房地產交易，對多數人而言，可能是一生一次的重大決定，很多人買前小心再三，但交易糾紛仍時有所聞，如何防患於未然？房仲專家提點迷津。很多人在股市投資，都會設停利或停損點，獲利或虧損10~20％就先出場，但對買房這檔事來說，因為成交金額都是數百萬元或數千萬元以上，可不能像股票投資一樣，買到的股票下跌，就能馬上決定出場，因此，買房前特別要審慎、小心。不過，即便很多人在買房前，都是千看萬看、考慮再三，但根據內政部地政司的統計，今(2011)年1~6月全台房地產交易消費糾紛總計799件，其中新北市158件、台北市135件及桃園縣107件，除分列前3名外，合計亦占全台1/2。上半年糾紛增逾8％中信房屋市場研究中心表示，今年上半年的前三大糾紛因素，分別為房屋漏水問題(101件)、隱瞞重要資訊(81件)，及終止委售或買賣契約(74件)，其中，為購屋人所擔心的漏水問題仍高居第一位，另以終止委售或買賣契約糾紛，在今年明顯增多，上半年總計為74件，則較去(2010)年同期41件暴增80.5％(表1)。今年1~6月房產交易糾紛案件799件，較去年同期的736件增加了8.6％，其中屬於仲介業者計有580件、建商197件、代銷6件，其他則為16件。中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，由於市場上的房屋交易仍以新成屋及中古屋為大宗，因此，市面上房屋仲介公司高達上萬家，以致產生交易糾紛的件數也最多。而房地產交易對多數人而言，可能是一生一次的重大決定，不可不慎，消費者在透過房仲買賣房屋前，宜慎選信譽良好的房仲品牌，才能降低購屋過程的困擾與風險，千萬別被少數以降低服務費為惡性競爭手段的業者所吸引，導致因小失大，造成後悔莫及的遺憾與後果。預售屋換約建商刁難至於消費者與建商及房屋代銷間的交易糾紛，由新北市在7月份發生建案熱賣，引發建商與代銷業者之爭的衝突事件，及以往建商為製造買氣，也樂意讓投資客在預售期間可轉讓「換約」，先獲利落袋為安的情況，在今年開徵奢侈稅，建商關閉「換約」大門後，也引發消費者轉讓預售屋，遭建商刁難換約等糾紛事宜，都非購屋者樂意見的。針對內政部的該項調查，有意購屋者該如何防範呢？首先就漏水問題來說，胡佩蘭表示，滲漏水問題不僅存在於中古屋，甚至新成屋也屢見不鮮，常發生於屋頂、外牆、窗戶、冷氣孔、廚房、浴廁等處，其原因除了施工品質不良外，也常因水管破裂或接頭不完全所致。其中，就新成屋來說，建商若施工不良，在交屋後，碰到大雨來襲，就能立即發現，此時，因建商對建物都有1~3年的保固期，在解決速度上比較快。但對屋齡較老的中古屋來說，問題就比較複雜些，舉例來說，某甲經由A房屋仲介公司仲介，購得某乙所有房屋一間，於3月1日交屋，後於10月1日因豪雨來襲，屋頂竟然大量漏水，並且造成室內裝潢、家具的損害，某甲將天花板拆下檢查，才發現屋頂施工不良導致防水不完全。某甲隨即於10月2日通知A仲介公司，該公司經紀人員立即代為通知某乙。試問：修復漏水之費用與裝潢、家具的損害，應由何人負擔？賣方須負漏水瑕疵責任胡佩蘭表示為了防範漏水問題，消費者最好在簽訂買賣契約前，要先確認屋況，以降低風險與損失；若在簽約前已發現滲漏水問題，別忘了在買賣契約中明訂修繕責任。而雖然是「現況交屋」，但萬一事後發現漏水問題，就法律上，賣方仍須負擔「瑕疵擔保責任」，此外，因各房仲業者也提供一些漏水保固制度，因此，若漏水問題發生，首先可同時通知房仲業者及賣方出面解決，一般來說，若滲漏水屬某乙未告知，則某乙要負修復責任，至於裝潢及家具問題，則由雙方協議。就「隱瞞重要資訊」部分，中信房屋資深法務專員白宗益表示，不動產買賣的重要資訊，一般是指房屋本身的現況未被完整揭露，而這些現況會影響買方的購屋意願，或者出價高低。例如，房屋本身的瑕疵(海砂、輻射、凶宅、漏水??)