根據內政部營建署最新公布，今(二○一五)年上半年買賣移轉棟數為十三萬五千件，年減約一八％。信義房屋指出，如果下半年房市未明顯回溫，則全年恐怕面臨二十九萬棟保衛戰，甚至進一步下修，可能會寫下二○○二年以來新低量。去年房市全年總移轉棟數為三十二萬五九八棟，已引起房仲業的恐慌，怕量一直縮，沒有仲介成交，就沒有服務的佣金收入，沒想到，今年的量恐再萎縮，顯示房仲業的苦日子已經來臨。淡海總價低 吸引輕移民族不過，房市走跌，對於有自住需求的購屋族來說，不啻為好消息，隨時都有揀便宜的機會。有鑑於大台北的蛋黃區，房價高不可攀，平均房價每坪動輒上百萬元，實非一般受薪階級可進場，而蛋白區或台北市外環的新北市，總價低或單價低的區塊，遂成台北市「輕移民」的首選，其中，就有不少民眾會選擇到未來有輕軌題材的淡水地區。根據群義房屋統計全台新興重劃區房屋交易狀況，總經理潘家成指出，全台各重劃區房價，去年下半年要較上半年漲幅約在○．三～一八．六％，當中，桃園青埔特區年漲幅最大達一八．六％，從每坪二十一．五萬元增至二十五．五萬元，淡海新市鎮及頭前重劃區漲幅約在一％，新莊副都心房價則持平狀態(見附表)。
今年上半年，相較去年下半年房價相比，內湖五期、淡海新市鎮與五股洲子洋、新莊副都心、\u5ecd子、新光等重劃區房價均價提升，約有一．一～八．二％的幅度空間，但其他重劃區卻下跌約一．二～一四．一％，其中，又以桃園青埔特區跌幅最大，猶如洗三溫暖。不少人以為，「林三淡(林口、三峽及淡水)」過去是推案的超級戰區，建商推案量大，目前應屬於超額供給區域，房價自然有下修的疑慮，怎麼淡水地區從去年上半年迄今，還微幅小漲一％呢？潘家成指出，此應與淡水目前仍處於低總價區，吸引外地移民有關。甲山林廣告董事長祝文宇則談到，淡海新市鎮是台北市外圍，房價相對偏低的區塊，每坪房價還在二字頭，且未來的輕軌及淡江大橋的興建，都有助房價抗跌；再者，該區周邊的旅遊點甚多，到沙崙海水浴場、漁人碼頭，或到金山等地遊玩皆十分方便，非常適合退休族群來此購屋。淡海新市鎮新屋供給上萬戶不過，房市走跌，淡水還值得進場嗎？此時進場，會不會買在高點呢？一位《理財周刊》的聶姓讀者來函詢問，他的朋友在淡海新市鎮買了一戶三十多坪的退休屋，總價才七、八百萬元，搬去住之後，一直跟他招手，要他也搬過去，大家好聯絡感情，讓他頗為心動，思考是否要賣掉市區的房子，「輕移民」到淡海新市鎮。對此，《理財周刊》特地採訪國內七大房仲業者，就淡水地區的房市供給和房價表現，以及該如何下手等議題進行剖析，讓有意前進淡海新市鎮的讀者參考。首先，針對淡海新市鎮房市供給部分，21世紀不動產淡水新市鎮加盟店店東李讚育談到，該區包含新成屋與預售屋共計建案約三十多案，供給量約有一萬三千多戶。中信房屋行銷企劃部副理江龍名則說，從淡海新市鎮第一期發展區內第一個建案完工(約二○○七年三月)起算至去年底，已完工並領得使用執照的建案將近八十個，總戶數約一萬四千多戶，而今年可完工交屋的至少十三個建案，約一千七百多戶。信義房屋淡水海灣店店長洪召安表示，根據新北市政府統計，至去年十一月底，人口成長數最高前五名分別是淡水、林口、新莊、三峽及八里，其中，淡水區因新屋的供給戶數最多，共逾六十多個新屋建案大車拼，推案量達五百億元以上。淡海新市鎮建案百花齊鳴，在房市走多時，房價會往上堆疊，但一遇行情反轉而下，可能因投資客殺出而上演「多殺多」的情況。根據各房仲業店頭的委賣情形，發現確有不少預售屋的投資客開始出現倒貨潮。