問：六月是股東會旺季，不少上市櫃建商都發出不錯的股利，看來好像業績還不錯，但股價為何不像以前那麼高？答：台灣加權股價指數從二○一五年四月的萬點行情(一○○一四．二八點)下滑至八月的七二○三．○七點後，經過十個月，今(二○一六)年六月二十二日已回漲至八七一六．二五點，而曾在萬點行情時創下高股價的營建類股也都隨著大盤拉回整理，而呈現腰斬走勢。營建類股除受大盤影響外，也與政府打房，每年房屋買賣移轉棟數大幅萎縮息息相關，例如中古屋景氣指標的上市公司信義房屋(9940)，二○一一年最高還有七十二．六元，但二○一四年六月最高價五十五．三元除息後，迄今都在二十六至二十八元間，可說是景氣衰退最明顯的例證。再看今年營建類股的股東會，興富發(2542)通過去年股利六元，算是營建類股的股利王，但近期股價在五十一至五十三元間，與二○一五年最高價的八十三元相較，足足下跌了三十多元，但若與今年一月的最低價二十八．六五元相比，反彈幅度也高達八成。至於股價在五十七元伯仲之間的華固(2548)及長虹(5534)，前者發放去年股利為現金股息五元，再加○．五元的資本公積配息，合計五．五元現金股利，而後者則是現金股利三元。華固股價於二○一三年七月來到最高的一一○元，最低回跌至二○一五年八月的四十八元，跌了六十多元，目前則在五十七元上下。長虹的股價，於二○一三年八月來到最高的一三一元，但最低為二○一五年十一月的三十九．四五元，跌了九十多元，而現今約在五十七元上下，也反彈了四成多。興富發、華固及長虹的獲利表現，算是營建類股中的「前段班」，加以過去幾年預售推案，陸續在去年及今年完工入帳，使得股利發放還能維持較佳表現；不過，隨著最近三年房市成交量的萎縮，預售屋業績逐漸衰退，明後年的獲利是否還能維持高股利，則是一大問號？過去股市及房市大多頭，獲利高，配息好，都能支撐較高股價，不過，在二○一三年實施國際會計準則(IFRSs)後，過往採「完工比例法」入帳的營建類股，全改成「完工入帳法」認列後，營建類股的股價表現就更難隨著景氣而呈現急漲走勢。而由營建類股的指數表現，與政府幾波救房及打房也有很大的關聯性，例如二○○八年美國「二房事件」，亦即房地美(Freddie Mac)與房利美(Fannie mae)引爆金球金融海嘯，台灣也遭受波及，有不少企業放起「無薪假」，政府為救市，於二○○九年初將遺產及贈與稅的稅率由邊際稅率五○％，大幅調降至單一稅率一○％後，有效引導滯留海外的資金回台，導致房市再掀另一波多頭。但隨著二○一四年房屋稅大幅調高以及今年一月一日上路的房地合一新稅制等，促使房市景氣急遽轉折，連帶的營建類股價也遭受嚴重衝擊，至於未來如何演變？則仍有待觀察。惟值得重視的是，在稅制結構大幅改變之情況下，U型谷底勢必隨之拉長。根據自由時報的報導，《惠譽信評》於五月五日表示，面臨經濟艱困的環境，台灣銀行業有充足資本作為損失吸收的緩衝，但部分公股銀行仍需擴充資本，以期在二○一九年前符合「巴塞爾協定III(Basel III)」的規範。另外，台灣銀行業的房貸提存準備充足，即使國內房價下跌三○～四○％，預估台灣銀行業仍可承受，對台灣銀行業的衝擊「溫和」。而《惠譽信評》所提出的假設性問題─「即使國內房價下跌三○～四○％」，我認為，以過去兩年房價拉回一○～一五％的情況，房價下跌三○％極有可能，因為，這是景氣循環必定會出現的發展趨勢，不過，就如《惠譽信評》所指稱，台灣銀行業的衝擊還算「溫和」，也就沒有發生系統性風險的可能，而央行幾波降息動作，也是希望是「軟著陸」而非「硬著陸」。此一觀點，如再就中央銀行於五月三十一日所發布之第十期金融穩定報告，強調國銀二○一五年獲利能力良好，較國際相對穩定，針對房價下跌議題，經過金管會及央行內部模型壓力測試結果，就算房價下跌三成，國銀也足以因應，可續維持資本適足率八％以上的標準，因此，有關《惠譽信評》的房價下跌風險評估，與央行公布的風險測試數據可謂不謀而合。另外，近期有些去化較快的建案，媒體大都以建商「讓利」報導，其實這只是「房價下跌」的另一種促銷用語，因為市場供過於求，房價下滑勢所必然，只是各地區下跌幅度不一罷了。若依據上一波多頭轉折下修過程(一九九○年至二○○三年)之經驗，建商莫不急於斷尾求生，爭相出清存貨，因此，面對此波拉回的U型谷底，建議建商採取「333」營運策略，亦即預售期間先行銷售三分之一，興建期間銷售三分之一，邊建邊售，而最後的三分之一等完工後再銷售，如此既能掌握景氣脈動，又能兼顧公司整體營運。總之，在當前景氣衰退愈來愈明顯之情勢下，建築開發業除應充分掌握景氣脈動，更應儘速調整營運策略，以期明哲保身，順利度過漫漫長夜。主持人：莊孟翰淡江大學產業經濟系副教授德明財經科技大學客座教授中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
