台灣股市從萬點行情的一○○一四．二八點，摔落至近一波最低的七二○三．○七點，大跌二千八百點，市值更從二十八兆元縮水至二十二兆元，一下子揮發了六兆元，「股災」蔓延也令眾多營建類股的股價「腰斬」。眾多股民大傷荷包之際，連帶地也影響到買房的預算與揹房貸的意願。根據房仲業調查，民眾看壞未來房市的比例增加，擔心「股災」之後，會不會也爆發「房災」問題。房價上漲難，下跌卻容易台灣從二○○三年ＳＡＲＳ之後，走了十二年的大多頭行情，而在政府一連串打房措施下，房市從去(二○一四)年第四季正式走空，年移轉棟數只有三十二萬餘棟，今年上半年更只有十三．五萬棟，外界預料全年大約只有二十六?二十八萬棟。台灣房市未來要上漲並不容易，下跌卻有空間，使得看壞房市的人愈來愈多。群義房屋總經理潘家成指出，受中國股市影響，引發全球股市經歷八月二十四日的「黑色星期一」。根據群義房屋的購屋趨勢分析，可以發現民眾對於房價與交易量之看跌比例增加，近六成二民眾看跌年底前的房價，另有六至七的民眾認為年底前房屋交易量會減少，只有二成四的民眾認為交易量將「維持平穩」（增減幅不到五％）。相對台灣房市疲軟不振，美國房市卻自二○○八年的金融海嘯危機後，至今已逐漸復甦反彈，而中國大陸在打房多年後，今年也相對釋出利多消息，包括取消長達十年的「限外令」和開放土地產權登記等，讓房市出現一線生機。美國房市漸回金融海嘯時高點美國房市在二○○七年爆發房地美與房利美等「二房事件」，進而引爆全球的金融海嘯，全美房市從雲端摔落，直至二○一二年左右才觸底反彈。瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，美國房市從二○○七年的最高點，至二○一一年年初止跌回穩，期間約下跌二○％。經過兩年多的盤整，市場從二○一三年明顯往上翻揚，呈Ｖ型反轉向上，迄今往上漲了二○～二三％，大多數的城市如紐約、波士頓、舊金山、洛杉磯和蘇士頓都回到歷史高點。造成美國房市反彈的原因有三，一是美元趨貶，從二○○九年的一美兌新台幣三十三．六元，至二○一三年的二十九．七七元，美元貶值一三％，使得買不動產相對保值，外國熱錢進到美國市場買房，帶動房市往上；二是美國寬鬆政策(ＱＥ)令房貸利率降低；三則是經濟復甦，就已開發國家來說，其每年都有二％以上的成長，經濟表現算強勁，而人民有錢後，購買力隨之提高。台灣搜房總經理楊建傑也指出，美國因全球貨幣戰重登龍頭寶座，經濟自二○○九年七月開始回溫，迄今已經連績六年以上皆呈正成長，同時失業率有望降至五％以下，追平一九七○年代的水準。他說，貨幣戰開打後，在歐亞各國貨幣相繼競貶的窘境下，反倒將美金拱回「地表最強貨幣」的大位，就連台積電和鴻海也各以增資子公司、發行公司債等方式，爭取更多的美元。美國房市走強，另一原因也來自中國打房，將資金逼向海外，其中，湧向美國的資金讓房價揚升。不過，楊建傑認為，現階段美國房價穩定增溫，卻仍處低點，投資美國房地產收租，反而是最符合小資能力的另類美金印鈔機。中國打房縮手 兩政策刺激房市中國大陸從五、六年前開始打房，造就「中國大媽」競相往美國、澳洲與倫敦等地炒房，使得這些地區房價上漲，反觀，中國本土的房市卻受到壓抑，房價雖不再飆漲，但各地樓盤已陷入一灘死水的危機。不過，繼今年三月，大陸國務院總理李克強曾對外宣布「歡迎外國人來中國買房」後，包括住建部、商務部、發改委、人民銀行、工商總局，以及外匯局等六個單位，已於八月二十七日共同發布《關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》，再度放寬境外機構與個人在大陸買房，也就是取消自二○○六年實施十年的「限外令」，而被外界解讀是為了提振房市。另一方面，原本中國大陸是實施「地上權」國家，也就是人民沒有土地產權(土地屬於國家所有)，但有房屋使有權(土地租期最長可至九十九年)，但今年也已釋出政府開放人民也可擁有房地永久產權的訊息，藉機鼓舞民眾進場買房。