台灣錢淹腳目嗎？自從國泰人壽及富邦人壽大舉進攻英國倫敦商辦大樓後，似乎讓英國的地產開發商看到台灣的「錢勢力」，爭相來台推銷地產案，金額高達五、六百億元新台幣。英國商辦及住宅案來台試水溫台北市在五月一連有兩場英國地產發表說明會，分別是五日在君悅酒店舉行，由中國最大房產開發商之一「ABP總部基地」於二○一三年與倫敦市政府簽約，斥資十七億英鎊打造綜合開發案「皇家阿爾伯特碼頭開發計畫」先登場；接著則是七、八兩日在ｗ飯店，英國第一大地產集團Berkeley Group(倫敦交易所掛牌公司代號：BKG LN)首度來台展售「Woodberry Down」第三期「The Nature Collection」。倫敦總部基地(ABP London)看好台灣市場的投資潛力，帶著旗下最新海外開發案「皇家阿爾伯特碼頭亞洲商務港」首度來台，營運長苗志勇表示，「台灣是相當重要的市場之一，近來在國際房地產市場上也看到了台灣企業以及投資客的實力，特別在英國倫敦置產的比例越來越高。ABP倫敦皇家阿爾伯特碼頭即將被打造成為一個亞洲企業專屬的商務港，希望台灣的企業和投資者把這個地方當作一個屬於他們的發展平台。」倫敦總部基地全球推廣傳播總監尼爾羅賓森(Neil Robinson)指出：「英國經濟強健復甦，辦公室需求持續增長。然而，受到債務危機的影響，倫敦的辦公室卻是供不應求。這意味著，倫敦的辦公室單位未來幾年仍是炙手可熱的投資標的。」羅賓森指出，倫敦皇家阿爾伯特碼頭是繼金融城、金絲雀碼頭之後，英國倫敦第三個商務區，ABP皇家阿爾伯特碼頭專案自去年巡迴香港及東南亞，開放預訂至今，已吸引十三家，包含英國、香港、印度等企區之企業簽約預訂辦公大樓，產業涵括生命科學、高科技、保險、金融、物流、建築設計等領域，如中國太平保險、英國City Interior和印度房地產集團Strawberry Star等。皇家阿爾伯特碼頭項目共分三期開發，而第一期規劃有二十棟商辦大樓，每棟預售金額從一千八百萬英鎊至二千六百萬英鎊，折合新台幣約為九億至十三億元，全區項目預計在二○二五年完工。壽險業對外投資額還有上千億元外商爭相來台搶錢，且帶來商辦大樓案，主要是看中台灣壽險業及企業界的實力，信義全球資產經理王維宏表示，自從金管會將保險業投資海外不動產風險係數降低後，大型壽險前仆後繼至海外獵樓，自二○一四年八月國泰人壽首先購買倫敦Woolgate Exchange，開啟壽險業投資海外不動產的熱潮，至二○一五年底三大壽險公司已有七宗交易，其中有六件都是倫敦的整棟大樓交易案，另外一件則是富邦人壽在布魯塞爾的投資案，累計投資額達新台幣九百多億元。另根據金管會保險局的粗估，包括國壽、富邦及新光等三家壽險公司手中可對外投資的金額更有上千億元。王維宏表示，英國倫敦是世界金融重鎮，設點的國際企業多，商辦市場需求相對穩定，且對外資投資不動產限制少，因此成為壽險公司海外不動產投資首選。國內三大壽險公司紛紛插旗倫敦，六件交易案中，最為國人所知的當屬富邦人壽購買的杜莎夫人蠟像館，地處市中心精華區，不止租約穩定、租期也較長，成為當中建物單價最高的一項案件，其他五件投資案，則屬於收益型商用不動產，當中以國泰人壽Walbrook一案投入金額最高，建物面積也最大，該案位於倫敦金融城，出租率高達九成(見附表)。台灣資金豐沛 吸引外商搶錢此外，台灣在政府打房後，興起赴海外置產的熱潮，去年出走資金高達上千億元，另根據金管會統計，國內銀行到今年一月底的存款餘額為三十．一兆元，放款餘額僅二十二兆，存放款差距高達八兆之多，難怪包括倫敦、馬來西亞、柬埔寨、泰國及菲律賓的住宅建案，爭相來台搶錢。長富國際地產公司總經理鄭哲昇表示，「有土斯有財」這五個字，一直是中國人多年深植在心的投資口訣，包括美國、加拿大、日本及澳洲等國房地產，來自台、港及中國大陸三地華人，佔了所有外人投資的泰半，可見華人多熱中投資房地產。