台灣高房價，一般受薪階級買不起，但高資產者，在台投資不易，爭相轉往日本購屋當「包租公」，租金收益比台北還高，讓人趨之若鶩。台灣房市受到政府打房影響，房價受到壓抑，飆漲不易，且成交量縮，高資產者苦無投資標的，紛紛將資金轉進日本，購進交通便利的房產當「包租公」；另日本房產開發商也相中「台灣錢淹腳目」，紛紛將豪宅物件透過台灣的房仲及不動產業者代為銷售。日本是台灣第二大貿易夥伴，自從去(二○一一)年台日簽定「台日投資協議」後，人員和貨物來往更加頻繁密切，今年上半年國人就有七十三．一萬人次前往日本，較去年大增四九．六％，赴日購屋更蔚為風潮。到日本當包租公風氣正盛日本信義房屋社長林彥宏指出，台灣房市因為八月一日上路的實價登錄政策，再為市場投入震撼彈，使得一些高資產者轉赴日本購屋投資，而信義房屋在二○一○年七月前進日本設點，兩年下來，已成功服務二千多組客戶，總銷售金額高達一五四億日幣，約合新台幣五十八．六億元。此外，繼歐力士、大京與三菱地所RESIDENCE之後，東急不動產、森集團近日也委由日本信義銷售旗下的精選個案。林彥宏表示，因應業務規模日益擴大，日本信義近日也擴張新辦公室，將原本三十坪的辦公區規劃成為客戶專屬接待區，並於對面的NOF大樓七樓，新租用四十八坪辦公室作為行政管理部，並對外大舉徵才，招募更多有意赴日工作的優質人才。林彥宏表示，台日交流本就頻繁，加上松山機場與羽田機場對飛後，台日航空又增航，都增加台客前進日本投資置產的便利性。像今年暑假，赴日旅遊的台灣旅客除了親子團外，還有一股新興勢力，就是日本看屋團，不少客戶一抵達飯店，就有日本信義同仁迎接並排好看屋流程，半天時間可以看一~二間，兩天內看個五~七間也不難。台北價格進駐東京海景房據了解，台灣高資產客戶前進日本當「包租公」行之多年，但人數並不多，而前兩年，電視名節目主持人吳淡如在理財節目大談日本買房投資術，則有推波助瀾之效，讓不少原本就在台北市當「包租公(婆)」的投資者，也開始興起「哈日宅」。「日宅」為何能吸睛？林彥宏說，面對東京灣無敵海景的住宅，每坪換算新台幣約七十五萬元，眺望晴空塔的一房物件，一千兩百萬元新台幣也買得到，親民的房價，加上建築品質高，出租及投報率也高，皆是國人哈日宅的主因。而哪些人最「哈日宅」？日本信義房屋台北辦事處專案經理李芊億談到，目前透過日本信義到日本買房者，首推家長買給到日本求學的子女居住，其次是高資產客戶，另一些常往來日本經商者，也有購屋需求。李芊億說，國人到國外求學，以美、日最多，而日本跟台灣有地緣關係，因此，不少有錢人會讓子女到日本留學。而就像台北明星學區的房價，大半靠望子成龍父母的買盤支撐，有能力為赴日求學的子女在日本購屋者，也不吝於置產，等小孩學成歸國，還可出租收租金；她就接到不少想到日本買房的父母，除徵詢買房外，也對日本買房後的未來贈與，想了解台灣及日本的相關法令。林彥宏表示，台灣房價居高不下，政府打房又不手軟的情況下，房價難像前幾年般飆漲。反觀日本經歷泡沫經濟，十多年房價起伏不大，造成民眾房屋自有率不高，反而以租屋為大宗，因此，租金投報率達五~七％，吸引不少台灣高端投資者把資金轉進，除了四成是因應小孩留學、商務和度假的自用比例外，有六成左右是投資用途。日本房市目前屬於低谷投資區，若想到日本置產、當房東，林彥宏建議，以東京為優先切入區，而買房除了注重Location(地點)之外，還要注意Brand(品牌)及After Service(售後服務)，因為日本買屋、租屋，大都採取「一條鞭」服務。日本信義曾接過其他日本房仲業者仲介的物件買主，代租服務希望交由日本信義，但因業主與前手間的相關問題不明，怕接到燙手山芋，因此，僅意見提供，並未接件服務。因此，想到日本當「包租公」者，在買房同時，也得一併考慮所委託的房仲業者，其「一條鞭」的服務到不到位。