如果家中沒有「富爸爸」，買房一切要靠自己的話，如何跟銀行打交道，爭取最適合自己的房貸產品及利率，專家提供四大原則及步驟供參考。買房是人生大事，如果有個「富爸爸」，那他一高興，可能就會說：「喜歡嗎？爸爸買給你。」但如果無法成為「靠爸一族」，那麼，買房免不了要向銀行貸款，此時，「利率」、「貸款金額」、「寬限期」這三項，是購屋時向銀行爭取房貸應注意的三個要件。兩大因素牽動利率高低東森房屋不動產趨勢中心副總經理黃淑苓表示，房貸動輒二十年、甚至三十年，「利率」是影響購屋族最久的條件，利率也是變動性較大的一環，即使談定貸款利率，貸款期間，借款人還是可與銀行爭取好利率的，但要有好利率，借款人得要勤快、下功夫。影響利率有兩項因素，一是外在因素：各國間金融政策、國家經濟政策都會直接、間接地牽動利率調升或降幅；二是個人因素：隨著個人及家庭收入的改變，或因著借款人職場晉升進而個人信用增強等因素，都將是成為往後繳款期間爭取理想利率的籌碼。目前來說，因各銀行利率相差並不大，「利率」就成為許多購屋族次要的考量，不過，隨著多家銀行紛紛調高利率的情況下，貸款戶得隨時注意利率變動，畢竟一升息，荷包就要縮水。其次，「貸款金額」及「寬限期」部分也須考量，黃淑苓表示，近兩年，重視「貸款金額」及「寬限期」的比例明顯增加。根據數據顯示，國人薪資回到十年前的水平，預估今(二○一三)年第一季物價指數(CPI)較上年同期漲二．五％，六都這兩年房價平均也有一五％以上的漲福。所以，對希望擁有自己房子的人來說，銀行可否提供較高的「貸款金額」，是首購族購屋最大的需求；更何況，買房子所需之款項、應繳稅費、代書仲介費、整修裝潢費、家具家電等，都是需要另外準備一筆預算支付，因此，銀行若能提供較高的「貸款金額」，對首購族的資金準備壓力可以減輕不少。寬限期對小資者非常關鍵而「寬限期」也是購屋族爭取的重點條件，一般銀行多提供一年寬限期，部分提供二~三年，讓首購族在負擔房貸前有段適應期及緩衝期，對首購族購屋前期負擔較輕鬆，也不會因房貸還款壓力造成生活品質降低。另外還須考量的，像是合約期間內是否可提前還款？如果可以還款，還款金額是否有比例上之限定？會不會加收違約金之問題，另外可能因利率調整，房貸若要搬家到其他銀行，是否會有規範與罰則等問題，也需一併瞭解清楚，通盤考量。黃淑苓建議，爭取優惠的房貸條件，有四項不變的法則，讀者可依據下一頁所附表格的四大步驟做衡量，至於四大法則包括：一：想買屋的前兩年，開始注意各銀行房貸利率。二：找到適合的二至三家銀行後，勤快往來，甚至可集中存款及信用卡等業務往來，累積信用額度。三：揪團，請親友情義相挺，累積財力證明。四：以最會賺錢的人出面貸款。坊間許多銀行紛紛祭出許多高成數、低利率的優惠方案，其實各銀行是否核貸，最後還是評估貸款人的還款能力，所以爭取優惠房貸還是要靠民眾一點一滴建立起好信用。先算前三年平均利率挑銀行不過黃淑苓也提供大家另一項管道，也就是大部分知名品牌的房仲公司，他們都有特約代書，因與銀行長期合作，所以透過房仲公司的特約代書通常會比民眾自己向銀行申請，可爭取多○．五~一成的貸款金額及低半碼的利率。至於購屋者，你適合哪種房貸呢？市面上，各銀行推出的房貸類型包括：指數型房貸、固定型房貸、理財型房貸、理債型房貸、抵利型房貸、回復型房貸、遞減型房貸，或自辦政府優惠房貸等。黃淑苓指出，對一般民眾而言，選擇房貸的方式，第一個想到的大多是利率高低，但其實挑房貸產品比挑利率更重要。依還款能力挑房貸類型銀行在推出房貸商品時，不外乎由貸款年期、還款方式、利率、成數等組成，不管是單一利率到底、三段式加碼，還是一~二年固定利率等，加加減減以後，利率差距其實並不大，原則上只要前幾年利率低，後面幾年就會加碼變高；倘若提供你還款彈性服務，那麼利率就占不到多大的便宜，所以無論是哪一種房貸產品，先算出前三年平均利率，再從中挑選最低的，不要只看前一兩年的利率就決定。綜合上述，黃淑苓表示，若考慮房貸者是屬於對利率走勢敏感的人，且短期內還款有限，或社會新鮮人、首購族，較適合階梯型或指數型房貸。若貸款者為家中主要經濟來源，投保額度不足者，建議考慮保險型房貸；至於每月收入固定之上班族，或投資族，則可考慮固定型房貸；另外，若資金進出大量，或常需資金調度者，可選擇理財型房貸；而當貸款人身上有筆存款，並想減輕房貸利息者，抵利型房貸是較佳的考量。
