買屋、賣屋金額動輒數百、數千萬，但許多人卻因不懂契約細節而蒙受損失，本文邀請房地產專家解讀，一一突破買賣盲點。小陳半年前跟交往了2年的女友結婚，在張羅住家時，因手頭預算不多，就挑總價較低，離捷運走路約15分鐘的老舊公寓下手，而房仲依據其需求，帶看了多間房子後，女友中意其中一間有裝潢的房子，原本開心地住進去，才半年時間，漏水及牆壁長壁癌的狀況，讓他們痛苦不已。小陳自認，買屋之前已經小心再三，不解為何還會碰到如此擾人的事？出版《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》及《黑心房仲的告白》等多本暢銷書籍，成為房地產專家的Sway談到，老舊公寓因年代久遠，水管及電路線等管線問題就容易出現，此外，早期有所謂的輻射屋、海砂屋等，因此，對於老房子卻有新裝潢，就要小心屋主(或投資客)「搞鬼」。買屋千萬不要被裝潢所誘他表示，有很多投資客會利用「裝潢」來拉開售價，主要是抓準了購屋者想要立即搬進去的心理，有現成的裝潢，若看中意，就可以省去裝潢的工夫，此外，也可以利用裝潢的「美容」效果，遮掉牆壁的各種問題。Sway談到，不是只有老舊房子有上述問題，就連屋齡半新不舊的房子，都潛藏著一些問題，若遇到負責任的房仲招牌的經紀員，都會幫消費者把關，但若遇到只想賺佣金的黑心房仲，消費者就算哭天搶地，最後也會不了了之。像有些「黑牌」房仲，因為能言善道，又想領高薪，就以「靠行」方式，成為某房仲品牌的人員，之前就曾發生這種黑牌兼黑心的房仲，把客戶的購屋款攜款潛逃，但房仲業者以該不肖人員早就離職而不認帳，最後就會苦了購屋者。小心房仲員的舌燦蓮花所謂「魔鬼藏在細節裡」，Sway表示，因為一間30坪的房子，因地段不同，動輒5、6百萬元或上千萬元，常是購屋者一生的積蓄，因此買屋前，除了慎選房仲品牌外，也要提防房仲的花言巧語(話術)，免得被「哄得」下斡旋金，想反悔就來不及。另想透過房仲銷售房子的賣方，得搞懂「一般約」及「專任約」的權利與義務，才不會「約簽了」，被合約「牽著鼻子走」。相信很多人都有向銀行申請信用卡，可能還不止一張，問題是，對申請書上密密麻麻的「小字」，鮮少有人會從頭看到完，大都在最後簽上大名。同樣的，對於房屋買賣合約書上密密麻麻，有如天書般的內容，除了會注意海砂屋、輻射屋、凶宅或有沒有履約保固等媒體報導較多的注意事項外，還是有人認為，房仲不會騙人，尤其有品牌的房仲也「不敢騙人」，但真的是這樣嗎？Sway可不這麼想，並特別針對如天書般的「合約書」、「屋況說明書」所隱藏的玄機，教消費者一一弄清房仲業者的「話術」，讓自己買屋、賣屋都不吃虧。委託時間是門學問首先針對想賣屋的賣方來說，Sway表示，「請看清委託合約書的時效陷阱。」一般來說，想委託房仲賣屋，可以簽「一般委託銷售合約書(簡稱一般約)」，也可以簽「專任委託銷售合約書(簡稱專任約)」，說得白話些，前者是可以找很多家房仲幫你賣屋，而後者，就只能委由一家房仲獨賣。如果你的房子夠好，地點棒、環境佳、屋況讚，加上價格合適沒有想賣天價，那麼通常只要簽下「一般約」，就有多家房仲來競爭，會賣得比較快。但是，誰願意讓別人來分一杯羹，好物件當然都想自己獨吞，所以房仲人員都想盡辦法要簽「專任約」。一般仲介都會這樣說服屋主：「簽專任約，我們就會幫你打很多廣告，所有的經紀人會卯起來幫你賣，你想要三天成交或是再創天價，只要簽專任約，我就幫你辦到。」或是「別簽一般約啦，那麼多房仲一起賣，大家都只會隨便賣，公司也不會幫你做廣告的，最後便宜賣掉，對你也是損失。」要是你被說動了，又只簽名不看內文，很可能就會忽略，「委託時間」不是半年就是一年，而且合約書內一定還有一行字「如果解約2個月內賣方自行成交，買方為委託期間由本公司提供者，賣方同樣需付服務費。」就是要預防，萬一合約到期後你私下成交，房仲業者還是可以賺你服務費。家人都看過後 再付斡旋如果你是買方，要小心斡旋單把你綁死。Sway指出，如果覺得房屋滿意，準備來斡旋價格了，這時候，有「要約書」和「斡旋單」這兩種，前者只要買方簽個名，後者則是要拿出現金來，但兩者效果是一樣的。