日本信義也統計近年來的熱銷產品，大多位於東京都都心五區(涉谷、新宿、中央、港區及千代田)，在JR山手線以內，售價約日幣三千萬元(約新台幣一一五○萬元)以下的一~二房產品占總成交量四成，其中，有半數客戶以現金購屋，若作出租用途，租金收益以平均六~八％投報率計算，月收日幣約十三~十七萬元(約新台幣五~六．五萬元)，投資效益算非常好。租金收益率六~八％吸睛林彥宏並觀察，日本信義成交客戶中有四分之一比例，年齡層在五十五~六十五歲間，購屋預算則落在六千萬~一．五億日幣(約新台幣二三九五~六千萬元)，喜好二房或三房離地鐵站近的新建住宅。有趣的是，有一半以上客戶甚至會買較小坪數的第二屋收租，總價則落在二千至三千萬日幣(約新台幣七九八~一一九八萬元)。此外，值得一提的是，今年迄今，「億宅」及店鋪、商用不動產占成交金額的四六％，預售屋及新成屋則占今年總成交件數比重五成以上，顯示台灣客戶赴日購屋也逐步朝向「大、新」的方向發展。在台成立「新東京不動產」的董事長徐博文，繼四月份引進日本東京墨田區的小套房來台銷售後，八月份再獨家代理日本第一保全集團SECOM在東京世田谷區所推出的「GLORIO蘆花公園」豪宅案。徐博文說，世田谷區是東京都二十三個特別行政區中面積第二大、人口最多的一個，與涉谷、目黑堪稱東京豪宅金三角。這裡有點像台北的陽明山或天母豪宅區，擁有大片綠地、環境清幽，並有下北澤、世田谷代官別墅、岡本民家園、羽根木公園、豪德寺、二子玉川、九品佛淨真寺、駒澤奧林匹克公園、蘆花恒春園、大藏大佛等名勝古蹟和景點，居住名人則有音樂家坂本龍一、知名藝人松田聖子、松嶋菜菜子、中島美雪等。引台資買房 日本建物來台銷售而「GLORIO蘆花公園」成屋案，待售戶共八十二戶，建物實坪在二十六~四十一坪(日本建物沒有公設比)，每戶售價換算新台幣後，約二千六百萬元至四千萬元，在台灣，約等於新北市新店區的價格，加上懷念日本或想在日本過退休生活的有錢人會在日本置產，因此，他對引進此一豪宅案信心十足。不過，到國外置產，也要考慮未來脫手的可能，就有待過日本的人士表示，現代年輕人買不起房，大都租房子，但很多人都愛租新房子，若不是交通方便的舊房子，會有租不出去的疑慮。因此，想到日本置產者，在計算成本回收及收益部分，也要將房子二、三十年過後，要賣給誰、賣不賣得出去的因素考慮進去。對此，日本信義及新東京不動產都表示，到海外投資不動產，本就要考慮再三，因此，地段好的物件，就能避免未來不好脫手的問題。此外，因地緣關係，不少中國大陸民眾到日本求學或求職，投資或移民者也不在少數，將是潛在買盤之一。日本買房大不同在台灣，20~30年的中古屋，交易還相當熱絡，這幾年，40~50年屋齡的公寓房子，還因都更題材而房價飆高，不過，中古屋在日本卻不討喜，購屋者都偏愛新成屋及預售屋。在日本買房，還有哪些情況和台灣不同呢？日本信義房屋特別提供一些購屋指南。貸款：台灣人無法在日本當地銀行申請貸款，但可以在東京有開設分行的台灣銀行、第一銀行、兆豐銀行、彰化銀行、中國信託等5家銀行貸款。仲介服務費：日本法令規範，中古屋仲介服務費標準為：買賣方各為成交價的3％＋6萬日幣(不含消費稅)，但房地成價在400萬日幣以下時另有規範；不過，新成屋(預售屋)則不收取仲介服務費。預售屋：在台灣買預售屋，誰出價高，就先搶先贏，但在日本，看中標的，要先寫要約書，以進行登錄手續。如果同一物件也有其他人登錄時，則需要「公開抽籤」。不過，若物件標示「先著順」字樣的話，則不必經過抽籤流程。而付款分兩階段，簽約金先支付10~20％，交屋款支付90~80％，中間都不必付工程款。中古屋看屋：在台灣到房仲店頭尋屋，只要有合適物件，可立即帶看，但在日本，必須先預約。可先於電話中聊聊需求，最快隔天可看屋。