鄭哲昇表示，英國房地產憑著成熟完善的房地產交易制度及位居歐洲財經重心的優勢，過去二十年一直是全球投資者爭相投入的重點地區。特別是近十年來的超低利時期，為獲取中長期穩定的房地產收益報酬，國內各大金控業者不約而同都把房地產投資焦點指向英國，可看出英國房地產的投資魅力。於五月七、八日兩日，大手筆地在Ｗ飯店舉辦的英國Berkeley Group旗下Berkeley Homes品牌，強項為造鎮計畫，擅長規劃大型建案，而此次來台強銷的「The Nature Collection」，共一四○個單位，規劃十五至六十坪房型，每戶總價四十二．五萬英鎊，折合新台幣約一九五五萬元起，業者打著台北市舊公寓換取倫敦市中心頂級新成屋為銷售訴求。引介英國Berkeley Group集團來台的是國內業者，新財富集團總裁黃欣嵐表示，英國房產實施實價登錄已逾百年，房產制度規劃健全，根據英國最大、最具公信力的房地產網站Right move分析，英國倫敦住宅長期供不應求，每年房價平均以八～一二％穩定增值，且據英國皇家特許測量師學會(RICS)、第一太平戴維斯(Savills)、英國抵押貸款理事會的調查分析，未來五年房價仍將持續上漲至少二五％。此次銷售建案「Woodberry Down」為與當地Hackney行政區合作的都市更新計劃，是倫敦、亦是歐洲最大建案，總投資規模超過十億英鎊，折合新台幣約四六○億元，預計在二○三五年前將建成五五一七個住宅單位。而專營豪宅仲介的大師房屋，在台北市豪宅被「豪宅稅」及「囤房稅」打趴後，董事長陳建慶不諱言提到，仲介海外地產是房仲業的新藍海。房仲新藍海 東南亞建案襲台大師房屋最近攜手泰國最大私人企業集團CP GROUP，獨家代理曼谷「Whizdom 101建案」，正式跨足東協市場；海外事業處處長蔡詠綸指出，大師房屋是與泰國最大私人企業集團「卜蜂集團」旗下建商MQDC合作，由大師房屋取得在台獨家代理。「Whizdom 101建案」位於曼谷素坤逸路上，她說，隨著商業熱區的東移，本區域已成為曼谷著名的商業及住宅區。根據DDproperty統計，曼谷天空捷運（BTS）UDOM SUK站由於房價親和力高，而且周邊大型商城的開發極具吸引力，因此在 二○一五年買家搜尋熱門排行榜中位居熱搜車站，而且深受國際人士歡迎。蔡詠綸指出，在泰國稅制簡單，置產無資本利得稅、地價稅、土增稅、贈與稅、奢侈稅、契稅，遺產稅五千萬元以下免稅，購屋僅需二％過戶費，且由買賣雙方各半繳付。東森房屋則看準馬來西亞投資優勢與房價增值空間，特別與馬來西亞上市開發商雙威集團共同發表依斯干達「雙威翡翠」與「雙威黃水晶」兩大精品建築。東森房屋國際不動產中心執行長廖麟鑫指出，負利率時代來臨，如果你手上有一筆錢，你會把它存進銀行？還是買股票基金？或是買個會增值的房子？很多人說，台灣房價太高，台灣房地產的租金報酬率全球最低，但誰也沒想到，現在這個最低的租報率，竟比銀行定存還好。也就是說，面對詭譎多變的全球經濟情勢，做好資金避險與專業的全球資產配置，是投資人今年最重要的課題。其中，正確的跨國置產投資，更是資產配置重要的一環，而為何要選擇馬來西亞？廖麟鑫分析，不管是中國主導的「一帶一路」與「亞投行」，或是「東協經濟共同體(AEC)」及「區域全面經濟夥伴協定(RCEP)」，馬來西亞皆位居最關鍵的經貿地位，儘管目前國際經濟成長趨緩，但馬國在去年仍締造五％的經濟成長，隨著AEC啟動，來自全球的人流與金流將更快速到位，大馬政府全力扶植的幾個新興特區經濟活動勢將更加活絡。其中又以伊斯干達特區發展最受矚目，亞洲第一座樂高樂園、日本海外第一個Hello Kitty樂園、憤怒鳥樂園、F1賽車城等逾十二家國際企業搶在此地落腳，預計二○二五年吸引三八三○億馬幣(約三．一兆台幣)的投資，馬國正傾全國之力，力拼二○二○年躋身已開發國家，前景可期。
