日本首相安倍晉三於今(二○一六)年一月二十九日發表負利率政策後，日圓兌美元的匯率走勢急貶二％，並引發多日的跌勢，但農曆年後匯市一開盤，一根大紅棒，卻讓匯率往上驟升五％，讓前往日本投資置產的國人，短短半個月的心情，有如坐雲霄飛車，也凸顯國人前往海外投資房地產，面對各國匯價變化，得要有顆「強心臟」才行。吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出，海外投資風險高，除了無法確切掌握真實價格，不肖業者從中賺取價差，稅務支出恐吃掉投資報酬率外，也存有匯率風險。亞幣競貶 日圓及馬幣貶最多李同榮表示，過去幾年的美元升值風潮，多數亞洲國家貨幣競相貶值，根據吉家網的統計，過去三年，新台幣兌美元的匯率變化，近三年來貶值了一二．三％，但日幣卻貶值了高達三九．一一％之多，而針對國人近年偏愛置產的東南亞國家匯價表現來看，又以馬來西亞的馬幣貶最多，過去一年貶值二二．九二％，甚至三年來重貶四○．五％，菲律賓的披索及泰國的泰銖，近三年的貶幅則在二成以內(見附表)。他談到，日本及東南亞國家是國人最主要的海外房地產布局地區，面對這些國家的匯市震撼，海外投資如何避免「賺了租金投報率、賠了匯差」，就是一門大學問。東森房屋國際不動產中心執行長廖麟鑫表示，全球經濟景氣正面臨「霸王寒流」，中國大陸經濟趨緩、國際油價跌跌不休，日本及亞洲國家只能以更寬鬆的利率政策被動因應，而只要是寬鬆貨幣政策下，房價就會相對增值，他常被問到「現在到底該如何投資布局，資產才不會縮水？」廖麟鑫分析，處在目前全球經濟動盪不安時刻，民眾可先將手邊部分的新台幣換成主要國際貨幣，像是日圓、美元、英鎊等，各國貨幣都可能有高有低，因此分散持有主要國際流通貨幣，同時也分散資產風險。而就日本央行宣布實施負利率政策，他說，企業或銀行之間的法人資金調度，不但沒利息，還要支付管理費，但是一般個人存款戶仍有一點點的利息。今年資金外流將達一千五百億元長富國際地產總經理鄭哲昇指出，去年國人投資海外房地產總金額首度突破千億元，另根據長富國際地產最新統計報告推估，隨著金管會新開放不動產投資信託REITs可赴海外投資，今年國人赴海外投資房地產金額可望再創新高，推估總金額可達一千五百億元左右。鄭哲昇表示，影響今年國人投資海外房地產力道增減的三大重要指標，包括大選後的政情變化、美元是否持續走強及台灣的經濟表現等。他認為，今年美國仍可能升息，大陸為維持溫和的經濟成長，人民幣仍有貶值壓力，如此將導致資金持續回流美國，進而帶動亞洲各主要貨幣跟進走貶，他提醒，今年投資海外房地產，除了考量房價增值潛力、房租投報率及稅負等條件之外，應多留意投資當地國的貨幣匯價波動的風險。
日圓貶值 租金先換存美元而針對日圓貶值問題，他建議，目前在日本已有房產收入的台灣包租公或包租婆，仍想把錢先放日本當地銀行的話，可以考慮把每月收租的日圓轉換為美元，因為日本許多銀行的短期美元存款利率還不錯，台灣包租公、婆不妨多比較。鄭哲昇認為，雖然日圓前陣子出現技術性反彈，但是，從日本最近公布的許多經濟數據統計數字仍不樂觀的情況來看，負利率政策仍是日本今年的貨幣主軸；再從房地產投資層面看，安倍那三把刺激景氣的箭，顯然已到強弩之末，日本整體經濟復甦仍停滯不前，加上日本老年化及少子化的基本居住需求薄弱，單靠國外投資人的買盤力道，仍很難期待房地產增值。鄭哲昇提醒，日本實施負利率政策後，對日本房地產仍有興趣的投資人，應該要更用心仔細挑選具有穩定房租收益及物業管理健全的標的屋，因為投資日本房地產，相較於年年經濟高成長的東協一帶，很難期待有增值表現，加上可能有匯價的變動風險，唯一寄望就是穩健的租金收益。日本信義表示，日本央行實施負利率，利率訂在「負○．一％」，就日本國內房市來說，對一般日本民眾而言，未來貸款可望較為容易，因此會提高民眾出手購屋的意願，物件銷售的速度可能會加快，價格也可能會上漲。而因為才剛施行，目前日本各大媒體及專家抱持各種看法，也都在持續觀察後續可能的情況。