台灣房屋市場受到奢侈稅的衝擊，獲利趨緩，但店面投資在ECFA效應可望在未來2年內發酵的激勵下，不管是金店面還是B咖銀店面，都深受置產人士的青睞。奢侈稅實施後，台北市內具有固定租金收益的店面，深受投資人喜愛，雖然包括忠孝SOGO等9大商圈的一級金店面都漲了一波，但看好陸客自由行之後的觀光商機，連一級商圈的B咖店面，及二級商圈的店面市場都很難寂寞。永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴指出，ECFA在今(2011)年1月生效後，不少投資人搶在6月28日陸客自由行之前，卡位台北市一級商圈的金店面，造成一店難求，主要是看到香港陸客自由行後，對商辦、店面及豪宅市場的帶動效果。若參照香港從2002年開放「個人遊」的經驗，短短9年間，大陸旅客人數就從683萬人次增加到2268萬人次，提升2.3倍，而人均消費也從5640港元增加到7453港元，有32％的成長，獨占各國訪港遊客的鰲頭。香港經驗 強化投資人信心再對比去(2010)年陸客來台人數僅163萬人次，有將近13倍的差距，商機開拓的想像力很大，因此，吸引了陸資、港商、地產業者、金控、投資人等各路人馬，展開搶攻精華商圈灘頭堡的激戰(表1)。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮也指出，依據香港旅遊發展局統計，去(2010)年訪港旅客高達3603萬人次，規模是台灣的6倍多，其中，大陸旅客更占了2268萬人次，已是台灣的10倍以上，而香港還在爭取擴大陸客自由行的省份，由此觀察台灣陸客商機還有相當的成長空間，因此，吸引了長期置產型買方，在房市實施奢侈稅後，搶進有固定收益的店面產品。去年店面產品的交易狀況熱絡，上億元交易頻傳，引起不小話題，而買方看好店面後市，當下的店面租金報酬雖在2％上下，已非決定購買與否的最重要決策因素。供不應求 巷內店面也搶手根據交通部觀光局《來台旅客消費及動向調查》統計顯示，旅客主要遊覽景點中，每百人次就有81人次遊覽台北市，在台主要活動分別為「購物」、「逛夜市」及「參觀古蹟」，各國旅客之中，以大陸民眾花費在購物的金額最高，平均每日花費117美元。蘇啟榮從陸客來台的消費動能表示，6月28日正式上路的自由行，對於店面價值產生有效支撐。以東區商圈為例，忠孝東路四段從復興南路到216巷與223巷的範圍，是最為精華的區段，區域內店面一店難求，主幹道上的金店面，租金投報率不到2％，也能吸引買方；連先前交易量不大的東區頂好名店城，因為入手的總價門檻低，加上陸客自由行效益，市場詢問度大增；此外，買方也多了些新面孔，不僅是台灣人，連一些華僑也看好而購置店面產品。金店面供不應求，讓不少店家往巷內或2、3樓移動，如二手精品店、網拍的面交據點等，商業活動相當熱絡。買家砸錢 成交價頻傳上億東區商圈之外，知名美食商圈永康街近年來也出現「商圈擴張」現象，尤其不少自由行陸客「按圖索驥」鼎泰豐小籠包及永康街冰店，但永康街沿街店面數量有限，龐大的觀光客人潮，讓商圈範圍延伸到周邊的麗水街及金華街，新開店面除了美食餐飲外，還包含服飾類及精品類，積極搶食陸客消費商機。鄭朝鶴也表示，以陸客赴港消費的內容來看，除了服飾業、餐飲點心占比最高，最受歡迎的是藥妝、珠寶首飾、手錶精品。而台北市忠孝SOGO商圈、忠孝敦化商圈、中山晶華商圈及南京西路商圈，最受國內外知名連鎖品牌業者青睞，指名度最高、布局最深，目前店面空置率也最低，投報率也在2~3％間(表2)。不過，台北市一級金店面難求，使得二級店面及二級商圈崛起，他說，原本高指名度的商圈店面，如SOGO、西門町、士林夜市等商圈屋主擁屋自重心態更濃厚，對於未來商機開拓的期待也最高，以至於成交價格屢創新高，上億元店面比比皆是，但釋出量愈來愈少，即便投資客捧著大把現金想買，市場上就是沒有貨。