你知道嗎？同樣是只有一間的自用住宅，有些人的房屋稅稅率是一．二％，但你卻可能高達三．六％，為什麼？關鍵在於你名下持有的自住房子是「有房有地」，還是「沒房沒地」，只有房屋使用權的房子。而更可怕的是，這些房子在銷售時，建商及代銷業者都不會告訴你，只強調，地上權住宅的每坪價格要比一般住宅產品低，約打七折。宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華指出，地上權住宅的土地，大都來自於政府或公家單位，建商初期只要付一筆「權利金」(較購地費用低很多)，取得成本較低，故其對外銷售時，才能以較市價為低，約為「七折」的價格銷售。使用權住宅不能說的秘密在高房價時，市價打七折，的確誘因很大，但在房市行情往下走的情況下，此誘因卻有點失靈，且面對政府一再調高公告地價及房屋稅標準單價的情況下，地上權住宅也有「不能說的秘密」，尤其是「房屋稅」。有點不懂嗎？那得從地上權的特性及產品種類說起。中信房屋副總劉天仁表示，所謂「地上權住宅」，是政府標租土地，建商取得「設定地上權」約五十年(近期大都延長使用期限至七十年)，也就是土地的產權還是政府的，建商只是「租用」土地，在上面蓋房子而持有房屋所有權。而依據地上權住宅產品時代的演進，約可分為三種，分別是「有房沒地(可分割移轉)」、「有房沒地(不可分割移轉)」及「沒房沒地，只有房屋使用權(類似租賃權)」(表一)。卓輝華就地上權的發展歷史談到，政府於一九九六年開始推動地上權住宅案，大都是設定五十年的「地上權」住宅，可「分戶貸款(分割移轉)」，但出現回收困難問題，舉例來說，假設建商蓋的地上權住宅有二百戶，未來等五十年租約到期，政府要收回整棟大樓時，就要面臨二百戶住宅的收回動作(表二)。
因此，從二○○○年開始，又改成「只有房屋所有權，沒有地上權持分」(不能分戶)的地上權案，等五十年租約到期後，政府只要面對建商一個人即可，但如此一來，住戶所拿到的僅是「使用權」，沒有實質產權可供銀行做設定抵押，不符合銀行法的不動產放款規定，很難在銀行貸款。直到二○○四年，日勝生與台北市捷運局共同進行「交九用地BOT」(現今京站轉運站)開發，除了交通轉運站及京站購物中心外，另一棟住宅建築即是「地上使用權」，也就是沒有房屋的所有權，也沒有地上權之持分，只有房屋的「租賃權」(房屋及地上權都屬於建商一人所有)，也是不能分戶貸款的產品。但這種商品，因為是一種「債權」，不是「物權」，銀行不承受這種沒保障的物件，難以融資貸款，日勝生是以整棟建築物做質押，以產權信託給銀行，然後再由銀行分戶貸款給「京站」承購戶，惟因是信用貸款，利率約三％，比一般房子房貸利率一至二％高出甚多。政策放寬 地上權可分割移轉之後，財政部國有財產署為推廣地上權招標案，吸引建商投標，於二○一三年九月三十日修正發布《國有非公用土地設定地上權作業要點》，放寬國有地地上權及地上物得一部讓與(分割移轉)，同意地上權房屋可分戶貸款，也就是可分割移轉，但因不溯既往，也就是國財署於二○一三年九月三十日之後標租的地上權案，才可以分割出售移轉。因此，想要買地上權住宅案的購屋者，第一步要先搞清楚「能不能分戶貸款」，第二步則要搞清楚地租及房屋稅，要如何分擔？因怕得罪建商而不願具名的地產專家說，過往，標得地上權的建商，在銷售地上權房子時，都會把地租及房屋稅「轉嫁」給消費者，但面對公告地價三年一調，「地租」在存續期間都要一直往上「增加」。