蔡英文於今(二○一六)年五月二十日就任中華民國第十四任總統，代表著「小英時代」的來臨，其選前所提的房市政見也開始要推動，首當其衝的將是「社會住宅」是否會跳票問題。蔡英文在競選總統時所提的住宅政策三箭，包括：一、重修「住宅法」中對於「社會住宅」的相關規定；二、要制訂「租賃專法」；三、要大翻修「都更條例」；而更長遠的大工程是稅制改革，要重新訂定房地稅基，使其與實價接軌。柯Ｐ社會宅先跳票 考驗小英執政為何「社會住宅」會是「首當其衝」？因為台北市長柯文哲在競選前也提「八年內蓋五萬戶社會住宅」，上任後卻喊出「四年二萬戶」的公共住宅目標，但就在五月十八日向台北市議會進行公共住宅政策專案報告時，柯文哲坦言，他不認為四年二萬戶可以全部蓋完，因此他「設定」任內二萬戶可以全部「動工」，就算達標。柯文哲算「勇於認錯」嗎？而選民真的不能太苛責柯文哲嗎？因為在選前，他是一張政治白紙，只懂拿手術刀醫療病人，不懂得政治權謀，且不了解政治習題，並不是一人之力就可治好；因此，即使當初投票選他的，有些人後悔了，也都必須接受他「四年任期」。因此，當初說好「八年內蓋五萬戶社會住宅」，上任後改成「四年二萬戶」公共住宅目標，如今，說成「動工」即可，選民也莫可奈何，因為很多政治人物的競選口號，有時只能聽聽，「跳票」總有很多理由可說，有時還可以硬拗，至於「興建、興辦、動工」則各自表述。由此來看，蔡英文執政後的「八年二十萬戶社會住宅」能否兌現？之前，看多了政治人物「空頭支票」滿天飛的情況，雖不至於要唱衰蔡英文的政策執行力，但不可否認，此一課題絕對是她未來執政的一大挑戰。再看，台北市政府選定二十處公共住宅的基地，就有台北市議員徐弘庭帶頭進行抗爭，先召開記者會批評台北市政府光在文山區就規劃十二處近五千戶的公共住宅，但卻缺乏交通規劃，屆時將有交通黑暗期，之後，又在臉書上跟台北市都發局局長林洲民你來我往的對嗆，目前，則發出十萬份文宣，要連署文山區居民反對市府公宅政策。就好像前台北市長郝龍斌在競選市長連任時說要在內湖蓋銀髮族住宅，二○一○年十二月對外招標時，卻因附近居民反對而停標，當時還引來民進黨主席蔡英文批評，指郝龍斌選後「政見跳票」，證明沒有誠意推動社會住宅，應該公開道歉，且對媒體強調，她「對此深感憤怒」。房市難喬 學者從政得拿出真本事在此，民眾應該可以體會蔡英文的「憤怒」，並以此「憤怒」的同樣規格來期許她，若有兩年任期，八年內真的能蓋到二十萬戶只租不售的社會住宅，來解決民眾的居住問題。就目前來看，小英旗下兩名房市政策大將─內政部長葉俊榮及內政部次長花敬群，都屬於「學者從政」，外界認為，學者從政最大的弊病就是欠缺實務的歷練，易流於太過「理想性」，而缺乏執行力。以柯文哲推動社會住宅，即在文山區遭到阻力等情形，加上，中央很多政策要推動，需要跟地方配合，如柯文哲就提到，未來要跟中央要錢來推動公宅等情況，兩位「學者」變成「政務官」，從以前可以「就理論」批評時政，大談建議，到現在換被人監督，就得提出真本事，做出成績來才行。而根據葉俊榮上任前聽取業務簡報後表示，上任後將優先推動十六項政策要務，其中，社會住宅與都市更新是首要兩大事，且提到新政府將以興建社會住宅為主、租金補貼為輔，並在二○二四年達到二十萬戶，相信民眾也願意看到新政府真的能做到，而不是屆時變空頭支票才好。針對小英上台後的台灣房市發展，各界的反應有期許，也有質疑，像吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長李同榮對五二○以後的房市走勢，就直言判斷：「春燕雖尚早，烏鴉漸遠離！」李同榮表示，五二○過後，新政府將全力振興經濟，房市沒有重大利空，烏鴉雖逐漸遠離，但在經濟基本面欠佳與技術循環面跌幅未達滿足點，以及政策消息面沒有特殊利多激勵下，房市盼著春燕來臨，尚言之過早，唯市場可望在緩跌中，於二○一七年第四季逐步落底。社會宅落實不易 都更知難行更難他表示，從蔡英文總統的就職演說與就職前草擬的主要住宅政策相呼應，可預測出未來新政府的整體財經政策走向，以及對房市將產生的四大重要影響：一是「廣辦社會住宅」，解決年輕人租不起房的困境；二、協助年輕人首購政策；三、加速推動都市更新；四、發展海洋經濟優勢，全力發展觀光產業，建構「國際觀光旅遊島」。而「社會住宅」與「都市更新」將成為新政府住宅政策優先啟動的雙引擎，他特別指出，未來幾年，台北市四十年以上老舊房屋應該藉由老屋健檢手段，推動防災型都更，這也是蔡英文演說中「建構社會安全網」的一環，李同榮希望新政府首要任務就是大幅修改「都更條例」，發揮公權力，將台北都會建構為美輪美奐的國際都會城市。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨針對蔡英文「安心住宅計畫」，預計在八年內完成二十萬戶只租不賣的社會住宅，認為若能逐步落實，影響層面有三大部分：首先，降低空屋率：導引有住宅需求者進入租屋市場，有助於降低空屋率。其次，引導產業轉型：透過公部門帶動，有助於讓以買賣交易為大宗的相關業者，對租屋與物業管理多所著墨。第三，冷卻購屋需求；實質所得未增加的狀況下，先能導買為租，有助於降低購屋者的居住壓力。