政府為打房，祭出不少加稅方案，受影響的民眾甚多，今年5月報稅季，5大報稅族群該如何報稅，而去年售屋有財產交易利得者，報稅學問更大。根據內政部的統計，去(二○一三)年的房屋移轉棟數為三十七萬一八九二件，寫下奢侈稅實施以來的近三年新高，而根據該項統計數據來看，也就是說，今年五月報稅季，這些在去年有賣房子的售屋族，在政府有新制度下，今年申報綜合所得稅時，都得特別注意其「財產交易利得稅」的申報。每年一到五月，就是報稅的季節，而近兩年，有關房地產的相關稅負特別多，變動也大，尤其豪宅交易的財產交易利得的新規定一大堆，若未「核實申報」，一旦被稽查到有逃漏稅問題，屆時還要被罰款而得不償失。五月報稅 五大繳稅族群《理財周刊》特地針對今年五月報稅，跟房地產有關的稅負規定，以及該如何收集相關數據「誠實」申報，不致被多課稅等進行說明。永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產交易相關而可能產生的稅負，大致可以分為四大類：1.售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額；2.購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額；3.出租屋：房屋租賃收入；4.承租屋：房屋租金支出。依此，又可概分為五大報稅族群，也就是「售屋族」、「購屋族」、「換屋族」、「房東族」及「房客族」等。售屋族依據「所得稅法」規定，凡財產及權利因交易而取得之「所得」及財產交易「損失」，都要在綜合所得稅申報時填寫；但因過去十年，房市走大多頭，全台各地房價普遍都上漲，因此，應該不致出現「損失」，因而，去年成交移轉的售屋族來說，基本上都要申報「財產交易所得」。而今年因政府持續打房，針對「個人出售房屋」，(一)如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依所得稅法第十四條第一項第七類規定「核實認定」；(二)未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之；(三)如果納稅義務人及國稅機關無法提出所得證明文件，方可按照財政部每年發布的當地財產交易所得課稅標準計算應稅所得，也就是按出售年度「房屋評定現值」乘以財政部頒定之財產交易所得標準核定。豪宅報稅學問大此外，財政部於今年初宣布「一○二年個人出售房屋之財產交易所得標準」外，又特別針對所謂的「高總價」房子有新的課徵標準，亦即：雙北市房地成交價在新台幣八千萬元以上、其他地區五千萬元以上財產交易所得稅，按房屋部分成交實價課一五％。而這項規定，也通稱為「豪宅稅」。陳俊宏解釋，就八千萬元或五千萬元以上的高總價物件，其財產交易所得，要先適用「核實申報」，除非是年代久遠，找不到當時的成交價及成本費用，才是「按房屋部分成交實價課百分之十五」。就以上三種申報方式，所繳的費用可是「差很大」，陳俊宏指出，每回一提到豪宅，大都會以仁愛路「帝寶」為例，因而假設，「王先生」於二○○九年買進一戶帝寶，總價一．六億元，而相關支出費用一千一百萬元計，其於二○一三年賣出，售價為三．一億元。因為「王先生」能提出當初買進的成交價及相關成本數據，因此，他就必須按照計算方式一的「核實課稅」申報，也就是賣價減買價及相關成本後，獲利一．三九億元。而一．三九億元乘以房地比的「二二％」(土地部分於繳交土地增值稅後，就不申報綜合所得稅)後為三○五八萬元，再依據所得稅級距，年收入在四百四十萬零一元以上者，就適用四○％級距後，「王先生」要繳的「財產交易所得」為一二二三．二萬元。但假設，「王先生」買進的時間更早，而國稅機關也查不到實際成交價，這時，就可依據方式二申報，而其繳稅金額只要四○九．二萬元。政府查得緊 誠實申報免罰鍰陳俊宏解釋，在沒有新制的「一五％」規定前，「王先生」的申報方式是「核實課稅」及「標準稅率」，但多了「一五％」新制後，其比方式三的「標準稅率」，要繳的三六四．八萬元，多繳了四十四．四萬元，但比方式一的「核實課稅」，少繳了八一○萬元。過去，政府沒有花更多人力查稅前，雖然稅收規定要「核實課稅」，但大多數人為了不讓荷包縮水，故大都以「標準稅率」來申報。但自從政府打房後，稅捐單位開始花人力，且先針對台北市五、六千萬元總價以上的成交案件查稅，最知名的案例就是前政府官員林文淵出售妻子持有的元大「一品苑」豪宅被查稅，原本按標準稅率規定，只要繳二百多萬元，但被查後改採「核實課稅」約一千一百多萬元。據了解，納稅人若不按實申報，一旦被查到，將加五○％罰鍰，如此一來，要繳的金額就高達一千六百多萬元，最後，林文淵只好改按「核實課稅」申報。此外，高總價的案件查完後，稅捐單位從去年也針對大台北地區二、三千萬元的案件進行查核動作，而此也被外界批評，「實價課稅」時代來臨。 地上權案財產交易所得要報稅「地上權」案愈來愈多的情況下，擁有地上權房屋「使用權人」，除每年繳付房屋稅及地租外，由於地上權及使用權，均為權利移轉，價差全數皆需申報所得，因此，若在去年有出售獲利者，也要併入個人綜合所得，申報財產交易所得。大師房屋舉大同區「京站」的「使用權」案說，其去年成交總價為六三○萬元， 減掉買進價格五三○萬元，以及必要費用(仲介費十五萬元＋換約費一萬元＋代書費四千元)，則其財產交易所得為八十三．六萬元。接著就要看「使用權人」的年薪收入多寡，再加上八十三．