千禧年之前，台灣房地產代銷界的名人吳燦煌，坐在台北市大直的一個預售案中唉聲嘆氣，「這個案子，賣了8個月，只賣了2戶……，然而，當年的上海，房地產業者舉辦房地產春季交易會，光是7天、大上海就賣了3,000多戶，看到台灣房地產景氣的蕭條，與大陸房市景氣的蓬勃發展，「那個時候，我看著空盪的接待中心，心想！走吧！去大陸試試看，至少比留在台灣坐以待斃要有希望。」吳燦煌感嘆的表示。
#@1@#收拾起行囊，他買了張機票，單槍匹馬的從台北中正機場出發，選擇世界各路英雄好漢都當成前進中國第一站的上海，「我會在這個地方(上海)重新找到戰場！」吳燦煌踏在上海虹橋機場時，對自己許下了這樣的願望。2002年，他擔任上海鴻禧房產公司執行副總經理，開始了上海的房地產投資，一個偌大且充滿生機的市場，應該能讓吳燦煌好好的發揮。房地產代銷業出身的他，在上海當然也從事房地產代銷，但是，他很快的就發現，上海固然充滿著龐大的房地產商機，但是，各路的房地產專業銷售人員也是多如過江之鯽，那個時候，上海就有1,000多家的房屋銷售公司，包括香港商、大陸業者、台商、外商等，在上海灘裡，一場房地產的「土洋大戰」其實不比台灣遜色，甚至於更激烈。「到現在，上海的房屋銷售公司已經超過4,000家以上，隨便一塊磚頭掉下來，搞不好就會砸到2個房屋銷售員，而其中有一個還可能是台灣來的。」吳燦煌用這樣的比喻，來形容上海地區房地產競爭的激烈。
#@1@#因為世界有錢人到中國之後，都一定會落腳上海，當然對於住的需求相對提高，也使得上海的房子特別好賣，「既然好賣，當然，銷售公司在地產開發商的眼裡，就沒有那麼值錢，因為你(按：指銷售公司)賣得掉，我(按：指建設公司)也賣得掉，幹嘛要銷售公司來賣房子，還要付1～2％的銷售費用。」吳燦煌這麼表示。說起上海地區的房屋銷售規矩，吳燦煌搖搖頭的說：「其實也很難賺！」他表示，台商在上海推案，條件極為嚴苛，佣金低、業主又要求在一定時間內達成一定的銷售率，以純企畫案來說，佣金收入約0.3～0.5％，企畫銷售僅1～2％，包銷案也只有3～4％，條件遠比台灣遜色。再加上大陸中資企業的房地產發展商的個案，台商又難以切入，因此接案也頗為困難，「其實，房地產業到大陸發展，真正搞得好的公司並不多，林瑞陽、林超群算是不錯的啦！」吳燦煌說：「2000～2004年，在中國賣房子的人，沒有不賺錢的啦！但卻只能薄利多銷。」根據中國國家統計局統計數字顯示，2004年中國住宅商品房平均銷售價格上漲15.2％，是自1998年以來的最大漲幅，上海的住宅商品房平均銷售價格更自2003年的5,118人民幣/㎡，上升至2004年的6,385人民幣/㎡，漲幅達到24.7％，市中心熱門地段，已超過1萬人民幣/㎡。
#@1@#不過，今年中國政府祭出多項宏觀調控措施，溫家寶表示要「重點抑制生產要素價格和房地產價格過快上漲」，更直接點名上海的房市過熱。所以，知名的中國經濟問題學家、摩根士丹利(Morgan Stanely))亞洲區董事總經理謝國忠更多次強調，上海房地產已經出現泡沫化危機。宏觀調控讓房地產業者的生機受到擠壓，上海房產專業人士評估，業者的生存率會因此降到40％左右。宏觀調控的影響，上海房地產的好日子是否正在消失，成為台灣前進中國房地產業者最關心的事。吳燦煌也表示：台灣人把上海的地產商「越教越聰明」，前進中國的台灣代銷業也成為大陸房地產業的「訓練班」，許多台灣經驗一直被大陸人快速學習，大陸人再搖身一變，成為台商代銷業的競爭對手，目前已導致上海的代銷公司多達3,000多家，在僧多粥少的局面下，包銷、純企畫的佣金比例，也愈殺愈低，幾乎已難以生存，舉鋪蓋回台的也是大有人在。
#@1@#面對宏觀調控，在上海投資房地產長達6年，目前擔任上海豐向投資諮詢董事總經理的吳燦煌提出建議，「應該要小心了！」過去台商投資較為熱門的上海、蘇州、昆山等城市，因地價和商務成本節節攀升，產業進駐的門檻愈來愈高，夏季限電頻繁，近年來台商投資觸角，逐漸伸向江浙及內陸，其中長江沿岸城市愈來愈受到台商青睞。「工業地產」、「物流地產」，則是逐漸被注意到的商品標的，不過，這其間的投資學問很大，要前進中國投資房地產，吳燦煌說：「最好要找專家」。BOX昔日英俊小生 林瑞陽轉行上海賣房子曾經有「台灣第一小生」之稱的林瑞陽，早年曾在瓊瑤劇《一簾幽夢》等電視連續劇中飾演男主角，淡出演藝圈後，林瑞陽進入中國創立亞洲最大的影視製片發行公司，每年在中央電視台有近250小時的節目製作發行。台灣代銷業最大龍頭新聯陽的重要操盤手林超群要進軍中國，透過關係找到林瑞陽，在「英雄惜英雄」的情況下，合作成立「新吉陽」代銷公司，由林瑞陽擔任董事長一職，實際運作則是對房地產銷售有相當經驗的林超群負責。創業維艱，前半年，新吉陽公司業績竟然掛零，林瑞陽心情低潮可以想見。不過幾經努力之下，他等到機會，接下蘇州湖左岸的大case，終於讓他的公司在上海立於不敗之地，2002年業績甚至高達100多億人民幣。2003年更上看400多億人民幣，也勇奪大陸房產代銷公司業績成長快速之冠，近年的表現也持續維持在穩定成長局面。