人口紅利讓柬埔寨房市發燒而柬埔寨為全球十年來經濟成長最快速的國家之一，擁有最開放的經濟政策，又為人口紅利高速成長國家，也是東南亞國家中唯一以「美金」為主要的支付貨幣，可降低匯兌風險。除了二十一世紀不動產長期在柬埔寨發展，引薦建案給國內投資者外，桃園地區的海瑞國際地產總經理李佩珊以投資達人的角度指出，海外投資等同基金配置的原理，依全球經濟景氣影響海外房價漲幅已經到一個暫時滿足點，東協近年發展腳步逐漸加快，而柬埔寨才正在起漲，政府為了吸引外資共同推動建設，幫助產業升級，鄰近房價始終維持上升格局，比價性的買盤將會湧入柬埔寨！她說，現今大多數台灣人士投資區塊，以金邊皇宮周圍的水淨華區及鑽石島為主，而機場區域已成為金邊市郊外重要的新興住宅商業區，是下一個機會點。加上，柬埔寨政府軸心轉移將開發區域轉往機場方向，讓「金邊經濟特區」擁入大量知名外資進駐，以及Lion Mall金獅集團、百盛集團設立商場，將帶來高收入人口移入，進一步帶動整體房屋價值成長。海瑞也在今年引進位於機場區域的「New Launch Promotion菩提建案」，該建案是在東南亞有無數投資成功經驗的日本Creed 集團，首次進軍金邊經濟特區的代表作。李佩珊表示，菩提鄰俄羅斯大道及金邊國際機場，並介於柬埔寨最高端經濟特區之間，鎖定機場以西之龐大外商人口，形成柬埔寨首都金三角新核心，擁有得天獨厚的區域優勢。規劃坪數從十九坪至二十三坪，採精裝潢，部分家電已配置完成，交屋後即可出租，最低總價三百萬元起。日本負利率 日人及外人出手購屋東北亞的日本地區，一向是國人投資置產的熱區，台灣房屋海外事業機構執行長邱創新指出，日本最夯的投資區域以東京黃金五區─新宿區、澀谷區、港區、中央區及千代田區為首選，鄰近地鐵站七分鐘內最佳。目前一房產品價格落在九百至一千二百萬元新台幣，二房產品約一千六百萬至二千萬元為最好推動的產品，投報率目前大約落在五％。邱創新指出，自日相推出「負利率」後，激發一波日本當地人買不動產的熱潮，不管個人或是大型企業買不動產的意願增加，出手購買速度加快，銀行也願意貸款給買方更多的額度，而只要是物件地理條件好，屋齡不要太舊，租客穩定，投資買方還是很多。日本信義社長何偉宏表示，自日本央行實施負利率政策後，日本各大銀行隨即針對存款及房貸利率開始調降，購屋成本也跟著減少，透過日本不動產經濟研究所調查結果顯示，二○一五年東京首都圈的新成屋，每戶平均售價已上升至五五一八萬日圓(約新台幣一六五五萬元)，三年來漲幅超過兩成以上。另根據CBRE世邦魏理仕發布之二○一五年《亞太跨境不動產投資趨勢》指出，國人海外置產資金總額高達新台幣七百億元，以海外投資置產等投資方向來看，日本信義鄰近的日本東京首都圈仍最具區域條件優勢，且日本央行啟動負利率政策後，只要妥善掌握當地「匯率」及「利率」變化，選擇合法領有執照的仲介公司，隨時都是海外投資入門的最佳時機。海外置產需精算投報率對台灣投資人而言，日圓匯率因量化寬鬆政策維持低檔多年，吸引大批海外投資人競相投入日本房市，何偉宏分析：「匯率的變動是投資人需要長期關注的，反觀，不動產買賣屬於長遠的計畫性投資，若想降低匯率風險，可選擇在日本當地貸款，也可以新台幣或美元定存單向銀行申請質借等方式避險。」加上近年來東京的房價及地價呈現溫和成長的趨勢，預期將帶動大阪、名古屋等其他城市的房市脈動，吸引全球投資人相繼投入。何偉宏建議，投資人可針對不同投資方向與專業仲介經紀人進行諮詢，以海外投資置產做為「租金收益」或「未來增值性」等投資方向分析，在了解成本、貸款與否、匯率、利率、購入及持有、稅費規定、租金收益及售屋等相關事項後，再到日本看屋，經審慎評估推算後，再選擇合適的方式進行風險管理，才是聰明投資。