六萬元後，所適用的所得稅申報級距，而以八十三．六萬元已超過最低五％的五十二萬元以下來說，則「使用權人」申報的級距，至少是適用二○％以上至四○％級距。至於「地上權」的信義區「台北花園」，若有財產交易所得，該如何申報呢？信義區的某家房仲表示，曾跟台北市國稅局詢問地上權案的「房地比」規定，國稅局也沒有答案，但以「台北花園」每戶總價都一、二億元來看，不是按「核實課稅」，就是採「一五％」新制處理，但未來，這部分的爭議空間比較大。購屋族從買房子的納稅義務人來看，在資金運用的槓桿原則下，多數人買房子都會向金融機構貸款，此時要善用「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法。陳俊宏表示，如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為三十萬元。但每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的該項利息支出，減去「儲蓄投資特別扣除額」後的餘額，申報列舉扣除。舉例來說，小明在去年度支出的購屋貸款利息共五十萬元，但他在銀行的利息收入有十萬元，在申報購屋借款利息時，需以五十萬元減去十萬元，得到餘額四十萬元，但是餘額已超過申報額度上限的三十萬元，因此只能以三十萬元作為申報。換屋族至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族，在申報所得稅時，到底有沒有節稅的招數呢？陳俊宏表示，當民眾同時有購屋及售屋行為時，若購買的房屋價值大於出售房屋，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」，且「先售後購」或「先購後售」都適用之。舊換新、小換大 重購退稅樂陳俊宏強調，「重購自用住宅扣抵稅額」一項，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，每每遇到報稅的時候，也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。2.購屋價格須高於出售的價格。3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。房東族至於低利時代中，越來越多的退休族、頂客族或一般投資客以買屋出租的方式，來賺取穩定的租金報酬，但對於這些「包租公」或「包租婆」而言，如何報稅常是頭痛問題，陳俊宏表示，房東節稅其實不難，基本上可從下列方向進行：一、備妥憑證，提高可供扣除額：對租賃所得的申報方式，一種是不需任何證明文件，在申報房屋租賃所得的時候，可以選擇依照財政部公告的計算方式，以全年實收租金的五七％)扣除四三％必要費用)另一種是採取列舉扣除方式，即對因租賃而發生合理、必要損耗以及費用，逐項的提出證明，包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算，從租金收入中減除後，再以餘額做為租金所得報稅，擇高適用。二、避免無出租，卻被認為有租金收入：如果將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意，或作執行業務的事務所使用，不論實際上有無收取租金，都要申報租賃所得。但常常發生的爭議是，無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，但仍被認定有「出租」事實而被要求申報「租金所得」，而這個解套法是，可由雙方當事人以外的二人證明確係無償借用及法院公證，就可以不用設算租金。 房客族至於在外租屋或是住宿學校的租屋族，可以享有一年最高十二萬元的租金支出列舉扣除額，只要承租的房子為自住而非營業用途，並附上租屋契約、租金付款證明與戶口名簿或切結書擇一。但前提是，租屋為自住使用，且如果已經申報有購屋借款利息的話，就不可再扣除房屋租金支出。陳俊宏指出，依照國稅局的解釋，租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制，也就是說，如果數人合租一間房屋，每個人可以列舉扣除的上限都是十二萬元。只是，如果是前半年租屋、後半年晉身為有殼族並有購屋借款利息的情形，就只能選擇其中一種申報，因此納稅人就必須衡量並選擇對自己最有利的方式。補充保費 牽動稅負申報不過，自從去年配合全民健保，開始實施「補充保費」問題，也衍生了「補充保費負擔」之申報問題。對此，財政部台北國稅局發布新聞表示，配合全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法規定，扣繳義務人給付各類所得時，其單次給付金額達新台幣五千元者，應按規定之補充保險費率二％扣取補充保險費，承租人如依租賃契約約定負擔出租人補充保險費之應繳金額者，則於計算出租人之租賃所得扣繳稅款時，其扣繳稅款之計算，應以前揭承租人負擔之稅費金額在內之給付總額為計算基礎。舉例說明，租賃雙方約定每月租金三萬元，另由承租人代為支付扣繳率一○％之扣繳稅款及保險費率二％之健保補充保費，則扣繳義務人應開立扣繳憑單之給付總額應為三萬四千零九十元，扣繳稅款三千四百零九元，另補充保費為六八一元，計算如下：該局也呼籲，扣繳義務人應注意相關法令規定，正確計算出租人之租金收入及扣繳稅款，以免短報而遭罰。