相較於精華區金店面取得困難，精華商圈的二級(B咖)銀店面及二級商圈的產品，因為取得成本較低、進場機會大、投報率較高的誘因，在房市艱困期，一些總價約在3000~8000萬元的店面，反而備受青睞，成為通膨時代的優質投資標的。漣漪效應 B咖店面亦崛起所謂「二級店面」是在一級商圈裡，因為人潮、商機擴延出來的新興店面，通常分布在原本商圈邊緣、巷弄內或非一樓店面，而受惠於單價頂多只有金店面的5~7成，但享有一樣的商機，甚至更大的營業面積，買方只要充分掌握商圈特性及業種，就能創造更高的租金投報率，反而有挖到寶的驚喜感。例如市中心的師大商圈，過去只侷限在師大路、浦城街之間，但因捷運台電大樓站帶來轉運人潮及新商機，使商圈持續擴大。目前師大夜市範圍向東延至泰順街，西拓至羅斯福路3段。以泰順街為例，除了一樓改為餐廳、服飾店的數量增加，幾個小型新建案，也紛紛將一樓設計成小單位的店鋪。甚至在龍泉街、雲和街，有些公寓住家的樓梯間或鐵門，都可以成為一些賣髮飾的店家，或是小戶服飾店做展示牆，月租金也有個7~8萬元 。「二級商圈」則鎖定具陸客、觀光等新興題材的一級店面，鄭朝鶴分析過去店面經營的主流多關注在熱門商圈的金店面，但陸客題材炒熱之後，一些較具特色夜生活，或鄰近陸客觀光路線的店面，反而後來居上。根據永慶房屋店面事業部統計，大台北地區的二級商圈投報率尚能維持在2.3％以上，比一級熱門商圈高出0.5~1％，是目前最具潛力的商用不動產產品。捷運沿線 新北市店面轉夯不僅台北市店面熱，就連新北市都受惠於台北市精華商圈金店面一店難求，進而吹起捷運線一級店面的投資風潮，雙北市的店面成交均價都一路上揚(表3)。此外，根據永慶房屋店面事業部統計，新北市7月店面成交已超越前波高峰今年1月的5％，也領先去年各月平均交易量27.8％，而潛在買方在8月開始大舉轉進新北市店面，據其調查，新北市單價超過百萬的金店面，過去僅占成交量1成左右，但8月則超過3成，其中買方更有近7成來自台北市，直接衝高平均單價。鄭朝鶴說，新北市店面目前熱銷區域，以捷運店面最受外來客認同，因此除了新店、板橋、中和等傳統熱區維持高成交標準，以及即將通車的新莊線，店面成交價量都有大幅成長。鄭朝鶴表示，金店面有「啞巴兒子」的功能，在養兒不一定防老下，建議「存店面」勝於「存錢」、「存股」。而想挖掘到未來具增值潛力的物件，除了考量投報率的合理性外，還要審酌現況的空置率及周邊商圈的未來性；而市中心的金店面，只要投報率有超過2％的物件，就可以積極進場布局。店面買賣的藍海策略「擁有一個好店面，就等於擁有一隻金雞母！」但如何找到金雞母呢？蘇啟榮建議，從「商圈發展」、「人潮及交通動線」和「承租方背景」三大法則著手，就能立於不敗之地。◆商圈發展—月亮星星效應購買店面之前的首要功課，即是要了解其所屬商圈及鄰近商圈的發展現況，通常發展中(具潛力)或是發展成熟的商圈比較容易帶來人潮；這些商圈都具有「月亮星星效應」，以大型商場、百貨公司、影城為中心(月亮)，周邊腹地圍繞著中心逐漸發展成店面集合(星星)，進而形成一個包括各類消費類型的商圈。◆人潮及交通動線—陰陽面所謂人潮即錢潮，順暢的人員動線、交通便捷性，如緊鄰捷運、公車站牌附近，或是辦公大樓聚集區域等等，都容易帶起商圈的消費活動！像是捷運板南線通車後，即快速連結了SOGO百貨與統領商圈，大幅增進忠孝東路四段沿線的店面發展。唯此時仍要注意店面的「陰陽面」，以忠孝東路四段北側SOGO百貨周邊為例，由於緊鄰捷運站出口，消費人潮不斷，該區即屬可創造密集消費活動的「陽面」，租金行情每坪可上看15000元；相反的，在同路段南側，人潮較少，其租金行情則可能出現1成左右的落差。◆承租方背景條件像是金融銀行業、精品業及知名品牌連鎖店，如便利超商的7-11、全家，服飾業的HANG TEN等，這些高知名度的連鎖企業承租，代表著租賃關係較長期、租金收益較穩定，對店面價值有高度提升作用。