全國不動產總經理石吉平指出，新政府上任後，首先將面臨到低經濟成長、薪資不漲，以及資金及人才外流嚴重的挑戰！他說，在只租不售的八年二十萬戶社會住宅政策下，如何透過刺激內需、降低稅負、優惠政策，甚至減少不必要的管制，讓民眾停止觀望，恢復經濟的活水，讓國內股市、房市重新活絡，是新政府當前最重要課題！調高遺贈稅是房市未爆彈此外，新政府就職前釋出，有意取消俗稱富人稅的「所得稅最高稅率四五％」，以留住高所得人才與資金，但在五二○當天卻宣示將微幅調高遺產及贈與稅，對未來的房市動能形成一大隱憂，恐成房市未爆彈。根據了解，馬英九在第一任總統任內，於二○○九年將遺贈稅從五○％調降為一○％，有效引導海外滯留資金回台，但今年初總統大選結束後，就有人提議調高至二○％，會不會讓資金又到海外尋找避稅天堂，導致資金加速外流呢？不少房仲業者都表示擔心，深怕資金被嚇跑。中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長林正雄則表示，遺贈稅調整需成熟後再發表，不要讓各種有意調高的風向球亂傳，會讓每年約一千五百億元資金外流，對國力傷害很大，要等回流恐要七至十年後，經濟將產生空洞化，而政府即使要加稅，有些事可做不可說，他認為，等ＧＤＰ回升至五～六％，才是加稅時機。東森房屋董事長王應傑則建議新政府，不要再打壓房市，應以提振內需市場和拚好經濟為兩大主軸。他說，從整個房地產購屋趨勢來看，首購族的居住問題是新政府得去考量，比如說針對有意購屋的年輕人，政府應該修正《銀行法》第三十八條，將貸款期限最長延至四十年；另外，政府應該比照中小企業「信用保證基金」，成立「首度購屋房屋信用保證基金」，主要是未來的房屋若將法拍，銀行不需承受擔保品的損失，且房貸成數需拉高八至九成，貸款期限最長四十年、寬限期延長五年，以及首購族準備一成自備款方能輕鬆成家。而在社會住宅興建上，王應傑認為，政府應先解決餘屋量過剩的問題，不妨可利用「蚊子館」或者「聯開宅」的既有空屋，改建成只租不售的社會住宅，至於租金部分，他建議租金門檻可約市價的三至五折，方能累積年輕人資金，解決年輕首購族買不起房的問題。最後，王應傑建議，針對土壤液化較嚴重的區域，且為三十年以上的老屋，應先納入都更範圍，再採取「先安置後拆遷」措拖，才能維護消費者的居住權利。民眾希望新政府先拚經濟此外，根據APPLE HOUSE趨勢研究中心特別進行一項即時民調，調查數據結果顯示，有高達七二％的民眾呼籲新政府「優先拚經濟」，在房價不飆漲前提下，先提升人民所得，讓大家生活更好過，而期望「優先打房」的比重已不到三成。APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示，調查顯示，有高達四八．七％的民眾希望政府優先推動「都市更新」，解決台灣老屋眾多、地震頻繁造成居住安全有疑慮的問題；至於加稅，僅有一○．九％民眾希望政府「持續增加房產持有稅」，顯見認為追求加稅，達到稅負公平，已非民眾認為政府該優先處理的問題。此外，針對歷年五二○的推案量，《住展雜誌》統計，今年北台灣房市五二○檔期推案量預估值為一二二二．四億元，較去年同期實際推案量一七四三．二億元銳減五二○．八億元，衰退幅度高達近三成，且為二○○八年金融海嘯以來同檔期的新低量，顯示業者對於今年五二○檔期推案心態十分保守。企研室經理何世昌分析，業者推案趨於保守的原因，主要是台灣經濟展望陰霾重重，為房市增添不確定性；再者，近期兩岸政治的不穩定，令部分不動產業者產生憂患意識，傾向局勢明朗化後再作打算。有趣調查-誰是台灣高房價的推手！ 阿扁給力 房價暴漲一倍 「哪位總統任內房價漲最多？」據《住展雜誌》統計，李登輝、陳水扁、馬英九等近三位總統任內北市房價變化，發現總統任內房價漲幅最大的竟然不是馬英九，而是陳水扁。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，若以總統民選兩任任期計算，則漲幅第一為陳水扁，任內漲了111.36％，其次是李登輝的60.98％，馬英九則是54.12％。 陳水扁就任8年期間，房價飆漲幅度相當劇烈，北市新成屋、預售屋房價由2000年第1季的每坪26.4萬元一路跳漲，期間僅遇到SARS而稍事停頓，短暫休息後又重拾上漲動能，到2008年第1季已攀升至55.8萬元，漲幅高達111.36％，漲幅超過一倍。 何世昌分析，陳水扁總統任期內北市各區房價呈現「無差別式上漲」的主因，一來是利率大幅下滑，買房資金成本降低；二來是台灣產業發展出現瓶頸，除電子業外資金已無其他出路，越來越多資金選擇停泊在報酬穩定的房地產；三是延續前朝救市政策，除了土增稅減半、刺激不動產交易外，祭出數波優惠房貸利率補貼更是關鍵，光是2000年8月到2001年4月，不到一年內就砸下三波、共7,200億元優惠房貸利息補貼，成為助漲房價與交易量的火苗。 但若從台北市每坪房屋單價上漲幅度來算，則馬英九任內漲了30.2萬元，陳水扁任內漲了29.4萬元，李登輝任內（含繼任1990~2000）北市房價上漲價格最少，只漲了10萬元。 
