政府打房，迫使資金前往海外置產，但業者號稱的8％至10％高投報率，亦潛藏高風險，投資者更要小心不肖房仲業者從中大賺差價。政府一連串打房措施，逼得國內投資客競相往海外投資不動產，只是獲利雖高，不確定性也高，風險難以避免；近來又傳出一些不肖仲介業帶客人到海外買房時大玩「賺差價」之嫌，內政部因而要求各地方政府能加強對銷售海外不動產的房仲業者辦理業務查核，而違規的房仲業者，最高可罰到二千五百萬元。內政部地政司於今(二○一五)年八月十二日表示，近來房仲業者紛紛推出海外不動產銷售廣告及投資說明會，以各種投資誘因向國內民眾行銷海外不動產，但房仲業者在從事國外不動產仲介業務，應確實遵循國內相關法令規定，提供民眾正確及充分的消費資訊。內政部祭三法規 禁房仲賺差價內政部指出，房仲業者從事海外不動產仲介業務，應遵守「不動產經紀業管理條例」、「消費者保護法」及「公平交易法」等相關規定。其中「不動產經紀業管理條例」規範房仲業者的重要業務責任，包括：不得收取差價、廣告內容應與事實相符，並製作不動產說明書向買方解說，同時應提供不動產必要的資訊讓買方知悉，交易過程的重要文件也應由經紀人簽章，違者，地方主管機關可依規定裁處六萬元至三十萬元罰鍰。「消費者保護法」則規範業者應提供消費者充分與正確的資訊，並確保廣告內容的真實性。至於房仲業者的廣告如有虛偽不實或引人錯誤的表示內容，或有足以影響交易秩序的欺罔或顯失公平行為，可依「公平交易法」規定查處，最高可處二千五百萬元罰鍰。內政部進一步表示，國人購買海外不動產多數為投資性質，由於不動產交易金額龐大，加以各國不動產法令、產權性質、貸款限制、稅費負擔、匯率、政經情勢等均不相同，因此交易風險相對提高，民眾於購買前除考量投資報酬率高低外，應停、看、聽，審慎確認房仲業者提供的相關資訊、交易安全及糾紛協處機制等專業服務內容，並根據自身的財務負擔能力，作好個人風險評估後，再決定是否跨足海外不動產投資。
海外查核不易 投資人自求多福內政部強調，購買不動產簽訂契約後的糾紛處理往往曠日廢時，消費者要提高風險意識，在簽約前應審慎判斷，才能避免日後糾紛。又為避免房仲業過度包裝海外不動產商品或以不實資訊誤導消費者，將督請地方政府針對房仲業執行海外不動產仲介業務的情形進行查核，以保障消費者權益。對於內政部的該項防範措施，國內房地產業者普遍認為，宣示的意義大於實質意義，因為不肖業者「賺差價」的證據很難取得，除非有消費糾紛出現，受害的投資客向政府申訴，否則，以各縣市政府有限的人力，很難主動進行查核。一些房地產人士指出，政府於二○一二年八月實施「實價登錄」後，登記權利人(也可委託地政士或不動產經紀人員)在成交後三十日內，依法要上網登錄買賣金額，否則要被罰三至十五萬元，才讓「價格」得以透明化。另外，政府前幾年為查投資客獲利逃漏稅問題，也下令要求建商要提供成交金額在五、六千萬元(依序降至兩、三千萬元)的案件，以稽查投資客有沒有按實申報，當時，收到追稅補繳令的人都叫苦連天。近年則針對投資客「炒紅單」情況，要求建商提供預售訂購客戶名單，以及核對交屋登記名單是否方同一人，若非同一人時，顯然是有「換單」或賣「紅單」的情形，也可據此追蹤投資客是否照實申報資本利得稅，若無，則寄出追繳令。只不過，上述可以「循線」追索的情形，一搬到海外則完全行不通，一方面，有些國家並沒有「實價登錄」，再者，海外的建商或開發商也不會配合提供客戶資料(怕萬一又涉及個資法)，因此，如何查察，都是問題。
不肖房仲玩三角簽賺差價只能說，內政部的該項通令，只能做到「好心」提醒有意到海外投資的民眾，要小心海外投資可能被仲介業者「賺差價」，多剝一層皮。天時地利投資顧問公司總經理張欣民談到，海外仲介業者賺差價的情況，就像台灣房仲業曾出現的「三角簽」從中牟利一樣，舉例來說，甲透過房仲業乙賣房子，依行情開價一千萬元，因該物件地段及屋況都很好，乙一邊遊說甲說房市行情不好，不好賣，最好降至九百萬元出售，這中間，再找丙當人頭，出面表示要買，甲因急需錢，最後同意以九百萬元成交，但後來發現，房子最後是過戶給丁，丁則是以九百五十萬元買到，另也有可能是找到人願意以一千萬元買。對甲來說，可能損失五十萬元或一百萬元，而乙則可能從中上下其手而賺到「五十或一百萬元」的差價。張欣民表示，行情走多頭時，有不少房仲看到不錯物件，會找人頭先買下，之後再伺機賣更高的價格，後因政府嚴查，且對房仲加盟總部施壓，約束各加盟店的經紀人員不得從中賺差價，已讓此風漸消。沒想到，有些海外仲介人員介紹客戶到海外置產，又從中「賺差價」，據不願具名的人表示，想到海外買房，若不是經常在該國做生意，很難從中得到非常透明的資訊，因此，都只能一面倒地聽當地建商或仲介業的「吹噓」，說投報率有多好之類，例如可到一○％或八％等，如果這些業者都算正派，並沒有從中賺差價那還好，頂多投報率可能沒有宣傳的那麼好。