天氣熱呼呼，台北市豪宅市場卻在過寒冬，不少豪宅戶收到房屋稅單叫苦連天，有人不堪淪為「仇富」的祭品，已提起「行政救濟」。永慶房產集團研究發展中心針對內政部最新一波公布，今(二○一五)年三月十六～三十一日辦妥登記的實價登錄資料分析指出，全台億級高總價市況慘，三月揭露僅「四件」，驚見實價登錄以來單月新低量。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，政府調控房市，特別針對高總價產品加強查稅與管控，除增加交易稅外，更大幅調高持有稅負，今年台北市新落成豪宅甚至出現需繳納百萬元房屋稅的案例，造成市場買方接手意願大幅下滑。目前高總價市場只能零星表現，不僅創高價不易，連成交速度都明顯放緩，市場買方若非見到明顯降價，進場意願都不高。
豪宅供需差距大 市場急凍黃舒衛表示，觀察近期實價登錄億級成交揭露案件，多數僅為預售新屋交屋之數據，並非近期市場交易行情，以最新揭露三月整體市況來看，若扣除新屋交屋數據(假定屋齡兩年內)，全台三月竟然僅有四筆交易破億(不含土地)，恐創實價登錄以來單月新低量，顯示高總價市場交易已有陷入停滯的危機，未來並不樂觀(見附圖)。信義房屋也統計今年第一季的委託狀況，台北市八千萬元以上豪宅出售數量增多，售價逾八千萬元以上豪宅委託出售占比創歷史新高，達六．四％，但成交占比仍維持在一．八％左右，豪宅市場出現「供過於求」的情況。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行的豪宅限貸、北市的豪宅稅與囤房稅等措施，接連重創北市的豪宅市場，尤其是去年七月一日以後才落成，取得使用執照的高級住宅，更成為此次被大幅增稅的標的。北市豪宅的房屋評定現值調為原本的三～九倍不等幅度，未來交屋時要繳交的契稅(由買方負擔)，與每年持有的房屋稅、出售時的財產交易所得，也將大幅增加，政策打壓高端產品與高資產族群的針對性相當強烈。豪宅市場靠自住客撐盤曾敬德說，由於現在高端住宅市場已經沒有投資買盤，統計接連兩季的八千萬元以上豪宅交易，成交物件在市場上流通銷售約需六～七個月的時間，他觀察，整體豪宅市場在政策刻意打壓下，已無上漲動能。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也表示，就整體市場表現來看，高總價產品在持有稅(房屋稅、地價稅)打壓，以及移轉稅(土地增值稅、奢侈稅)加強稽查的狀況下，市場慘兮兮，交易難盼回春。短時間內，市場交易將以新成屋交屋，以及高資產客戶節稅規劃移轉等為主。
影響所及，整體市場在缺乏風向球情況下，混沌未開，觀察去年一整年，台北市成交逾八千萬元以上的案件，僅有十八件，其中，屬於住宅案則只有十二件(見附表)，她認為，整個豪宅市場將再經過一番盤整，投資者宜小心謹慎。台北市可多徵三．三億豪宅稅而台北市為何要實施豪宅稅呢？根據台北市稅捐稽徵處指出，以往由於高級住宅與一般房屋課稅之評價標準相同，高級住宅較鄰近一般房屋的房價貴很多，其稅負明顯偏低，為促進租稅負擔合理化，更真實反映高級住宅應有的房屋評價及稅負能力，同時防杜高所得者透過購置高級住宅規避遺產稅及贈與稅，期使課稅更趨公平合理。不過，前台北市副市長張金鶚臨去秋波，主導台北市自去年七月起調高「房屋構造單價成本」，使得高總價住宅的房屋稅稅基大幅調漲，此舉也引發新北市、宜蘭縣及高雄市跟進。而「房屋構造單價成本」調高，加上房屋稅條例第五條修正，調高非自用房屋稅稅率(一．五～三．六％)，屬於高總價住宅在今年五月繳交房屋稅時，就如台北市長柯文哲所言，將非常「有感」。另依據台北市政府估計，大約有四百棟、約一萬多戶的房子符合豪宅的條件，而台北市預估每年房屋稅收約可多徵到三．三億元。去年七月新落成豪宅成重災區從去年七月一日以後，新完工交屋的豪宅案，包括華固建設的「華固松疆」、興富發建設的「松江１號院」、「台北１號院」，到國泰建設的「國泰天母」，都成為新版豪宅稅的受災?。首當其衝的豪宅是中山區松江路的「華固松疆」，每戶總價一．一億元以上，據業者估計，每戶房屋稅最高達二八五萬元。