地上權住宅案是政府未來要大力推展的主流，可望打破「有土斯有財」的房產投資觀念，問題是，民眾對這項新產品還是很陌生。國有財產署於今(二○一四)年四月十五日公開標售全台十二筆地上權，但結果不甚理想，僅標出五筆，引起外界對地上權標售熱度是否轉冷的質疑看法。不過，全球資產管理公司專案經理王維宏談到，今年一至三月的地上權標售金額為九十四．四億元，占全部土地成交金額的三二％，其占比更是近五年來新高。他認為，在政府全力作多，且大面積國有土地，或是直轄市及各縣市政府在處理公有非公用地，都朝向「設定地上權」的潮流下，地上權標售熱仍將持續。今年三大地上權住宅問世加上今年房市三二九黃金檔期，有三大地上權住宅案推出，包括高雄市美術館特區的「美邦ONE MORE」豪宅「使用權」案、昇陽建設在新北市板橋區的「昇陽寓見」案，以及原本預計四月推出，但目前仍在醞釀中，總銷金額高達一五○億元的「華固新天地」。不過，眾所矚目的「華固新天地」，是台北市最大的地上權住宅案，卻是「只聞樓梯響，未見人下來」，據了解，就卡在未來購買「華固新天地」地上使用權者的貸款問題。何謂「設定地上權」？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，這些年，國有財產署為活絡國有土地資產，大力推行地上權開發案，也就是土地是政府的，但設定土地上面蓋房子的權利，故建商標到的是「土地開發權」，看是蓋商辦大樓，旅館、商場，或是住宅案。就政府來說，初期可以收到建商的得標金，而以五十年或七十年的租約期間，每年還可以收到穩定的土地租金，且現行標購規定是，租約到期之後，整棟建築物要無償提供給政府。地上權住宅每年要繳地租就建商來說，一般「所有權」的土地標購金非常高，而「設定地上權」案的得標金額比較低，建商取得土地成本比高低，而「得標金」也就是初期付給政府的「權利金」，之後，則每年按公告地價的三．五～五％，付「地租」給政府，不過，若建商蓋房子銷售後，會變成買地上權房子的人負責「付地租」。此外，所有權房子與地上權房子，在產權、繳地價稅或地租，甚至貸款成數上都有所不同，有意購買地上權住宅的民眾要搞清楚才行。中華民國估價師公會全聯會名譽理事長卓輝華談到，政府於一九九六年推動地上權案，大都是設定五十年的「地上權」住宅，可分戶貸款，但出現一個問題是，假設建商蓋的地上權住宅有二百戶，未來等五十年租約到期，政府要收回整棟大樓時，就要面臨二百戶住宅的收回動作，困難度較高。建商賣市價七折 貸款利率卻高因此，從二○○○年開始，又改成只有「使用權」的地上權案，等五十年租約到期後，政府只要面對建商一個人即可，但如此一來，住戶所拿到的僅是「使用權」，沒有實質產權可供銀行做設定抵押，不符合銀行法的不動產放款規定，很難在銀行貸款。一般來說，地上權住宅賣得比一般所有權的房子便宜，大約是市價的七折，就是要吸引購屋款較少的來買，問題是，一般房貸可貸到七成，房貸利率約二％上下，以「京站」為例，當初會熱銷，一方面是房市處於多頭，再者，開發的建商日勝生是以整棟建築物做質押，以產權信託給銀行，然後再由銀行分戶貸款給「京站」承購戶，而貸款利率約三％，但別以為增加一％沒多少，實際上，從二％至三％，增幅是五○％。卓輝華談到，由於「使用權」的地上權貸款不易，且利率高，影響民眾購買意願，財政部於去年九月三十日修正發布「國有非公用土地設定地上權作業要點」，開放地上權案可「分割移轉」，以解決貸款問題。民眾可能感到困惑，什麼是「地上權」？什麼又是「使用權」？中華民國不動產開發公會全聯會祕書長于俊明談到，國人「有土斯有財」的購屋觀念是，台灣的房屋買賣是連土地在內，也就是同時有「土地所有權」及「房屋所有權」。而設定地上權住宅案則是有「房屋所有權」，但土地則只有「地上權持分(沒有真正的土地所有權)」；至於像「京站」的地上權案，是既沒有房屋所有權，也沒有地上權持分，有的只是「長期使用權」。地上權住宅的五大優勢于俊明並認為地上權住宅有以下幾點優勢，一、價格較周邊行情為低，購屋者相對容易進住精華地區，二、租金報酬率相對較高，三、日後移轉沒有土地增值稅問題，四、北市都市更新困難，擁有土地持分效益也相對有限，五、資產配置更具有彈性。不過地上權畢竟是有使用年限的產品，他表示，購置地上權的住宅要脫離「增值」觀點，回歸居住需求本質。而國有財產署已為貸款問題進行解套動作，民眾買不買帳呢？永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果指出，雖然地上權住宅相對便宜，但七成一民眾仍不願意購買，且去年調查三成民眾願意購買，目前只剩一半。而會購買地上權的原因是房價相對低及位於精華地段，不會購買的原因，主要是房屋有使用期限及無土地產權為主。徐佳馨另就增值角度談到，過去幾年房市多頭，大台北地區房價漲幅有五成至翻倍以上，但幾個地上權住宅案的漲幅約只有一、二成，位於信義計畫區內的「台北花園」地上權豪宅案，是唯一房價超過百萬元的，但近三年漲幅，反而不如位於昆明街的「東京凱悅」的二成三。但隨著政府大力推動「地上權」案，有購買意願的民眾要注意什麼？徐佳馨表示，首先要搞清楚，想買的地上權案是屬於可「分割移轉」，還是不能「分割移轉」，這關係到銀行肯不肯放款，再者，房貸利率高低問題。公會爭取地租比率往下調第二應注意事項是「地租」往上調高的趨勢，卓輝華說，「買市價的七折，真的就便宜了嗎？」他說，因為承購戶除了第一筆付給建商的「權利金」外，每年還要付地租，以政府現在每年都調高公告土地現值、公告地價，朝向與市價拉近距離，以地上權使用期限五十年的租期來看，最終付出的「地租總額」會很可觀，且利率也比較高，三十年期限(再加一次二十年期限)房貸總額，以及期初的權利金，可能約等於市價的八折或八五折。卓輝華認為，地上權住宅的售價若沒有打到六折，可能買「所有權」房子還較划算，因為，五十年過去了，所有權的房子還是自己的，且可享房價增值空間，但地上權住宅，五十年租約到期，房子要還給政府，剩餘價值將歸零，因而也影響最後五至十年的轉手性問題。不過，于俊明認為，政府若要樂見地上權住宅成為民眾購屋潮流，最好能逐年調低地租的徵收比例，以抵消政府調高公告土地現值及公告地價的力道，他說，中華民國不動產開發公會全聯會正發文向政府爭取中，若有機會調降，則地上權住宅還能受民眾的青睞。