投資客多殺多 委賣量增二至四成洪召安指出，在信義房屋門市的委賣量，明顯比去年同期多了二成，另591售屋網上淡水區有二四二五間物件待售，占全新北市物件約一成。不過，在委賣價格上，有五成屋主不願降、三成屋主開價下修一○％、一成屋主下修一五％。 李贊育分析，目前屋主主動委託出售總量，每周略增加一成(約三組)，當中又以預售屋求售比例較高。他指出，目前屋主委託大致呈現兩種狀況：一、投資者和預售屋持有者，委賣價格彈性高，比同期多五～一○％的降價空間；二、自住者和換屋者，對委賣價格仍相當堅持，基本保持不變，議價空間低。有巢氏房屋淡水紅樹林加盟店店長陳淑忻表示，到今年七月，淡海新市鎮的網站上委賣物件共有二八五件，平均開價約二五．一萬元。東森房屋淡水加盟店店東沈雅純則說，由於最近房地合一三讀通過，確實有不少投資客將物件拿出來賣，依東森房屋淡水體系的加盟店來看，每間委售量約五十間，較去年增加近四成左右，且預售案或中古屋的議價空間有拉大趨勢。沈雅純談到，近期有不少投資客急著倒貨，預售屋價位談價空間較大，若民眾想要買預售屋，建議可從實價登錄八折去議價，而中古屋因屋主讓價情形不一，因此砍價部分建議從實價登錄九折去談價位較妥當。
投資客降價多一至二成住商不動產淡水中山店店長盧進和分析，平均每一社區的委賣量大概占總戶數的二～五％，但目前沒有降價求售的狀況，開價依社區不同，單價落在二十二～三十萬元間，因實價登錄都查得到資料，所以沒有開高價的情形，而急於脫手的賣方，目前大多降價一成。江龍名則表示，中信房屋淡水區委賣量(網路)為二六六件，由於目前房市低迷，全台各地許多建案(包含淡水區)都出現降價潮，但由於整體房地產走勢尚未明朗，買家大多保持觀望。至於這些委售的賣方是投資客，還是自住客呢？洪召安說，換屋族因有資金的急迫性，會比較願意讓價釋出，投資型買方則占一半。李贊育認為，以淡海新市鎮來說，新屋已空屋一段時間未使用，亦完全沒有裝潢，從這些房屋可斷定，屬於投資客的可能性高。然而近期反而有機會在投資客的房子上撿到便宜，原因是，投資客大多在建商售屋初期購買，買價本身可能就比市價低，且房地合一稅制即將上路，多數人對未來房市發展持較為悲觀的態度，部分則有資金使用的緊急需求，極有可能平轉或賠售。陳淑忻就其店頭所接的案件指出，目前幾乎都是投資客在銷售，新成屋有部分則是自住客交屋後，發現通勤或是距離影響，所以拿出來銷售。住商不動產的店頭委賣，並不全然都是投資客，盧進和說，有些是當初買十三萬元左右的自住客，因目前行情增值幅度高，想賣掉現有房屋，再買進好一點的社區；另有些委賣的投資客，大多是在去年三～五月買的預售屋，因怕交屋時點在房地合一稅「日出條款」的明年一月一日以後，屆時會有三五～四五％的高稅率，因而想在交屋前先出場。輕軌周邊房價高 非輕軌價差一成以上至於區內目前的行情價格為何呢？ 洪召安表示，依建商品牌及社區不同而定，約在十八～二十五萬元間，至於輕軌站周邊則約在二十二～二十四萬元，非輕軌站約十九～二十三萬元，有無臨捷運站的價差約一○～一五％。李讚育則說，近一年內的新成屋平均成交價格約在二十六萬元，另優質社區與近輕軌站點周邊新成屋，平均有一至二成的價差。陳淑忻指出，以靠近輕軌站周邊個案來說，微笑莊園約二十七萬元，海洋都心約二十一～二十二萬元，另靠海邊一些、距輕軌站較遠的社區，約二十萬出頭。她也觀察到，最近預售屋價格有往下修，連帶地影響區域房價。