投資房地產方式很多，依商品種類不同，投報率也就有差異。專家認為，REITs投報率3％，較一般投資不動產出租住宅報酬率1％還高，值得投資人留意。投資不動產有很多方式，概略分為直接與間接，直接投資包括投資不動產類股與投資不動產物件；間接則以投資REITs與投資全球不動產基金為主。專家指出，出租住宅報酬率才一％，投資REITs至少還有三％，相較下來投報率還不錯，假設你是一個較為保守的投資人，希望每年賺取穩定的配息，並具有長期投資的規劃，那麼REITs不妨留意。台灣在二○○五年起陸續推出不動產投資信託(REITs, Real Estate Investment Trust)商品，曾經風光一時，二○○七年後因住宅及商用不動產價格巨幅下跌，大量去槓桿化也造成REITs股價一度崩跌超過九○％。緊接著二○○八年九月雷曼兄弟宣布破產，一向具有穩定性收益的REITs被大量拋售，投資者風險意識上升，紛紛進行避險，造成信用違約交換(ＣＤＳ)利差持續飆升。隨後美國政府宣布「短期資產抵押證券融通機制」(TALF)政策，為市場注入流動性，ＣＤＳ利差逐步下降，回穩至過去水準。國泰一號準備都更創新例金融海嘯後隨著經濟出現復甦契機，除住宅及商用不動產價格上揚、經濟基本面數據持續好轉外，也看到REITs公司在籌資管道及信用成本方面都改善許多，成為獲利好轉的最大助力。儘管金管會曾經提到不願見到REITs的投資標的面臨清算結果，但二○一○年十月底，基泰之星、三鼎兩檔不動產投資信託基金召開受益人大會順利通過清算；今(二○一四)年一月二十四日國泰一號不動產投資信託基金持有的西門町中華大樓，遭到持股合計逾七％的小股東提案直接出售大樓以創造每股三元以上獲利，而創始機構兼大股東國泰人壽主張進行都更以提高租金收益。對此，國泰人壽副總林昭廷表示，專業鑑價機構評估西門町中華大樓目前市價約四十七億元，一旦加上考量都市更新重建效益，土地開發價值可達六十五億元。再者，REITs是以長期穩定租金收益報酬，以及投資人收益最大化為目的，同為國泰一號投資標的之喜來登飯店，經整修後也提升營業效益及租金收入。都更資產再生 創造投資人效益林昭廷表示，國泰一號持有的西門中華大樓屋齡已達三十七年，因台北市都市更新處將修改規定，從三十年變成五十年才能都更，所以必須要儘快辦理都更。西門中華大樓受限建物老舊、硬體條件難以改善，租金提升有限，更需要進行資產再生，以提升租金及資產價值。更新後大樓加計都更獎勵及容積移轉後，總開發量體達一萬二千坪，市價可達百億元以上，已有品牌旅館經營業者提出改建商旅大樓後承租意願。根據市場詢價行情，預估大樓年租金報酬約有四％，而每年租金約有三％調漲空間，將可反映在租金報酬上，不動產增值部分可反映在REITs淨值上。清算投資標的 搶股價及淨值價差對此，高力國際不動產投資部董事李日寶表示，清算屬於信託計畫的變更，由於REITs須一次全數清算，不像基金或股票可以部分贖回或賣出；而從二○○五到二○一○年以來，商用不動產的飆漲趨勢，基泰之星、三鼎兩檔REITs的資產標的大都位於商業精華區，但基金淨值約為五到六元，嚴重落後實際市價。李日寶表示，二○一○年十月基泰之星、三鼎兩檔REITs確定召開受益人大會之前即有一波漲幅，搶收盤價與淨值間的價差，事實證明這兩檔清算下市淨值馬上達到二十幾元，對既有的股東投資人就能立即享有兩檔REITs旗下五棟建物委託標售的收益回報。此次國泰一號的投資標的都更情形也是如此，都更後有機會提升殖利率，投資人不僅可分配收益增加，每年配息也增加，不只賺長線收益，股價也會有所表現。其實REITs的概念與基金類似，基金投資的是股票或債券，REITs是以不動產為標的物的投資商品(表三)，例如辦公大樓、商圈、飯店等，主要原因還是在於商辦大樓具有較穩定，且相對較高的租金。至於獲利來源以租金收入、房地產增值為主，一旦成為REITs股東，法規尚有明確規範租金收入的九○～一○○％必須配給投資人，亦即投資REITs每年都有穩定的配息，適合長線投資。「REITs報酬率與市場波動息息相關，也影響股價漲跌，投資前必須注意投資標的的平均貸放，基金規模及投資組合標的等內容。」李日寶表示，就像投資股票一樣，大家會關心公司財務報表所顯示的營收等狀況，一旦帳上價值例如淨值不值得被信賴，股價就可能跌破淨值。李日寶提到，投資REITs也是一樣，一般不動產評價有三種模式：市場比較法、收益還原法及現金流量折現法，台灣規定三種方式都要執行，再以加權方式算出不動產價格，一旦價格高估，為了反映實際價值，市價當然有可能向下修正。投資REITs的五大風險投資REITs，該如何慎選？一般來說，可透過券商、銀行等管道購買。投資前先評估思考，究竟重視資本利得(capital gain)或配息收入，還是注重台灣的未來發展，不同的REITs商品，皆有不同收益來源。此外，還可能承擔以下風險：風險１ 不動產景氣或估價減損風險：REITs的收益來源以租金行情為主，一旦觀光及商圈景氣衰退，不動產價格就會產生劇烈變動，不動產價值重估後就要重新調整淨值。不動產每三個月要重新鑑價一次，結果就會反映在REITs的淨值，倘若景氣大好，不動產價格飛漲，淨值就會上揚；反之，就會向下修正。風險２ 租金收入風險：REITs最怕承租戶違約不繳租金或屆期無力不續約，造成租金收益減損，REITs以投資不動產為主，不同的標的物影響獲利來源，也間接承擔風險的高低。地域性的差異，獲利來源更有顯著差異。李日寶表示，租金是比較固定的收益，尤其辦公大樓通常都簽三年以上租約，報酬率較為穩健，配息是看管理機構鑑價的租金收益率，不妨從出租比率來看，假設預期四％是滿租八成，沒達到租金收益率就下降。風險３ 交易流動性風險：當集中交易市場流動性不足時，無法確保順利成交，投資REITs除了穩定的收益率外，股價上漲的資本利得也是另一獲利來源。不過，投資人不要把焦點放在REITs的資本利得，應該重視的是該產品的現金收益率。風險４ 股票價格風險：REITs表現會牽動股價，若利率上揚、建商的融資成本提升，間接影響REITs收益，而通膨率的變化，也牽動REITs的獲利情形。REITs的單位淨值每天都會公告，理論上，除了除息當天淨值會往下掉，不應該有太大變化，因為從現在看未來的大環境，不動產的價值不容易有大幅變動，反映在REITs淨值上，也就差異有限，所以只要看到淨值維持穩定，投資REITs沒有太大問題。風險5 不動產管理公司風險：REITs績效取決於不動產管理機構管理能力，投資者必須承擔管理單位的經營風險。畢竟台灣房地產未來沒有大漲條件，可期待的是穩定的租金收入帶來的收益率，建議投資人應該把REITs視為可賺取穩定收益率的產品。
