奢侈稅實施將滿2年，投資客不會「倒貨」而衝擊房價，有自住需求者，可尋找適合地區及物件下手。奢侈稅實施至今(二○一三)年六月滿兩年，根據住展雜誌的統計，大台北地區房價依然驚驚漲，平均漲幅超過二成。奢侈稅二年閉鎖期 滾動式到期而面對兩年屆滿，二○一○年六月前「逃命波」還來不及逃的投機(資)客手中的房子，會不會一股腦的「倒貨」，形成房市的一大賣壓，進而衝擊房價，反而讓自住客有「撿便宜」的機會呢？房地產專家及房仲業者普遍認為，能耐得住二年閉鎖期的投資客，口袋夠深外，也大有賺頭，更沒有「便宜賣」的道理。大聲行銷顧問總監田大權認為，大家對「奢侈稅」有點誤解，它雖然「從二○一一年六月一日開始實施，並對持有房屋未滿一年者課徵一五％奢侈稅，持有一年以上未滿二年者課徵一○％」，但持有期間並不是自該年的六月一日起算，而是從六月一日往前推算。假設房屋所有人是從二○○九年六月一日買進，就會在二○一一年五月三十一日滿兩年，那麼，六月一日實施的「第一天」，照樣符合持有滿二年的規定，在一日賣出房子，也都不會被課到奢侈稅，因此，大家不要自己嚇自己，故今年六月一日，根本也就沒有大賣壓的問題。房市量縮價平 倒貨賣壓不易湧現中信房屋副總經理劉天仁也以「滾動式」的隨時會有滿一~兩年到期物件釋出的情況指出，六月一日後並不會有投機(資)客「倒貨」的賣壓出現，而因過去兩年成交「量縮價平」的情況來看，他認為，能持有滿兩年物件的持有人來說，基本上在這兩年反而賺更多，更沒有便宜賣的道理。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，自從前年實施奢侈稅後，全國房屋交易量平均每年減少一~兩成，主要是因為投資客退場，加上兩年的閉鎖期使部分屋主無法售屋。但去年八月實施「實價登錄」，經過內政部十月公布第一波可查詢資料以來，外界所擔心對房價不利之影響疑慮解除，從第四季以來，房市回溫。另外，除了受奢侈稅影響的結構性買盤調節，今年第二季整體交易量都較去年同期有兩成左右的反彈，價格也持續走揚。下半年房市成交量增然而，市場本來預期在今年六月前後，過去兩年部分受奢侈稅限制的物件即將解禁，進而大量進入市場，產生供給量激增，迫使價格持平甚至下修。黃舒衛認為，以目前國際資金充沛、國內投資管道缺乏的條件下，資金行情掛帥、置產風氣強盛，房價依然穩穩緩升，恐已造成屋主心態攀高，惜售心態逐漸蔓延。故短期內，若管制措施調整幅度不大、國際經濟局勢無重大不確定性，則下半年房市價量和緩擴大的機會高。房市擺脫去年低潮，今年逐步回溫，到了六月時如同房市緊箍咒的奢侈稅就屆滿兩年，部分屋主物件陸續解禁，房市是否將呈現另一番新氣象？根據有巢氏房屋以及好房網共同進行的線上調查「奢侈稅滿兩年房市民調」，高達七成民眾認為奢侈稅施行兩年，並沒有明顯壓抑房價的效果；若奢侈稅持續施行，仍有五六．八％的民眾看漲未來房價。有巢氏房屋發言人劉炳耀副總認為，奢侈稅施行近兩年，目前整體房市呈現價緩步微漲、量穩定回升的情況。依全台買賣移轉件數，以今年第一季與去年同期相比，全台成交量增加超過二成，估計房市買氣可延續到下半年。奢侈稅後房價先凍再漲不過，調查也顯示，有二五．九％的屋主，在物件陸續屆滿奢侈稅後，有出售的傾向，因而，預估六月後的供給量會逐漸放大，交易量還有持續擴大的機會。信義房屋則統計奢侈稅前後，房屋移轉棟數及房價表現變化(見上頁表一)，不動產企研室專案經理曾敬德指出，奢侈稅剛發酵後的第一年期間，對於房市的影響是「顯著有效」，呈現「量急縮、價止漲」，雖然奢侈稅達到以量制價的效果，但光靠奢侈稅並未能逆轉市場上的供需結構，資金、低利與穩定的就業市場仍有利房市，即使在奢侈稅的架構下，少了短期投資需求的帶動，房市隨後仍呈現上揚走勢。曾敬德說，奢侈稅上路前一年，主要都會區的平均房價上漲一○~一九％不等的幅度，漲勢又猛又快，但奢侈稅上路後可明顯發現，雙北市的建物買賣移轉棟數急縮三成多，主要都會區在奢侈稅後一年的價格變化，幾乎呈現凍漲走勢，奢侈稅的短期嚇阻效果是「又快又有效」。