若是賺差價，則可能的作法是跟當地建商「套招」，如建商每坪開價是十萬元，但仲介業者跟客戶說十一萬元或十二萬元，等客戶與建商簽好約後，建商再退中間的一至二萬元「差價」給仲介業者，這時，可能會出現「兩套帳」，兩種不同的簽約書，而這種不肖業者在賺差價的同時，還跟客戶收取六％的服務費，讓興沖沖到海外投資的民眾被剝了兩層皮。吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示，房仲業者不應把海外不動產營運當成「機會財」炒短，他說，近年國際性投資資金快速移動，海外不動產投資市場受到重視，尤其新興國家，諸如東協十國，每年各國平均經濟成長率都超過五％，大興公共建設，帶動房市高度成長，投資市場大有可為。
房仲應長線經營 不該炒短線但不少房仲業經營這塊市場懷著炒短心態，藉資訊不對稱的環境，賺取不合理差價與服務費，在廣告訴求上也踰越法令規範，讓投資者在預期收益上打了折扣，最終就會失去顧客忠誠度，把市場做短，甚至做死，為了長線經營海外不動產，房仲業者不可不慎！根據了解，去年國內流向海外投資置產的資金約五、六百億新台幣，今年更可望衝到一千億元以上，成為海外房地產仲介業者「佣金」收入的「藍海」市場，但資訊不透明的問題，卻是投資者難以避免的風險，得多加小心。台北市地政局曾公布首起海外不動產交易糾紛，情況是申訴人經會員公司介紹購買海外不動產，但匯款帳戶遭國家凍結，會員公司卻一再催促付款，因而提出申訴。
海外投資四大常見糾紛全國不動產企劃室主任張?勻表示，民眾不熟悉各國法令及風俗民情，在海外購屋時最常出現糾紛如下：一是被當冤大頭賺價差，二來受誇大不實廣告矇騙，使得租金投報率和增值不如預期，三是購屋價金無法確定是否直接匯入賣方戶頭，四則是部分海外購屋族因誤信業者，購買偏遠地區或是連當地租客都不喜愛的物件類型，造成房屋出租不易、轉手困難，即使要由租轉售，也可能出現礙於各國抑制炒房規定，使得交易稅負倍增，得不償失，陷入「上車容易下車難」的窘境！張?勻提醒，海外置產首重增值空間及合理租金投資報酬率，市面上有許多標榜高報酬率的產品明顯有違常理，民眾應理性冷靜判斷是否合情合理！另外，只挑該國首都的房產，由於首都是政治、經濟、建設、交通、文化、娛樂的中心，就學就業機會繁多，人口會高度集中，租與買的需求通常大於供給，也是較具保值與增值的投資做法。此外，目前國內政府對海外不動產交易尚無明確法令把關，購屋者若想到海外置產，一定要選擇知名房仲品牌或國內老牌公司和有中文服務的代租代管物業管理公司，還得注意匯款流向、售後服務，在將海外投資的風險降到最低的同時，也能賺進世界的財富。台灣搜房總經理楊建傑自二○○三年涉獵上海不動產後，累積超過十二年的海外房地產投資經驗中，歸納出「先．成．交」三大投資法則，提供準備進軍國際的投資者參考。「先」是指優先選擇「先進國家」，他說，根據仲量聯行去年公布的「全球房地產市場透明度指數」，英、美分居全球房地產交易透明度前兩名。由於英國買賣房產強制採取實價登錄及律師代理，買賣雙方與銀行履約形成鐵三角，每一分錢要從履保帳戶提領都必須經律師核可，使其成為房產交易最安全的國家。「成」是挑選「成屋」避免預售風險，無論在國內或海外，尚未完工的預售物件永遠存在是否能順利交屋的問題。尤其是發展較為落後市場，受當地建商財管不健全所衍生的交易糾紛層出不窮。交屋期間越長，投資風險越高。「交」是要求合法房仲提「交」過去實績，投資海外房地產挑選合法的仲介已是基本觀念，但不少房仲轉做海外銷售，出現許多「跑單幫」的現象，有能力賣，卻無力處理，使投資者淪為白老鼠，因此，若能要求業者提出過往實績，有賺沒賺，立即分曉。瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，國人要投資海外不動產，最好委託信譽良好的跨國不動產經紀顧問公司，且對於投資標的的經濟環境以及未來發展都要有一定程度的了解。而且該經紀顧問公司最好能提供完善的一站式售後服務，包括出租、租賃管理、出售處分，能為投資人減少管理海外不動產的煩惱及疑慮。
慎選房仲 避免賠了夫人又折兵東森房屋國際不動產中心執行長廖麟鑫表示，首要確認該業者是否為合法知名品牌業者、業務員是否具有合格不動產經紀人證照、業者是否賺取價差等。其次，坊間銷售的海外房產廣告，大多強調高投資報酬、高租金收益等，民眾應確切了解收益計算方式後再下決定。例如，買進一間東京小套房，要負擔的稅費與手續費有哪些、持有期間要付的費用、出售時又要繳交哪些費用、表面投報與實際投報各多少，消費者都得仔細計算，才能避免糾紛發生。