相對美國房市的谷底反彈，與中國大陸對房市採取「善意」作為，相形之下，台灣房市在未來半年，甚至更長久的時間，將呈現悲觀氛圍，主要是明年一月一日要實施「房地合一稅」，未來買賣房屋的成本增加，此外，最大的疑慮則是總統大選，無法得知新當選者的房市政策會如何。一些房仲業者表示，不少想買房的人，從房價多頭看到空頭，始終不敢進場，除了在多頭時，嫌房價貴、買不起，希望房價跌下來再買以外，縱使等到了空頭、房價跌了，卻還是觀望，因為又怕買貴了，擔心今天若進場買了，到明天就變成「負資產」，多划不來！建商爆逃亡潮，向中南部「取暖」根據《住展》雜誌調查，由於錢景不明，建商在今年下半年推案數呈現溜滑梯，甚至出現「北市爆發建商逃亡潮？」的聳動標題。企研室經理何世昌分析，台北市自民國一百年以來迄今，首度公開的新成屋、預售屋建案數量跌破二百個之後，就再也上不去了；進一步觀察，民國一百年到一○三年，四年間的新建案數量都不到兩百個，可售金額也徘徊在兩千多億(表一)。北市推案量無法擴增的主因，除了素地稀少、都更牛步以外，央行管制也占了部分因素。央行在民國九十九年六月，將台北市全部行政區納入選擇性信用管制，尤其該年十二月實施的第二波管制，把土建融降至六成五(其中一成動工後才撥款)，加上台北市土地價格高昂貸款成數又少，使得中小型建商推案成本與難度提高，隔年新推案數量便急速跌破兩百個以下。到了今年，受到囤房稅和房屋標準單價提高衝擊，新建案減少的情況更為誇張，迄至八月二十日為止，北市新建案數量竟只有一百個。《住展》雜誌預估，到今年年底，台北市新建案應該不會超過一六○個，將創下近十九年來新低，僅次於民國八十五年的一五二個，而萬一「九二八檔期」推案也不踴躍的話，何世昌憂心地表示，全年新建案數量低於一五二個機率不小，會掉到統計以來新低。何世昌表示，北市今年推案量能銳減主因，與囤房稅、調高房屋標準單價有關，建商有鑑於風險提高，紛紛出走北市到其他地區推案。移轉棟數走低 新屋開工急煞車永慶房產集團研展中心經理黃舒衛也說，今年上半年全國住宅建照核發件數，從去年的六萬六一三七戶，到今年只剩五萬六五一九戶，總量減少一五％，而住宅的新屋開工戶更從五萬六七八六戶，降到四萬三六二二戶，驟減二三％。黃舒衛認為，新屋開工急剎車，未來經濟前景疑慮多，再者房市進入調整期，從消費終端的成交面來看，今年上半年全台買賣移轉棟數，較去年同期衰退一八％；若從生產者投資開發來看，市場收縮的幅度則更為明顯。依據六都地政局最新公布的移轉資料可以發現，八月的移轉量較七月進一步下滑，六都下滑幅度在一二～二○％不等，對比去年僅有五都時的移轉表現，同樣是八月較七月下滑，且下滑幅度皆逾一成，研判移轉量持續下滑，一部分應該是季節性因素影響，但持續探底的交易量，仍反映出市場清淡的交易市況。從六都公布最新的移轉棟數資料看來，雙北市的移轉量又進一步下滑，雙北市八月移轉棟數為五六九三棟，交易規模僅是二○一○年房市熱絡時台北市單月的交易水準，而六都八月移轉量僅一萬五千多萬棟，大概是雙北市熱絡時一個月的移轉量，可見房市交易量縮情勢相當嚴峻。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雙北市的移轉量能已經萎縮至相當的低量，想要售屋的屋主可能面臨售屋者多，但買方數量少且態度保守，想要爭取到更多買方的關注，勢必在價格上要具備吸引力，因而過去一段時間已經感受到市場上的價格出現修正。房價出現修正、新北市八％至於六都房價部分，黃舒衛表示，除了北市微漲至六○．四萬元之外，其餘都會區均呈現價跌走勢。新北市八月中古屋單價為每坪三十八萬元，連續三個月低於四十萬元大關，同時也是自二○一三年十一月來新低水準，若自去年六月高點每坪四一．二萬元來算，向下修正達八％。黃舒衛說，過去行情走揚時，銀行鑑價可以實價登錄價格的最高價客觀評估，但未來可能改以最低價，從房產的估價就先打折扣，若再加上央行限貸與銀行業務轉趨保守，目前約只貸六成，民眾購屋需準備的自備款恐大幅增加。另一方面，大環境情勢也出現反轉現象，包括股災、經濟成長停滯、外銷訂單銳減等利空訊息不斷，即使政府打房政策鬆手，買氣仍未能回溫，在這樣的利空氛圍當中，民眾信心不免出現動搖，有行無市的危機儼然成形。