若以分區來看，受奢侈稅影響程度最大的是在雙北市，奢侈稅後兩年的時間，移轉量仍比奢侈稅上路前少了三成，平均房價漲幅也比不上大台北以外的區域，至於桃園、新竹、高雄市等區域，幾乎是奢侈稅的無感區域，移轉量已經回到奢侈稅上路前的水準，除了新竹地區以外，上述區域最近一年的房價平均漲幅也都在一成以上。此外，奢侈稅實施兩年，購屋版圖也大挪移，劉炳耀表示，奢侈稅後各區移民情況，中南部往外環移動，北部往內回流。五都增值潛力區 漲幅互有高低對於未來增值潛力看好之五大都會區，有巢氏房屋依據奢侈稅前(二○一一年五月)至實施將滿兩年前(二○一三年四月)的房價漲幅數據(表二~表五)，發現：一、過去北部出現的購屋輕移民現象，中南部房價在近期補漲後，也出現購屋版圖區域由市中心向外環潛力增值區移動。像台中南區、大里區及太平區的漲幅就高達三一．四％，高雄的三民區、楠梓區及鳳山區的漲幅有三三％。二、北部則向內回流，由桃園、新北市外環區移動到新北市中心及郊區。新北外環的淡水區、林口區、三峽區及鶯歌區則有三二．一％漲幅。三、近兩年北中南房價漲幅較之前更為明顯，且外環潛力增值區房價補漲，漲幅超越精華區。在房市看回不回，台灣房地產在歷經政府打房、奢侈稅及實價登錄等政策後，房價仍穩步透堅的情況下，有自住需求及想投資的買方，未來該如何下手呢？劉天仁認為，只要想買房者，則任何時機都可進場。就投資兼自住者來說，他建議朝工作及住家生活圈找合適物件，並考慮未來的接手性；至於純投資者的話，就要找未來具有增值潛力區及考慮接手性問題。他認為，台北市低總價物件就非常適合自住需求者，且這部分的接手性也高，至於大台北市外圍的新北市林口區、汐止區、淡水區及桃園縣市，物件供給相對多，但仍屬熱區，還有人接手，就適合投資者選購。天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為，「捷運宅」是不敗首選，雖然共構宅較貴，只要是離捷運站出口十~十五分鐘腳程的物件都不錯；但若要追求增值性，就要找未來一~二年會通車，或是捷運線定案的周邊，像捷運機場線、新北市長朱立倫所提的「三環三線」及日前已定案可興建的安坑線等周邊，都值得注意。捷運概念宅 自住、投資皆宜至於一些房市熱區來說，他認為，淡水區若自住需求者，可找輕軌捷運站、家樂福大賣場及新市國小周邊等實質利多題材可及之處；另三峽地區雖然供給量大，但因房價趨穩，過去預售案開價落差太大的問題已獲修正，有利自住客進場尋屋。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也認為，以捷運沿線周邊房市最優先，其次則是看生活圈，不要離住家或工作區域過遠。此外，有人認為，以通勤時間換取房價的低負擔，這理論雖對，但仍要考慮到，若要換第二屋時，從郊區換到市區(非市中心)的話，郊區的房價漲幅夠不夠買到市區的房價。另外，新婚族若生小孩，未來小孩要唸書時的學區考量，小孩若要接送，跟父母工作地點的時間距離等等，都應納入考量。莊孟翰：超額供給區 房價下修10~15％奢侈稅實施快2年來，雖然房仲業的統計，房價呈上漲走勢，但淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，漲多拉回是正常，而過去超額供給區域，未來1~2年下修10~15％，是可能發生的。他指出，新北市、桃園縣市及新竹地區，有些預售建案開價「太膨風」，如桃園地區，房屋均價才15萬元左右，如果漲至16~17萬元還算正常，但現在有些建案開價竟然3字頭、4字頭，這都是不正常的。莊孟翰認為，有些投資客過多的地區，房價短線上呈現「易漲難跌」，但一旦投資客退場，市場回歸「供需」，價格修正是必然，但房價下修，並不代表房價會崩盤。
