台灣房市在三二九黃金檔期爆出近五千億元的大量，建商想避開今(二○一四)年底七合一選舉的意圖明顯，沒想到，中間卻殺出一個「程咬金」，「三一八太陽花學運」來攪局，市場買氣吹寒風，多空對決下，空頭雖然略占上風，但有自住需求者若敢在此時「危機入市」，房價反而可下殺至七、八折。從三月十八日開始的反服貿學運，終於在四月十日退出議場，但逗留在立法院周邊的反服貿人潮會不會都散去，仍受到建商們關注，他們說，三二九行情都過了快一半，學運若不結束，今年房市就沒行情了！五四三緊箍咒 炒房利差有限 建築業者的擔憂，主要是一年之計在於春，就台灣房市來說，三二九黃金檔的買氣若差，也代表著全年景氣好不到哪裡去，再者，下半年有七合一選舉，為台灣第一次有這麼多項的選舉同時進行，對各行各業的影響本來就相當大。針對服貿爭議跟房市的關係，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民談到，反對服貿者擔心，一旦服貿過關，台灣的房價就會變成香港第二，出現一坪上千萬元天價也有可能，而香港房價衝高的始作俑者，就是陸客到香港炒房的結果，這些人擔心，在開放陸客來台購屋，房價被炒房團炒高，變成「台灣房價香港化」後，年輕人更買不起房子。服貿對一般住宅影響不大張欣民認為，這些人多慮了，他舉陳水扁執政的二○○二年就開放陸客來台購屋，但是到去年底，官方的統計數字就只有一三六件大陸人民來台取得不動產的案例，且不乏是大陸配偶在台居住所取得。由於目前政府對陸客購屋有「五四三」的限制，也就是：陸客來台購屋貸款不能超過五成、購屋者來台居留時間最長不能超過四個月，以及在台購入不動產後，三年內不得移轉賣出，張欣民表示，這些限制都比香港嚴格，陸客來台想炒房的利潤空間根本不大。中信房屋也針對服貿議題過關與否，民眾購屋意願進行民調，董事長鄭余正全指出，多數民眾持「中立」看待，有三七．一％認為房價不一定會漲，且不會加碼，但也不會馬上售出持有的不動產；不過也有二○．四％民眾認為應「加碼」房市，並提前卡位，布局台灣不動產，等待房價上漲；另有一八．四％的民眾認為應「減碼」房市，主要是房價已在相對高點，現在應獲利了結。鄭余正全另表示，若陸企來台設服務據點，商用不動產市場仍可期待，但在住宅市場上，由於政府法規對大陸來台買房有嚴格的法規限制，所以服貿通過與房市不一定有直接的連動關係。向來偏多頭的戴德梁行董事總經理顏炳立在三月底的商辦行情記者會中，也談到服貿協議過不過，對一般住宅市場沒太多幫助，並首度針對台灣房價做了較空頭的說法，他說，目前市場的買氣是「蛋黃區降溫，蛋白區將結冰」，而過去很多委售案的價格很硬，但目前卻是「可以談」，代表有降價空間。他甚至指出，首先會有價格下修的是台北市「蛋黃區」的「山寨版」豪宅，會因買氣下滑，價格出現鬆動。房價恐下修五～一五％至於一般住宅行情也有拉回之虞，而台北市精華區的「蛋黃區」價格可能下修五％，郊區及新北市的「蛋白區」則降一○％，離開大台北的「蛋殼區」則下修幅度恐怕有一五％。至於房市一直存在泡沫化疑慮，顏炳立倒是認為，漲上去的房價，代表已經被市場肯定，就沒有泡沫的問題，所以，市場也不會急速下降。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則談到，評估泡沫化的評量房價泡沫的十項指標中，有八項超標，其中，截至今年三月底的房貸餘額為五兆六六八六億元，占ＧＤＰ(十四兆五八三○億元)的比重為三八．八七％，還沒超過四成；但若加計房屋修繕貸款及建築貸款後，占ＧＤＰ的比重高達五一．二二％，另就房地產業貸款有七兆四六九二億元，占放款的二十二兆六○五○億元，也有三三．○四％，的確超標，房價泡沫瀕臨警戒線。但莊孟翰認為，有泡沫跟泡沫破滅是兩回事，目前房地產還沒有泡沫破滅的危機，只是要「居高思危」，小心以對。求買氣 代銷業拚了在此同時，住展雜誌也統計指出，近三年(二○一一年一月至二○一三年十二月)北台灣新屋(預售屋加新成屋)供給量，共計十五萬五○三二戶；其中，供給量最大的是新北市，共推五萬九○三二戶，其次為桃園縣的四萬八三七六戶，新竹地區二萬五七二二戶排第三。此外，根據內政部統計處資料顯示，近三年家戶數以新北市增加最多，超過七．二萬戶，其次是台北市四．三五萬戶，桃園則有四．三一萬戶，新竹地區二．三七萬戶，而宜蘭不到七千戶，基隆更不到二千五百戶。拿以上數據對照推案戶數，台北市是最供不應求的，宜蘭及新北市次之，桃竹基三區則供過於求或蓋太多。