面對政府連番打房措施，跨國投資房地產成為新興選擇，加上名人海外置產成功經驗，更加速了國人對參與海外「看屋團」的熱度。知名作家兼電視談話性節目主持人吳淡如，最近在電視上大談她前進日本東京，花新台幣1200萬元買下兩間中古小套房，月收7萬元租金，當起東京包租婆經驗，讓人意會到海外置產，也是資產配置的一大去處。面對政府連番打房措施，跨國投資房地產成為新興的選擇，根據中信房屋調查，高達36.5％受訪者有到海外投資房地產的意願，其中2.7％民眾已購置海外房地產，9.2％已經著手蒐集相關資訊或實際看屋，而有24.6％民眾有意願但尚未採取行動，沒有意願的比例則為63.5％至於房地產投資區域，首選為中國大陸占57.6％，比第2名的日本(28.7％)多了將近1倍，其他依序為新加坡、越南及印尼等東南亞地區(20.8％)、美國及加拿大等美洲地區(17.4％)、香港(10.3％)、韓國(7.4％)等亞洲地區、英國、法國等歐洲地區(4.9％)以及其他(3.4％)。台幹逐水草 內陸、西部購屋中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，隨著兩岸經貿及觀光交流頻繁，加上部分探親及產業遷往大陸的因素，構成了國人對於購置大陸房產的需求性。而日本房地產在歷經泡沫經濟的低點後已在近期回穩，不僅空置率下滑，投資報酬率水準更高於台灣，加上到日本觀光對國人向來有強烈的吸引力，無論作為度假休閒宅或出租獲利，都是吸引口袋較深的民眾的購買點；至於311強震所引發海嘯的衝擊，則只限於日本東北部地區。針對國人喜愛的海外置產區域房市現況，在大陸地區，上海永慶房屋總經理陳史翎分析，早期台商因產業外移到大陸，台商幹部大都隨著產業的發展及公司設立而有購屋需求，都以逐水草而居的型態為投資基礎。台商到大陸發展已20多年，過去群居的地區以珠江三角州為重心，近年來隨著長三角、環勃海、首都生活圈及武漢、重慶、成都、西安等，大陸的工業及物流中心發展，漸漸的台商也從沿海第一線城市，慢慢轉進內陸、西部城市發展。也因為投資房地產有著較濃厚的地域消費習慣，常見台商過去購屋都是在深圳、廣州、上海、蘇州等城市較多，演變成天津、青島、瀋陽等，中國大陸二、三線大城市也都有台商投資房地產的足跡。上海購屋 有條件限制可是各地房地產政策及法令執行細節都有不同規範，所以在法令不熟悉的情況下，多數台商都選擇政策相對明朗、治安條件較佳的上海、北京、深圳、廣州、蘇州，作為第1次在大陸買房的首選區域。以上海為例，大多數台商購房都以交通方便、治安良好為主要考量，集中在徐匯區、長寧的中山公園、天山、古北區域及閔行漕河涇等大虹橋板塊。以徐家匯中心的萊詩邸社區及長寧中山公園附近凱欣豪園樓盤為例，現在每坪單價約為新台幣75~80萬元，另外台商也非常熟悉的天山「仁恆河濱」，或古北新區的「華麗家族」，一般成交均價每坪也在新台幣70~80萬元之間，較2009年行情已經翻一番。至於大陸幾次的宏觀調控，以上海近期所推出的「限貸(針對曾有購房貸款紀錄者)」及「限購(境外人士只能買一套房，上海人只能買二套房)」來看，已造成成交量再度萎縮，但價格若有下修，應該是最佳買點，因為這種干預政策就是在創造買點，且政府要用這麼大的力度來壓制房市，表示市場需求量還是很大。在購房區域選擇上，陳史翎建議長三角區域(上海、蘇州、杭州)、珠三角區域(深圳、廣州)及渤海區域(北京、天津)，可優先考慮具有商圈規劃、地鐵建設、商業匯集等配套設施的區域。根據大陸的房產調控規定，以上海為例，境外人士在上海可以購買一套住房，無法購買商鋪及寫字樓。購房需準備在上海工作滿1年以上的勞動合同、近2年內在上海工作累計滿1年以上的個人所得稅稅單、有效期內的身分證明(如護照、大陸往來證等)。陸房外幣房貸利率低購買房產必要支出的費用包括契稅、房產稅、交易手續費、登記費、圖紙費、公證費、房屋買賣仲介費。境外人士購買房產如需要銀行貸款，最高可貸到房價的7成，貸款幣種可選擇人民幣或外幣(如美元、港元等)。而利率部分，外幣貸款的利率會比人民幣貸款利率低，目前美元貸款利率是3.99％，貸款年限在5年期以上人民幣貸款的基準利率為6.8％。外幣貸款只能在外資銀行(如花旗銀行、匯豐銀行等)申請，人民幣貸款既可以在外資銀行申貸，也可以在大陸的內資銀行(如交通銀行、農業銀行等)申貸。東京包租婆 投報率高在日本房地產的投資方面，目前有信義房屋到日本成立信義房屋不動產株式會社，社長林彥宏表示，曾針對台灣房地產成交金額2000萬元的民眾發出3000份問卷調查，發現有54.6％台灣民眾認為日本房地產有投資潛力，並有高達23％希望在日本定居，其中，以30~39歲族群最想前往日本買房，其次是40~49歲族群，職業以民營企業高階主管48.1％比例最高。