「安倍三箭」與申奧成功的期待，讓許多外資紛紛回籠投資東京房地產，日本房市不僅看漲排第一，也居亞太地區都市投資意願排行榜首。日本在國人海外投資房地產的腳步中，一直居熱門國家的排行榜前三名，而自從去(二○一三)年九月申奧成功後，預期日本經濟可望增溫，加上放寬外國人居住期間的種種措施，讓房市持續加溫，吸引不少口袋深的大戶直奔日本，就連「小資族」都跑到日本當起「包租公」及「包租婆」。日本投資有多夯呢？從幾個面向可以看出來，第一是房仲業拚命前進日本，從最早的日本信義房屋，到大師房屋，接著，台灣房屋都在日本設點，另台灣搜房網與日本搜房網進行策略聯盟；第二是跨業轉投資，如旅行業跨向地產投資，如東京房東網、璽朵國際都仲介起日本地產；第三是教授也瘋狂，連淡江大學教授聶建中都跳下來，除親自投資外，還辦投資說明會，揪團到日本買房；第四是名人效應，如電視節目主持人吳淡如、利菁等人到日本投資，掀起熱潮。而到底有多熱呢？最早敲鑼打鼓，於二○一一年前往日本投資設點的日本信義社長何偉宏表示，日本信義從開幕至今僅有三、四年的時間，業績年年加倍奉還，去年共成交四五○件，總銷金額高達三○六．三億日幣(約八十九．五億元新台幣)，比三年前的五十億日幣狂飆五．一倍。另今年一至五月已成交一八四件，平均每天成交一．二件，總銷近二十八億新台幣，累計四年總成交件數突破一千件。申奧成功 房市增溫傲人的銷售成績，讓日本排名前幾大的地產集團競相尋求合作機會，除了既有的歐力士集團、大京集團、三菱地所RESIDENCE，東急不動產和森集團之外，包括丸紅商社、日本電信電話公司及大和不動產也競相加入日本信義合作行列。何偉宏表示，去年九月東京申奧成功之後，讓海外投資人吃下定心丸，紛紛進場加碼，雖然入冬後天氣嚴寒，但日本房市買氣依舊熱呼呼，九月後幾乎每月成交五十件以上，買盤比起上半年更為強勁。另根據日本國土交通省發表的日本全國不動產價格指數指出，今年首都圈的不動產將是六年來漲幅最大的一年，他觀察，在申奧效應帶動下，日本經濟快速增溫，日本民眾對不動產投資信心恢復，東京房市仍可持續加溫，再加上近日日本政府又放寬外國人居住條件，預計可開創另一波赴日投資的新興動能。有題材 房價有漲勢 台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太?更直指，投資海外房地產要注意，有題材才有房市增值空間，就奧運、世足、世博等全球矚目的賽事，基礎建設籌備期間，房價絕對有增值空間。而二○二○年東京奧運會的工程建設正如火如荼進行中，這時投資日本，有機會租金、增值兩頭賺！他並觀察世界各國在興建奧運場館及公共工程的六～七年籌備期間，房價均呈現上漲格局，如美國亞特蘭大五年漲一九％、澳洲雪梨七年漲七○％、希臘雅典七年漲六五％、英國倫敦五年漲二五．七％，至於中國大陸北京的房價，三年漲一一八％。邱太?另根據日本瑞穗金融集團統計指出，今年上半年日本上市企業公布土地、房產交易合計二兆四八九七億日幣，創下二○○八年金融海嘯後最佳紀錄。而在申奧的利多下，他認為，日本失落的二十年，房產基期低，經歷近二十年的打底，在東南亞國際城市上漲多年，東京房價卻嚴重被低估，是未來海外投資最有潛力的國際城市。再者，二○○八年金融海嘯過後，美國大量印鈔還債，日本過去曾被美國擺一道，所以這一次也實施貨幣寬鬆買資產，卯起來印鈔票，所以日經指數自去年一月安倍晉三上任後，安倍祭出日圓貶值策略後，在印鈔的威力下，日經指數從一萬一千點漲至一萬六千點，目前雖回跌至一五三七○點，但目前央行QE沒有退場的趨勢。看來日本狂印鈔票，這些資金將流入日本房市，持續堆高房價，而日本申奧成功，帶動東京房價上漲，奧運選手村預定地的中央區晴海區成了房產焦點，新建的有明球場、大井曲棍球競技場、奧林匹克濱海碼頭、夢島青年廣場體育館等大型運動中心，周邊房價未來六年內都有奧運題材，畢竟有題材的區域，房價才有上漲空間。國外基金競相投資日本大師房屋海外事業處處長蔡詠綸也指出，申奧成功讓日本經濟更添動能，且奧運舉辦後會留下大量新式交通設施與場館建築，使奧運場館附近的生活品質與風貌獲得大幅度的改善與提升。以一九六四年東京奧運為例，當時東京西側興建了許多場館，新興建設讓當時的青山脫胎換骨，為今日的繁華奠定基礎。