通常房仲帶看房子時，會察言觀色，看你頗為中意，就會遊說，「這房子很搶手的，有幾組人在看，何不你先簽了這張要約書或斡旋單，我幫你保留，萬一不滿意、不想買、價格談不下來，我就馬上還你，一點損失也沒有。而且你簽了這單子，我就可以馬上問屋主到底他想賣多少，要不然，屋主才不理我們。」「可是，我媽還沒看過，之後也想找風水老師來看看。」客戶這樣說，房仲人員大都會回說，「沒關係，簽斡旋單不影響，反正沒簽合約前都沒差啦，你不簽斡旋，我沒辦法幫你跟屋主問價格耶。」但只要你簽下，就慘了。如果你反悔不買：「我才剛簽，審閱期至少3天，不算數！」但上面已經有你的簽名：「買方已經確實審回並同意本書內容至少3天以上」，這就是買方未把要約書帶回去仔細看的緣故。此外，很多購屋者的頭期款都只有2成，又不保證銀行能貸到8成，因而常出現「會不會貸不到款呢？」的疑問，但房仲員大都會說：「沒關係，貸款我幫你搞定，一般來說，信用良好就可以貸到款啦！」但誰沒有過去？Sway表示，如果你曾經用過現金卡、循環利息，貸款的評分就會差，有些銀行並不會貸足額給你。更何況有些房屋是一般事務所，是工業住宅，銀行頂多貸6、7成就不錯了，但黑心的房仲都不會說清楚，因為買方所簽的，不管是斡旋單或要約書，內容都是「買方同意，貸款ＸＸ元，不足額部分由買方支付現金補足。」成屋買賣 屋況最好拍照存證通常買方對格局及屋況滿意後，就準備簽約，問題是合約書的字更小、更多，如想要有漏水保固？房仲嘴上說有，但是合約書又寫：「如要漏水保固，買方需支付ＸＸ元。」沒寫？那就是沒有漏水保固。「本合約為現況交屋，買方已知悉房屋狀況。」你以為你已經看過房屋了，確認水龍頭有水，房子也油漆得光鮮，但事後發生漏水、壁癌，頂樓有基地台有電磁波影響健康，樓上是大樓中繼水箱，整天吵死人，樓下是車道，半夜三更有人回家就會地震，打開窗簾看到一堆墳墓，或房子有一半是違章建築，後來有人檢舉要被拆??，你能怪誰？因為合約上早就註明「現況交屋」。不動產說明書的6大關屋況也是，如果看中意的裝潢屋，最好要求在合約書上寫清楚或是要拍照，把房屋內含的所有配備寫上，要不然，你看到美美的裝潢、一卡皮箱就可以搬進來的內容，最後一定沒有冷氣、沒有冰箱、沒有沙發，只有那些搬不走的櫃子，因為合約書上只有「固定裝潢物」。此外，看屋前、後，你都要看「不動產說明書(或屋況說明書)」，Sway說，很多人看屋，從頭到尾就看房仲從網路上抓下來印給你的兩張紙，什麼不動產說明書，聽都沒聽過，殊不知，買賣雙方給房仲的服務費中，包括了製作這本不動產說明書的成本。看得不仔細，日後發生糾紛，房仲也會以不動產說明書的白紙黑字，反過來指稱說你都看過了，都了解內容，不負任何賠償責任。當看到合意的物件，就應該向你的經紀人索取不動產說明書，仔細研讀當做功課。但厚厚的一本，該從何看起？Sway說，購屋者要過6關：第1關:建物標示首先看房子的基本資料，坪數多少，土地持分多少，最重要的是看「用途」，是住家，還是一般事務所或廠房，這事關房屋稅及房貸申請問題。另看現場，明明是一樓，登記上卻是「地下一樓」，有時因為地勢高低，當初產權登記時，會有認定上的不同。差別在哪？地下一樓的價值，無論是估價還是市價，都比一樓差。建築完成日也要看，尤其這年頭拉皮當道，外觀漂亮、裝潢新穎的房子，不見得是新的。建築年份也代表你購入房地產的價值，超過30年就有都更可能，而超過60年，很抱歉，跟銀行貸款會有點麻煩，想貸8成，銀行大概只肯給你5成。第2關:土地標示屋齡20年以內的大樓或公寓，問題比較小，看清楚土地占幾分之幾的持分就可以；但超過20年的，就要小心。Sway說他曾經看過一戶公寓，一樓因為是當初地主持有，所以所有法定空地都登記屬於一樓，樓上的住戶就持分小小面積。屋況說明逐項仔細查清楚即便房屋本身產權及所持分土地沒有問題，也還不能鬆懈，社區裡面土地產權沒問題，但有時大門口前的道路，產權卻是屬於別人的，例如新北市中和區就發生過「南勢角店面恐遭封路，黑道強賣高價土地」的新聞事件。