、權利瑕疵(設定二胎、假扣押、限制登記??)、鄰近嫌惡設施(通訊基地台、瓦斯行、墳墓??)等，但所謂重要資訊很難有明確的界定，除了摻雜了個人主觀因素之外，也必須個案認定。終止買賣契約糾紛大增此外，最近電視上出現的「凶宅」廣告，也凸顯了一些內心在意的民眾，擔心買到凶宅，每天生活在擔驚受怕中。不過，除非是一些重大的凶殺案作，例如日前信義計畫區寶徠花園廣場有女子墜樓，引起媒體追逐，民眾才有辦法知悉哪些房子是凶宅外，有關凶宅的問題除了有待房仲業者協助把關，購屋者也可多向左鄰右舍或當地里長、派出所詢問、訪查。至於今年增加率高達80.49％的「終止委託或買賣契約」，白宗益表示，一般來說，當一方不願繼續履約時，他方便會以契約條款主張「應該繼續履約」，因此契約當事人往往就不履約的權利存在與否，存有相當大的爭議。而委託銷售契約出現糾紛的情形，常見於委託銷售價格調整、「專任委託」(屋主僅委託一家房仲代售)或「一般委託」(各家房仲都可跟屋主簽約，看誰有本事先找到買方)的爭議、以及契約審閱權的行使等等。不動產買賣契約出現糾紛的情形，常見的是標的物瑕疵、買方貸款不足或資金出現缺口而無法繼續履約等等。就像之前的奧運跆拳道金牌得主朱木炎，今年初花了1000萬元在台北市南京東路買了公寓的一樓，依約將屋款給屋主，但屋主收了錢之後卻反悔，認為當初委賣的房屋價格談得太低(低於附近房屋市場行情)，拒絕辦理過戶後，雙方對簿公堂，這就是屬於賣方反悔爭議的實例。另斡旋金與定金間該如何區分？白宗益表示，斡旋金與定金完全不同，斡旋金是在契約成立「前」用來商議買賣條件時支付的一筆現金；而定金則是在賣方同意出售並收受買方支付的現金，定金可用來確保契約的履行。儘管同一筆金錢可以由斡旋金轉換為定金，但由於二者效力完全不同，千萬不可混淆。例如買賣契約成立(即屋主承諾出售)前，買方可隨時以書面撤回要約並取回斡旋金；一旦買賣契約成立，斡旋金就轉成為定金，屬於買賣價金的一部分，買方當然不能任意取回；同樣地，賣方也不能任意主張不履行契約，否則就會有違約之虞，必須負加倍返還的責任。斡旋金、定金效力不同假設買方付斡旋金，斡旋期間為9月5~10日，其間買方發現有漏水問題，於8日向房仲人員表示不買了，但房仲說，斡旋金委託書已提示給賣方，如果買方不買，必須以書面撤回，買方也寄出存證信函，並在9日下午寄達賣方，但賣方卻在9日上午同意依買方的條件出售，且在斡旋金委託書上簽名，這算不算數？白宗益表示，有些買方主張早在8日他就表達不買之意，仲介與賣方是故意在存證信函寄達前同意出售，因此滋生爭議。但是賣方是早在9日上午即同意出售並在斡旋金委託書上簽名，這表示雙方買賣契約已於該時已成立，買賣雙方即應履行買賣契約，否則就有違約的可能。而近年備受關注的預售屋定型化契約條款修正，主要就是為了解決預售屋買賣的亂象，將交易資訊充分揭露，使消費者購屋時更清楚明瞭，以破除建商或代銷業者可能運用的各種花招。白宗益表示，建商除應將房屋價款標示清楚外，主建物、附屬建物及共有部分等三部分之價格及坪數應分開標示，此乃鑑於主建物、附屬建物及共有部分的成本、功能性以及價值不盡相同，應各有不同之價格。定型化契約要看清楚房屋面積誤差找補，採「有誤差就找補」，取代舊有「房屋面積誤差1％以內互不找補」的規定，而找補金額亦須依不同建物用途(主建物、附屬建物及共有部分)分別計算找補金額；此外，如主建物或房屋登記總面積不足而且超過3％時，消費者也可以選擇解約。另買方付款遲延利息以每日「萬分之2單利計算」；預售屋權利轉讓手續費，以房屋總價千分之1為上限。不過，是否修正實施後，所有的建商及代銷業者都會遵守，實有疑問，像很多公設糾紛，如中庭花園、地下停車位、梯間、雨遮、花台等要不要計入公設等等，常有諸多糾紛，消費者在購買預售屋時還是必須睜大眼睛，主張自身權益，要求充分揭露，否則買賣糾紛還是會不斷發生(表2)。