21世紀不動產副總曹若琪表示，日本開始走向負利率，表示民眾向日本銀行申貸利率有可能會降低，對消費者而言無疑是一項投資利多，觀其發展，這將促進消費者向銀行進行貸款，貸款人數可能增加，刺激經濟動能及消費市場，對於房地產而言，貸款利率降低有望增加購買群眾、活絡市場，房地產市場有望回溫。降低匯損 選擇租金匯回時機曹若琪說，首先觀測日圓走勢，日圓目前已跌至相對低點，且近日小有回升，再繼續貶值機率不高；其次，若是消費者有在日本銀行開設戶頭，租金將會匯到該戶頭，消費者可自行選擇匯回租金的時機點，減小匯差所造成的損失。廖麟鑫表示，海外置產需將貨幣的穩定度與對新台幣的匯兌相對高低點考慮進去，因預測短期匯率波動不易，建議可將時間拉長，再考慮是否值得投資，降低匯損風險，才能賺到租金、房價增值以及匯率紅利。日本信義也指出，不動產買賣屬於長遠的計畫投資，且東京不動產未來性佳、租金報酬率穩定合理，加上考慮日本現行法令對於五年內買賣同筆房屋有課稅規定，建議長期持有會是較有保障的資產配置方式。另外，也可透過選擇日本本地貸款，或透過在東京設有分行的台系銀行進行質借，以降低匯率風險。鄭哲昇也說，要避免賺了投報率卻賠了匯率，首先要看得懂匯率變化，但要如何看呢？首先，在各國的經濟發展上，公開市場操作通常作為調節的工具，以貨幣寬鬆來說，通常是為刺激國內經濟消費，這樣的結果通常主政者希望能由通縮走向通膨，以帶動各個產業的景氣，大量印製貨幣的結果可能會帶來貨幣貶值。第二，當調整利率時，往上調整會吸引資金回流，這樣的結果就是貨幣升值，反之則會造成貨幣貶值；第三，放手貶值救出口，是為了提升經濟成長率，這招一般是在經濟低迷時，各國最常用的手段，針對以上重點，大致可看出一個國家的經濟發展的強弱即可看出匯率的變化。海外置產 掌握匯率趨勢曹若琪則提醒，為了避免「賺了投報率卻賠了匯率」的情形發生，民眾可觀察十年內的匯率變化，判定此時匯率是否為相對低點，或是高點，匯率於相對高點時，下跌機率高，反之，匯率於低點時，上升的機率較高。此外，因匯率難預測，她呼籲民眾勤關注國家經濟政策動態，有無重大事故、政策變動及影響匯率變化因素發生，多少能避免匯損的情形。而掌握各國匯率變化的投資風險之外，投資人若想穩賺的話，要有何思維呢？鄭哲昇認為，「穩賺」的關鍵在於需先了解自己在這個投資案可以承擔多少風險，因為房地產並不如金融商品變現速度快，所以投資的金額應該要是自有資金，並且是閒置資金，不宜投入有利息負擔的借貸資金，更何況海外房產從售出到拿到錢的時間會比在台灣久一點。再來就是要搞懂海外房地產投資的五件大事，一、匯率變動，免得賺了投報率卻賠了匯率，二、該國經濟發展狀況，三、該國對不動產稅與法的規定與限制，四、是否為合法代銷公司與財務健全的建商，五、該國房市的供需與房價的狀況。廖麟鑫指出，今年海外置產總金額估達一千五百億元，但潛在的投資風險也隨之而來，建議國人在購買海外房產前，務必先審視是否已做好「風險評估」、「市場評估」、「成本評估」、「獲利評估」等四大評估準備，才能避免日後糾紛產生，同時穩當獲利。曹若琪指出，無論是國內或是海外市場，皆無穩賺不賠的投資，獲利與風險並存，而海外置產雖獲利空間相對高，但民眾對投資法規及當地民情相對陌生，想要獲利務必事先做足功課，多問多評估，時時關注國家發展動態，並仰賴專業房仲業者的協助，才能避免走入投資誤區，以防得不償失的情形發生。曹若琪說，海外置產時，若是外國人可於當地申請貸款，而貸款利率也相對合理，建議可觀察匯率變化做不同的付款選擇。以預售屋為例，當匯率在低點時，若是自身財務狀況允許，建議可投入相對高的現金，一次性支付全款或於頭期款投入相對高的金額；當匯率相對高時，建議投入的現金少一些，進行分期付款、支付相對低的頭期款金額。美元強勢 資金海外較佳停泊港而美元強勢，各國貨幣競貶，投資者該把錢停泊在哪些國家最安全呢？