針對大家所擔心的「股災」再至「房災」疑慮，全國不動產觀察內政部買賣移轉棟數，發現自一九九一年始有紀錄以來，曾發生五次重大金融危機、台股大跌，進而影響房市交易量，其中一九九七年亞洲金融海嘯，股市狂瀉，隔年房地產交易量減少約八％(八○五九九棟)；二○○○年科技泡沫狂跌二年，隔年成交量減少一九％(六一六七一棟)；二○○八年金融海嘯時，同年交易量減少約八％(三五三一五棟)。至於一九九五年及二○○三年股災，則無明顯影響房市交易之情事。股災連動房災，關鍵在經濟表現全國不動產企研室主任張?勻指出，一九九五年中共試射飛彈，引起台海關係緊張，高資產階級拋售物件，但主要是政治關係使然，並非經濟因素，因此只造成房市短期震盪，隨即迅速回溫。二○○三年ＳＡＲＳ疫情造成整體消費市場低迷，民眾盡量避免出門，房市也遭受衝擊，不過來得快去得也快，兩個月後，受壓抑的買氣大量出籠，直到金融海嘯前，交易量都維持在四十～四十五萬棟。近兩年房市受到中央政府及地方政府聯手管制，包括：央行擴大選擇性信用管制、房地合一新稅、豪宅稅與囤房稅，政策面的影響使得短線買方退場，也讓今年不動產交易冷清。張?勻表示，根據過去歷史經驗，非經濟因素對房市的衝擊有限而短暫，而這波全球股災為房市投下不確定性(表二)，後勢值得留意！從股災、匯市(新台幣對美元趨貶)波動，再到房市病厭厭的情況，民眾究竟該如何看待營建類股重挫，還有建商未來的推案態度與房市後市呢？中信房屋副總經理劉天仁認為，由於台灣建商大部分都採預售制，並從今年開始採用國際會計準則(IFRS)的完工入帳法，所以明年甚至二○一七年的業績，多數都已底定，實際受到目前房市不景氣的影響並沒有那麼大，因此不會有建商拋售的情況。雖然現階段台灣的房價確實有下修，只是幅度還沒有很大，在目前房市低迷景況持續下，不免產生預期心理，因此即使賣方的降幅加大，也未必有人會立即進場，反而只會增加市場的恐慌而已，所以預估短期間的未來，台灣房價出現大幅度修正的機會並不會太高。張?勻則指出，目前台股有國安基金護盤，加上台灣經濟體質穩健，台股狂瀉應是短期現象，不過亦會影響房市交易速度，尤其是有資金壓力的建商有望率先調降預售屋價格五～一五％，而在預售屋房價下修後，在比價效應下，中古屋的房價也會跟著盤整。危機入市更該挑好房在預期台灣房價進行修正的趨勢下，現在進場買房的人，會不會一進場就住「套房」，資產變「負資產」呢？劉天仁表示，自住客層是因需求而進場，沒有短期出場之可能，因此對自住的影響不大。若是手上有多間房子的投資理財者，則需減量並留下優質的物件，出讓次佳物件，讓手頭上的資金充裕一些，觀察房市變化，再計畫下一波對策。至於手頭無房可供理財者則不用考慮太多，在全球貨幣競相貶值之際(美元除外)，必須把資金分配比重投入較保值的不動產，如果持續觀望，一旦房市景氣反轉變化，再出手就晚了。張?勻依過去二十五年歷史經驗觀察，股先行於房，若股市持續走弱，房市交易量會短暫結凍，但房市相對股市、基金、外匯、原物料、黃金來得穩健，不至於有一夕大起大落的狀況。再者相比「股」與「房」，前者虛、後者實，前者是紙上富貴，後者是實體資產；一是無自主權的小股東，一是有自主權的房東。兩者雖各有優勢，但在此一高度不確定的年代，已然高下立判，因此若能在資金負擔範圍內，危機入市挑好房，就不會「買房住套房」！房價最快在明年下半年落底張?勻分析，目前台灣房市面臨的困境，除了全球經濟不樂觀以外，另一方面也受到中央政府與地方政府聯手管制，諸如央行擴大選擇性信用管制、房地合一新稅、豪宅稅和囤房稅，使得短線買方退場，造成交易量冷清，價格也順應市場供需面，漸漸回到理性價格。不過，目前即使降價有感，在股市、房市經濟雙引擎熄火的情況下，經濟成長率恐陷入「保一」苦戰，若能全面放寬信用管制政策，出走的資金將可望回流，活絡市場。展望未來，待國內產業結構調整轉型成功，經濟動能再起，景氣對策信號恢復綠燈以上，且房市亦趨近供需平衡時，房市景氣則可望逐漸回春、價量齊揚。劉天仁也預估，台灣房市此波落底反彈的時間最快會落在二○一六年下半年。