沈雅純表示，目前淡海新市鎮屋齡一年內新成屋的每坪房價，落在二十三～二十五萬元，輕軌站周邊房價每坪約二十二～二十八萬，非輕軌每坪十七～二十萬元。公共建設多 生活機能漸到位雖然淡海新市鎮的供給量有超額情況，但能支撐建商來推案，以及台北市民「輕移民」來此，主要是有公共建設題材做支撐。洪召安認為，淡海新市鎮未來有捷運輕軌與淡江大橋興建案等兩大交通利多，區內還有燦坤、全國電子、家樂福及星巴克皆已開幕，生活機能較以往健全許多，且新市國小也已開始招生，每年新市鎮持續以一成的人口成長率成長當中。盧進和說，淡海新市鎮並不如外界以為是個鬼城，不僅夜晚點燈率高，自住客多，大型中型商場超市如家樂福、全聯等都已進駐，也有星巴克、二十四小時麥當勞，非常熱鬧，且有淡水區運動中心，加上區公所等公家機關也會陸續進駐新市鎮，公車班次多，若將來輕軌再通車的話，生活機能將更佳完備。如果民眾真的想要進場，該如何殺價呢？潘家成表示，受到房地合一稅制和對特定區域第二屋最高貸六成的影響，加上淡海新市鎮房屋供給量大，去化速度趨緩，房價要再上漲的空間有限，造成投資客大幅退場，賣屋壓力大，現在議價空間約有一五～二○％；不過，此時反而也是自住客的進場時機，有資金需求與售屋壓力的屋主，降價求售意願強，自住客可趁此時揀便宜。自用民眾可以在適當時機「殺價」，如根據目前輕軌施工有交通混亂期，且工程尚未到位，進一步跟屋主議價，此外，可以查詢實價登錄資料，了解同社區的成交狀況與行情，好與屋主談價。注意建設公司品管口碑洪召安建議有意進駐淡水的民眾，鼓勵多看多比較，看喜歡就出價談，出價則以內政部的實價登錄之均價作為參考依據，或可請當地的大型房仲門店，提供近三個月的成交行情作為出價參考。通常，委售量較大的社區較有議價空間，但仍需注意建設公司口碑、建築品質、座向、樓層、是否具有海景等景觀，以及有無裝潢與離未來輕軌站遠近而定。李贊育認為，目前淡水整體市場仍舊有相當大的發展空間，無論是自住或投資都極具潛力，且區域總價較低，入手門檻淺。以投資者來說，淡水公共建設和租賃市場不斷強化提升，且人口總數持續成長，人口郊區化加劇，投資者應多方考量，不要僅以價格來判定投資標的，應注意房屋區段、社區規劃、房屋格局等。至於自住者，則應考量交通網路、房屋格局、社區規劃與社區品質等，即使處於同一區塊，但社區的規劃品質不同，隔一條街價差也可達二～三成，因此歸根究柢，優質的社區就委售價格及轉手難易度而言，都具相當大的優勢。 陳淑忻建議，可以挑選社區管理較優的個案，如微笑莊園、蔚城及水公園等，建商跟居住環境有保證的；另也建議希望挑選總價六五○萬元客戶(自備二百萬元)，要找兩房房型者，可到淡水新市鎮挑選，甚至可能找到捷運站周邊的物件。沈雅純表示，目前淡水投資客少很多，以買方自住為主，若真的要投資者，除非口袋夠深，能以置產為目標，不然不建議投資；至於自住部分，建議買方參考實價登錄價位，或者多了解市場行情加以比較，才能大膽出價，甚至適當加價，才有機會買到合適的房子。盧進和說，新市鎮蛋黃區的新市國小今年入學人數爆滿，想擠也未必擠得進去，可見淡海新市鎮是自住客理想的居住區域。而價格方面，因在地狀況並不如媒體宣傳的這麼冷清，且生活機能完善，價格頂多降一成。江龍名表示，在目前整體房市低迷下，如果想要投資，態度必須較為謹慎，但若是自住，只要挑到喜歡的物件且價格合理，便可出手。而在議價方面，由於現階段有不少新建案直接下殺七五折，因此可在這個區間內和賣家談看看，也許就因剛好碰到急於出場者，談到好價格。