第?3關:屋況說明有找房仲買過房子的人，都知道不動產說明書後面會附一張表格，由屋主自行填上各種屋況說明，例如有沒有漏水、有沒有瓦斯、隨屋會交接給下任屋主哪些東西等等。問題是，如果你家有漏水，又正準備賣屋，你會乖乖的勾上「有漏水」嗎？還不如照著屋主填的房屋現況表格，一項項來清查，例如油漆太新就要仔細看有沒有漏水或壁癌，天花板如果有怪怪突起，即便看來光鮮亮麗，可能只有粉刷，而不是經過重做的新天花板，這種十之八九有漏水且濕氣過重，重新裝修的成本就要算進去。建物測量圖是違建照妖鏡另窗角摸一下、聞一下，有沒有水氣或潮濕？冷氣有多少處？你以後要裝窗型還是分離式？要留意電源和管道該如何走？另有沒有天然瓦斯？你想用電熱水器還是要叫瓦斯桶？有沒有水塔或水箱？老一點的山坡地社區，房子屋頂沒有水塔水箱，統一在社區高點裝設共用的大型水塔，萬一停水或洗水塔就是麻煩的大工程，前任屋主沒有，你就要考慮是否在自家屋頂裝一個，這時又要多算一個成本。當然，像輻射屋、海砂屋，200公尺內有高壓電線、塔經過，山坡地警示地段等，大品牌房仲在屋況說明都會列出，看屋時，請「全部留意」，要不然交屋後，房仲通通認為你「完全了解」，連要抱怨、申訴、打官司，都很可能會輸。第4關:建物測量成果圖房仲都有提供平面圖，有的還會提供畫製精美的家具配置圖，一眼就可以看得懂沙發要怎麼擺、床要放橫的還直的，但是「建物測量成果圖」要怎麼看啊，看了有什麼用？房屋蓋好後，建商會送地政機關測量，並對於有產權的部分加以繪圖，雖然與實際狀況仍有些微誤差，但這張圖面就如照妖鏡一般，讓房屋原始「合法」的樣子現形，房子有產權的是哪些部分，而加蓋違建、陽台外推的部分就一清二楚，無所遁形。第5關:其他相關注意事項一些好的屋況說明書寫得非常詳細，連「兩百公尺內有高壓電塔」這樣超有良心的字眼都寫得出來，雖仲介寫得愈詳細會讓物件不好賣，但卻是保障自己的一個方法，也就是，萬一你認為某項瑕疵重大到不能居住，只要寫入屋況說明書，你就不能罵他沒告知。違建現況轉移的事項一定要留意，如果房屋有違建，多數屋況說明書都會這樣註明，這代表萬一被拆是你買方的事，跟房仲無關，除非你原本要買的就是老違建「頂加(頂樓加蓋)」產品，否則還是三思。壁癌若是有註明在上面，通常表示程度嚴重，房仲不講是瞞不過去的，在購屋時一定得多抓一條修補漏水的預算，萬一購屋後漏水，保固也沒有太大意義，多數是協調買賣雙方各出資部分修補，這還不如一開始就扣掉房價，省去事後爭執的麻煩。未做過海砂屋檢測的物件，在說明書上通常會寫：「我不清楚，如果買方需要，我可以幫你找單位來鑑定。」但是，錢要買方自己付。其他約定事項，有時候會寫在說明書裡頭，比如「買賣之後雙方約定半年以後交屋」，或是「奢侈稅由買方吸收」。第6關:最新日期的謄本經過以上五個步驟之後，在你要談價格之前，一定要跟房仲索取最新日期的謄本。你必須核對的是，貸款金額、所有權人、坪數、前次移轉日期這幾項。其中，貸款金額不可以高過買賣價格，過去如果有超貸，而現在房價比較低，屋主賣屋還要再貼錢出來還銀行，你跟這樣的屋主買屋會有個潛在風險，因為屋主等於拿屋款還債，曾有聽說屋主賣掉後還拿不出差額還清銀行貸款，最後無法拿到清償證明，害買方不能辦貸款和順利交屋。為防買貴 掌握屋主買價此外，貸款金額也可以回推，理論上，如果前手屋主貸款8成，從銀行貸款金額回推，就可以輕鬆知道屋主的買價是多少。當然，如果屋主以提高買賣合約書的「第3本合約」方式，高貸、超貸，那麼，回推的買價就不準確。所有權人是誰，謄本寫得很清楚，你想買這間房子，就要跟該屋主簽約，而不是跟表哥、表姊。如果房仲跟你講：「屋主當初用朋友的名義登記，所以簽約人不一樣。」這樣的鬼話請不要相信，如果出現不同人名，除了直系親屬以外，很可能就是投資客的人頭，或是黑心房仲兼投資客，轉賣再轉賣，從中賺取差價。至於前次移轉日期，是評估是否為投資客的一個小方法，也是查看是否因為屋主要繳奢侈稅而加價格的依據，另也可以大致推估屋主買價多少，而不致買貴了。