她同時指出，「安倍三箭」與申奧成功的期待，讓許多外資紛紛回籠投資東京房地產，根據高盛的調查，今後看漲的國家中，日本排名第一；另在亞太地區都市投資意願排行中，東京也從去年第十三名，躍升為今年的第一名。此外，根據仲量聯行調查中也顯示，世界各地的廠辦租金價格，東京正緩步上升中；而目前有意投資日本的基金包括美國Forterss和不動產投資的Secured Capital都有意各投資一千五百億日幣(約新台幣四三五億元)，另美國不動產投資基金的Long Star及美國不動產投資基金的GreenOak Real Estate準備投資，至於美國GE Capital Real Estate也從去年五月開始投資興建商辦。身在日本長期觀察房市走向，何偉宏表示，未來東京的房價仍有機會持續上揚，原因在於安倍經濟學中，最重要的「成長戰略」已大舉展開。東京列入國家戰略特區日本政府三月二十八日已召開「國家戰略特別區域諮詢會議」，會中將東京列入國家戰略特區，「關西地區」以及沖繩、新潟、兵庫及福岡市將成為第一波改革經濟特區，大幅放寬特區內的建築容積限制。未來，「東京地區」的高樓大廈相較以往更容易興建，以都會區為中心的住宅及商業區等複合設施也將逐步開發。此外，東京四月已指定以都心、東京灣岸為主的千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、江東區、品川區、大田區、?谷區等九區實行，可望吸引大量資金湧入，成為帶動房市起飛的新興動能。相較過去因景氣低落，日本民眾對於置產興趣缺缺，現在不僅日本人本身看好，外國人也紛紛赴日投資，儘管近期東南亞不動產市場的投資也相當興盛，但不少投資人認為，日本相較於東南亞，政經環境穩定，投資價值也高，堪稱海外投資的首選。消費稅衝擊不大何偉宏提到，原本擔心日本自今年四月起，消費稅從原本的五％調漲至八％後，銷售情況會受影響，但沒想到，銷售仍穩定且大幅成長，這股買氣從農曆春節開始持續噴發，只要物件地點、屋況佳，成交狀況非常快速，近日又有國家戰略特區等新利多，綜觀今年日本房市，仍將是價量俱增的一年。何偉宏指出，由於日本民眾對不動產前景已恢復信心，東京房市交易持續加溫，連帶地也影響台灣客戶必須加快買屋決定，有時一躊躇，可能就買不到理想的方位及樓層。醫生娘、小資女搶進日本依照全球房地產指南(Global Property Guide)資料指出，日本租金報酬率五．五三％，位居全球主要國家之冠，日本信義有不少客戶就是用房租「以房養房」，一出手就是掃進四、五間，把買房當作存日幣，這些因素都促使日本房市持續加溫。此外，日本政府最近決定，自二○一五年度起，海外富裕階層人士的赴日觀光簽證，將由原本的九十天延長為一年；此政策一出，各界解讀為海外富人可擁有在日的長期居留權，預料將帶動另一波高資產階級赴日投資不動產的熱潮。蔡詠綸指出，日本房仲業曾針對中華圈的買主特性進行分析，發現新加坡、香港的高資產客戶，偏好數億至十幾億日幣的都心豪宅，中國大陸的買主則大多是政府官員及國有企業主，偏好「高投報、低價格」的中古物件，而台灣，有很多原本就偏愛日本旅遊環境及住家質感的中小企業主，早在三一一海嘯後就進場投資，偏好附帶吉野家和便利商店一樓租約的店鋪與商辦大樓(見前頁附圖)。蔡詠綸說，大師房屋在台服務的是高端客戶，因此，他們到日本投資，也以高總價產品為主，而合作的日本房仲也會針對台灣客戶愛「整棟買」的特性開發產品；但近兩年，她發現，有些房仲業會開發一些產品，是將整棟房屋切割一樓店面及二樓以上是住家的商品，讓一些小資女花三、四百萬元新台幣，就能到東京買間套房做「包租婆」。何偉宏也觀察，去年國人赴日購屋有兩大特別的現象。一是購屋女力興起，不同於以往是企業主或醫生自己赴日購屋，去年很多改由另一半代勞，不少醫生娘、上市公司老闆娘、女企業家一起揪團赴日旅遊兼看屋，且個個有備而來，房屋資料、簽約金準備充分，往往兩天就搞定購屋程序。印象最為深刻的是，有五位感情很好的媽媽一起合資在晴海買了一戶預售屋當作渡假Second House，除了做為媽媽們的心情避風港，也能當作私房置產，更省下出差或旅遊東京的飯店花費，可謂一舉多得。另一個特殊現象是療癒系宅的興起，青山、表參道、赤?和麻布一帶有不少強調與大自然融合的療癒系住宅建案，抓住不少金字塔頂端客戶的目光。展望未來，何偉宏認為，在匯率仍維持低檔的情況下，日本國內市場信心的提振將帶動價量持續成長，日本不動產市場的交易狀況可望持續加溫。