鄭哲昇說，全球國力排名第一的美國，為了國家利益，持續維持美元強勢是可預期的，美元升值熱，讓各國貨幣競相貶值，從資產配置的角度看，以美元計價的資產至少占五成以上，對於房地產有興趣的投資人，宜挑選以美元計價的國家投入，除了美國房地產外，就近的東南亞一帶，例如柬埔寨房地產買賣完全以美元交易，吸引許多投資機構紛紛下注首都金邊的房市。曹若琪表示，無論是強勢貨幣美元，或是近日貶值的日幣，匯率變動複雜難測，若想要了解貨幣的概況，建議民眾可以十年為基準，觀察各國流通貨幣的變化，若是十年內該國貨幣並無急跌急漲，漲跌空間在一定的平均範圍內，都算是健康的國家，世界對其貨幣認可度高，若要根據貨幣匯率變化評估投資國家，選擇健康的貨幣是先決條件。曹若琪說，美元為國際流通貨幣，海外投資仍以美元交易的國家為首選，以近日受矚目的東協國家為例，其中柬埔寨當地美元流通，擁有強勢貨幣保證，受匯率波動幅度較小，但只要入場前做好完整的評估，就能減少投資匯損的情況發生。國際認證商業不動產投資師CCIM劉清痕指出，投資不動產，要評估其投資效益不能只單純的看租金投報率，還要預估其出售時的收益，即市場是否有支撐該國房地產增值的經濟成長因素。而海外不動產投資，還要注意其匯率的穩定性，她認為，菲律賓馬尼拉不動產投資完全符合以上三個要點。她說，菲律賓近五年ＧＤＰ成長都在六％以上，在亞洲僅次於中國，而每年一千萬海外工作者匯回國內約二八五億美元，每年國際商業流程外包業務BPO為其帶來超過二五○億美元的收入，也創造了數以百萬計的工作機會，馬尼拉市中心到處都是徵人的廣告，也因此造就了一批批新的中產階級。劉清痕表示，就業機會大增，帶來租屋的強勁需求，馬尼拉租金報酬率平均七．五三％，居亞洲之冠。法規不齊備 反可趁虛而入此外，中產階級的興起，帶動購屋的需求，外資的投入，更推動了房地產的價格。馬尼拉的房地產，前五年初升段每年以一○％以上穩定成長，現正往主升段起飛，加上菲律賓以內需市場、BPO及零售服務業為主，經濟成長不靠出口，不必貶值救出口；大量匯回國內的外匯，兌換菲幣需求大，菲幣不易貶值，匯率穩定。鄭哲昇表示，觀察全球不同程度的經濟開發國家的房地產市場，都可發現一個共同的發展趨勢，那就是房地產開始進入市場經濟規模時期，但相關法規未跟上時，反而是很好的投資機會，一旦各種法規稅制一一架構完成，房地產出現大多頭的機會就變小，就像美、英、日本等國。相反的，近年來大力開放外資，改革開放的東南亞一帶，例如柬埔寨、緬甸及越南等國，吸引全球性的投資機構紛紛搶進，當地外籍商務人士居住需求暴增，使得新建住宅房價及房租雙雙大漲，但房地產的法規管理卻趕不上市場強勁成長，房地產就成為最亮眼的投資標的；想到海外置產者，如何在一堆經濟起飛的國家挑選最閃耀的鑽石，就決定投資獲利的決勝關鍵。日本信義2015年大豐收 根據日本信義統計其客戶，去(2015)年從台灣飛往日本看屋的客戶組數近1,300組，成交件數超過500件，平均每天成交1.3件，創下歷年新高。 在這些客戶中，東京榮登國人最愛日本城市第一名，也是目前全球規模最大的都會區，市中心物件的高抗跌性與易轉手性，大幅增加投資人意願。 根據日本信義去年成交資料顯示，國人透過日本信義赴日置產的比例高達65％，以4,000萬至1億日圓間的物件為最大宗，占整體的60.7％，較2014年增加超過2成；而購買1億日圓以上物件達12.3％，首次超過10％。 日本信義社長何偉宏表示，過去客戶購買的物件多位於東京都心精華地段，但去年，非都心五區的成交件數比例首次超過20％；而自從去年11月起將服務範圍從東京擴大至關西，短時間內京阪兩地的成交件數已占日本信義2015年成交量5％以上，顯見客戶在購屋行為的變化。 何偉宏指出，客戶選擇到關西置產的動機及需求與關東大相逕庭，在京都置產者除了偏愛古都的人文風情外，也多屬於自住客且資金較充裕的高收入族群，而大阪各項發展位居關西地區之冠，許多知名商社及大型企業均在此設立分公司，因此造就當地租賃市場相對成熟活躍，房價也較東京顯得更平易近人，部分投資人開始將眼光轉向該區。