曾敬德指出，就其了解，目前已有部分「預售換約」的豪宅案，因為政策的連續重擊，屋主願意以當時取得的價格出售，或乾脆認賠出場。不少營建業者也談到，豪宅客戶在交屋前，都要求他們精算應負擔的契稅，及未來持有每年要繳的房屋稅數字，一看到台北市政府新版豪宅稅單後，在交屋速度上明顯變慢了。富邦金控副董事長蔡明興在某個場合也談到，他一些住豪宅的朋友都訴苦說，房屋稅調太高了。就連財政部官員在回答媒體問題時也曾說，新版房屋稅結合了「豪宅稅」、「房屋構造單價成本調高」及「囤房稅」後，一年要繳的房屋稅，幾乎可以在中南部買一棟透天厝。但豪宅客群就只能是「待宰的羔羊」嗎？欣陸控股公司旗下大陸建設董事長張良吉日前談到，就其了解，冠德建設在信義計畫區的某豪宅建案的住戶，已針對台北市政府所實施的「豪宅稅」，提起首件行政救濟案。豪宅客的反擊 提行政救濟張良吉表示，根據房屋稅條例第十一條規定，「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣(市)政府公告之」，而其中第三項為：「按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」而該行政救濟案所提出的主張為，台北市政府調高二○一四年七月一日後取得使用執照的高級住宅房屋稅負，其中房屋標準價格「並未扣除地價」，牴觸母法規定，且台北市調高路段率是採取「加乘」，而非「加成」，也於法無據，因而請求撤銷北市房屋課徵「高級住宅房屋稅(豪宅稅)」的行政處分。張良吉談到，此案已從高等行政法院進入到最高行政法院，未來若被判定違法，則台北市房屋稅將會再做修正；若沒有違法，也可能考慮聲請大法官釋憲，屆時，大法官若做出不合法的解釋令，可望讓台北市的高總價豪宅恢復生機。資料來源：內政部不動產買賣成交案件實際資訊批次電子資料，資料彙整：永慶房產集團資料統計日期：交易年月為103/01-104/03(統計至內政部104.05.18所公布之實價資料)台北市豪宅稅Q：高級住宅如何認定？A：依台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第15點規定，房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按「戶」認定房地總價在8,000萬元以上(財政部於2015年3月下修豪宅門檻金額為7,000萬元)，且建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價100萬元(不含車位價)以上者，酌參下列特徵，認定為高級住宅。(一)獨棟建築、(二)外觀豪華、(三)地段絕佳、(四)景觀甚好、(五)每層戶少、(六)戶戶車位、(七)保全嚴密及(八)管理周全。Q：高級住宅房屋稅加價方式？A：高級住宅加價方式，是以該棟房屋之標準單價按所處街路之路段率加成核計，提高房屋評定現值，房屋稅增加的倍數將視其所處街路之路段率不同而異。例如房屋所處路段率200％，房屋標準單價每平方公尺1萬元，依路段率為加價倍數調整後，房屋標準單價增加為每平方公尺3萬元【(1萬/㎡×(1+200％)】，因標準單價提高2倍，高級住宅之房屋稅將增加2倍，為原來的3倍。Q：經核定為高級住宅其稅負的變化？A：台北市房屋如經核定為高級住宅者，房屋稅稅額將會增加。舉例來說，一般房屋、鋼筋混凝土造、總樓層數12層、面積300平方公尺、房屋街路等級調整率為200％、使用執照所載用途為住宅，其適用之房屋構造標準單價為每平方公尺5,080元，房屋評定現值為3,048,000元，全年房屋稅額為36,576元 (自用住宅房屋稅率1.2％×房屋評定現值)。相同條件下，如為高級住宅房屋，其應適用之房屋構造標準單價，依路段率為加價倍數調整後增加為每平方公尺15,240元【(5,080×(1+200％)】，即標準單價提高為3倍，則其房屋評定現值為9,144,000元，全年房屋稅額為109,728元，房屋稅負將提高為3倍。(上述資料取自台北市稅捐稽徵處網站)