在供過於求的情況下，今年三二九黃金檔期又爆出近五千億元的大量，不少建商為了促銷房子也卯足全勁，賣力演出，像翔譽國際建設就將「翔譽17」建案的接待中心拉到桃園高鐵站內，且打出「工程○付款」為號召。新理想廣告公司則乾脆將手中代銷，位於新北地區、桃園地區、新竹地區及台中地區的九大建案做聯合促銷，並打出「525我愛屋，樂透抽百萬」的活動，副總經理葉清宗表示，只要是年滿二十歲者，在五月二十五日前，前往各案場賞屋，就有機會抽到一百萬元及五十萬元購屋金，或其他多項家電大獎，而購屋金可折抵自備款。位於桃園青埔地區的「中悅八京」預售案，除了將接待中心蓋成咖啡館待客外，還舉辦爵士樂演唱活動吸客；而位於桃園南崁的「麗寶W1」，賓客除可喝到「W1」拉花的咖啡外，麗寶集團旗下的福容大飯店廚師還支援媽媽教室的教學活動；至於位於淡水小坪頂的「萬通台北2011」，則在答謝會現場舉辦復古風活動，有不少復古小物品。而名人代言在台灣房地產也占有一席之地，像信義房屋代銷的「宏盛新世界」就請來知名藝人張菲代言，只見人手一機的看屋民眾，紛紛舉起手中的相機拍照，此外，賞屋現場還舉辦摸彩活動，製造高潮。代銷業者卯勁演出，都是為了刺激買氣，因為包括台北市不動產代銷公會理事長王明成在三月初的春酒活動中，率先敲響警鐘，他說，台北市房市從今年初以來表現只剩「六十分」，許多低總價、小坪數的住宅銷售已出現遲鈍。不過，此一談話，頗出乎意料，究意是過去該買的人都買了，需求被滿足了，還是政府打房，也讓投資客歇手？另過去幾年處於補漲行情的高雄市，主要是有不少「台北客」南下投資置產，但，高雄市代銷公會理事長戴嘉聖也談到，今年三二九檔期，高總價產品的買氣有遲緩。面對買氣停滯問題，永慶房產集團針對三二九房市的最新調查，「有三成以上的屋主開始求售、高總價產品委售量增加，但低總價產品卻供不應求」的結果，頗令人玩味。永慶房產集團事業群總經理葉凌棋指出，受到政府連番出手，祭出各項打房措施，且今年以來加稅動作頻仍，市場開始湧現獲利了結的賣壓，屋主求售心態轉濃。雙北市以外 委售量增加三～五成調查指出，從今年二月底台北、新北網路委售量較去年同期增加，其中，台北市委售量增加四％，新北市則是六％，但其他區域的委售量都較去年同期大增三成以上，其中又以台中高達五二％最多，其次是桃園的四九％，台南也增加四三％，高雄則增加三四％的委賣量。如果再細分，可以發現各縣市的高總價產品，開始出現鬆動，屋主從以往的「惜售」，到現今已經開始「求售」，但屋主「待價而估」的態勢，是否因委售量增而「讓利」，以求早日脫手，則值得觀察。以台北市來說，總價超過三千萬元的物件，委售量大增；新北市總價一千二百萬元的委售量增加兩成以上，且一千二百萬元以上的委售量，占全部委售量體的五六．六％，數據相當驚人。而台中市總價七百萬元以上的委售量大幅增加，占全體量的七成以上；台南市總價七百萬元以上委售大增六成以上；至於高雄市總價九百萬元以上委售量則大增五成以上。而調查也再度凸顯「買得起的總價」將成為市場主流，以七大城市供不應求的總價帶可以發現，都是中低總價較吃香。鄭余正全也就中信房屋第一季宅指數的調查結果指出，首購及自住需求皆比上季成長，預計今年房價仍會走向持平穩定的格局，低總價產品將續漲，民眾仍可進場卡位低單及低總的雙低產品。中低總價產品成市場主流中信房屋副總經理劉天仁指出，從二○○三年的SARS，台灣房市陷入最低潮，但之後谷底反彈，再到二○○八下半年的金融海嘯，房市一片慘綠，但二○○九年一月調降遺贈稅至一○％，有效引導滯留海外的資金回台，創造房市的另一波榮景，也讓敢「危機入市」者賺到房價增值。不可諱言的是，走了十年大多頭的台灣房市，已經到了房市高原期，但依據中信房屋的調查，「不動產」已連續蟬聯二十一季最抗跌保值標的冠軍，比例達三九．七％，而排名第二的「保留現金」項目，比例才一五．四％，且年輕人渴望有房，首購族兩年內有買房計畫的比例高達五五．八％，創三年來的新高。危機入市找買點 大膽殺價因此，對自住客來說，隨時都有進場好時機，劉天仁認為，空頭氛圍濃，加上預售屋新落成，進入交屋高峰期時，投資客開始要面臨繳房貸的壓力，會適時賣出投資的物件，如此一來，過去屋主「待價而沽」，但如今委售量增，為求獲利早日落袋為安，多半肯「讓利」。劉天仁解析，過去房價通常有打九折的機會，是因為屋主預期購屋者會殺價，故「多開一成價」讓人殺價，但現今委售量增加，議價空間就有機會從過去的一成，擴大到二成，而供過於求的區域屋主面對拋售競爭，甚至有議價到三成的可能，有自住需求的人，可以趁機多看房子，累積殺價的功力。
