保好價格，不急著結案。新板特區目前屬於成屋市場，但各社區的指名度高，主要是新板特區在新北市，就如同信義計畫區般，想入住者，就會從各地聚集到此，許彥翔指出，就有一位客戶買總價6千多萬元的房子，全是拿現金交易，新北市有錢的人不少，有很多都是土城工業區、五股工業區的企業老闆，以及板橋在地的有錢人。而未來的潛在買盤，還有遠東集團在四川路一帶，舊遠東紡織廠商所規劃興建的遠東通訊園區「T-park」，許彥翔說，未來到此上班的高階主管，買房的首選，一定是以新板特區為主。