此外，根據信義房屋日前所辦理到日本東京「看屋團」的參加客群，以自營商、企業主、退休公務員居多，甚至有企業家在短時間內就大手筆買下1億多日圓的房產。而311東日本大地震，雖影響台灣投資客到日本看屋的意願，但2~3個月過去，由於災後復原狀況良好，再加上台灣奢侈稅效用持續發酵，使得赴日投資潮也隨之復甦。日本房市受到台客喜愛，主要是東京房價從1990年代初期的房產泡沫破滅後，房價低迷長達20多年，日本經濟跟著衰退20餘年，2008年在外資帶動下稍有起色的房市，卻又不敵金融風暴再次走下坡，房價已然觸底。另一方面，美國富比士雜誌(Forbes)依據國際知名諮詢顧問公司Mercer所做的生活水準調查，列出亞洲房屋租金最高16大城市，日本東京以4737美元高價穩坐冠軍寶座。儘管東京房價受金融海嘯影響曾明顯下跌，但由於東京地狹人稠、房屋供不應求，近來鄰近區域套裝公寓銷售已出現回溫趨勢，低迷的房價卻有高額的租金，使東京租金報酬率高達6~7％，反觀台北、上海均不到3％。境外人士購屋 日本不受限台灣人在日本購置不動產可以做產權登記，可透過台灣金融業者在東京設立的分行申辦房貸。值得注意的是，日本房屋買賣的計價面積並不含公設及附屬建物(陽台)面積，而是以「專有面積」為主，在空間使用上更為實在。從目前市場狀況來看，20~35平方米(相當台灣權狀面積6~10.6坪)距離地鐵不遠，有管理的電梯套房是許多日本上班族最愛，一間總價約2000~3000萬日圓的套房，換算成新台幣大約在730~1100萬元，由於價格合宜又具高投報率，頗受投資人歡迎，有不少台客即使日語不通，照樣在日本當「包租公(婆)」。而日本早在1999年就開放外國人可以自由取得不動產，也無數量的限制，只要能支付購屋款的任何外國人，根據日本「外為法」的「事後報告制」規定，於取得不動產的20天之內，有義務經由銀行向日本財務省報告取得人名義及採購價格。國人在日本買房子要繳交的稅款，包括不動產取得稅、不動產登記手續、印花稅、登錄稅，而仲介費則統一規定為房價的3％加上6萬日圓，各項費用加總約為房價的1成左右。至於持有期間每年需要繳的稅，包含固定資產稅及都市計畫稅，兩者金額皆不高。陸客成日本房市潛在買盤在日本當包租公和台灣有很多不一樣之處，包括租賃不附家具較好租，但房客需付給房東一個月的禮金。房貸方面，目前台灣已有台銀、一銀、彰銀、兆豐銀與中信銀等5家銀行業者在日本設有分公司，除中信銀只做企業融資外，其餘4家都承作私人房貸，年限與成數則依個人信用狀況而定，一般貸款利率都在3％以下。林彥宏指出，日本房地產值得投資，也跟陸客有關，主要是日本政府自去(2010)年7月1日起大幅放寬陸客的觀光簽證，估算有1600萬個中國大陸家庭具備申請資格，陸客赴日觀光人數早已突破百萬人次以上。而大陸觀光客在日本的消費力有目共睹，加上人民幣升值，已有不少陸客看屋團登陸日本，日本房地產在陸客眼中已成物美價廉熱門採購選項。 香港房地產受惠於回歸中國大陸，在陸客競相到香港投資置產，讓香港房市節節攀升，使得香港特區政府在去年11月實施印花稅，顯見香港在大陸政府打房的情況下，成為陸資尋求海外投資的第一站。根據中原地產台北副總經理余志文表示，今(2011)年上半年內地買家繼續湧入香港豪宅市場，以1200萬港元的香港私人住宅來說，陸資買進一手(預售)豪宅市場的成交占比為39.5％，比去年下半年的35.4％成長4.3個百分點，至於買進二手(中古)豪宅所占的金額比例亦達24.6％，也成長4.1％港元趨貶 置產成本變低余志文表示，至於台灣民眾到香港投資房地產，過去以自用、嫁到香港及做生意者居多，因此，大都以住家為主 ，店面投資較少，而香港能吸引台資的關鍵，主要是語言通，加上香港房市交易的資訊極為透明，前幾手的成交價格，在地政署都查得到資料，可以了解房價變化，且沒有外匯管制，另法令也未針對外國人設定不動產之限制。余志文表示，由於港元匯率是緊盯美元，在美元趨貶的情況下，港元兌新台幣也從早期的1：4.8，到目前是1：3.7，投資成本較以前少很多。至於在香港買樓，依規定得年滿18歲，也可向銀行貸款，但若沒有收入證明，貸款成數較低，而成數跟台灣一樣，約在7成左右，如果要再貸高一點到8~9成，依金管會規定，銀行業者會要求申貸人要向保險公司買保險，將風險轉嫁到銀行端。美房價仆街 自住客良機而過去台灣移民首選的美國，在經過2008年金融海嘯的洗禮，房市盤軟迄今，經過3年的休養生息，適合投資嗎？美商ERA不動產總經理特助李恆宇指出，受到奢侈稅影響，國內游資也開始另尋標的