其次，問題最大的是「房屋稅」，因為各縣市政府都有意調高「標準單價」下，房屋稅「加稅」已成趨勢，但持有自住用房屋的稅率雖然是一．二％，買地上權房子(若是屬於第一戶，且是自住者)卻可能適用三．六％的高稅率，關鍵即在於建商身上。該專家說，地上權住宅的觀念是，土地仍是政府的，建商只是取得土地五十年或七十年的「租用」權利，當建商蓋好房子，並將房屋分售給購買者後，若是建商仍持有一整筆的「土地租用權」的話，那他所蓋的二、三百戶都屬於其名下，因此，該房屋稅的納稅義務人是建商，但建商大都會要求買方分攤繳交房屋稅。
台北市第四戶要課三．六％依據台北市課徵的「囤房稅」的標準是持有第三戶以上(第四戶)，都要適用最高的三．六％，也就是說，因為建商名下持有二、三百戶，不管是消費者買到哪一戶，都要「一體適用」三．六％的房屋稅。根據該項規定，將大大衝擊地上權住宅案的推動，並造成建商及代銷業者在銷售上的「困境」，因為對自住購屋者來說，其原想用較市價便宜(約打六～七折)買間房子來住，按其認知，依據《房屋稅條例》規定，自用住宅房屋稅的優惠稅率是一．二％，卻沒想到，若是建商及代銷業者沒提前告知，等交屋住進去，收到房屋稅單卻是三．六％時，恐怕會引起更大的爭端。該專家憂心地說，若是買地上權住宅預售的購屋者，屆時不辦交屋的話，且指建商及代銷業者「沒事先說明」而主張「違約有理」的話，對建商絕對是一大考驗，加上很多地上權預售建案小則二、三百戶，大則七、八百戶，如果，每個人都來鬧，不辦交屋，那建商所投入的資金將很難立即回收，故絕對是建商最「頭痛」的事。該專家還指出，可別以為三．六％只是一．二％的三倍，若是想到地價稅，那消費者的頭可能還更大。他說，現行的自用住宅地價稅是採取優惠稅率的千分之十，但地上權的「地租」約是公告地價的三～五％，以三％跟千分之十(簡化為一％)來算，購買地上權的住戶要繳的地價稅，可是一般住宅的三倍。如此下來，地上權住宅雖是市價的六～七折，但長達五十年或七十年「存續期間」，當政府大幅調高公告地價及房屋稅的情況下，負擔是年年增加，如此一來，就會拉高持有成本，整個結算下來，有人說，約等於一般住宅的八至九折，但住了五十年，房子最後要還給政府。有房仲專家指出，房市仍屬多頭時，由華固建設取得財政部景美財訓所舊址，於二○一四年推出「華固新天地」地上權住宅案時，因為每坪售價大約是市價打七折，因此，吸引一些想住在台北市，但房價不要太貴的民眾搶進，尤其小坪數住宅更是好賣，除一些小家庭的購買者外，另有些人以「低總價」投資，買來想做出租用。不過，當房市走空，具有產權的房子都不太好時，相對地造成地上權住宅銷售上的壓力，如華固「新天地」大坪數的銷售就出現抗性，如今，再加上房屋稅高達三．六％的問題，未來恐怕會有交屋不易的大問題。高房屋稅恐讓使用權宅釀爭端而跟華固新天地，同樣屬於不能分割出售的使用權地上權案的其他建案的建商，也同樣面對未來交屋問題，因此，有些建商都私下跟台北市政府打交道，傳達訊息，希望使用權地上權案能跟一般房屋的囤房房屋稅「脫鉤」，只要是屬於購屋者名下第一戶，且供自住者，能適用一．二％的優惠稅率。據華固建設財務長劉若梅表示，「華固新天地」地上權案的客戶，若符合自用資格的可適用自用住宅稅率，但要申請。不過，台北市稅捐稽徵處人員表示，該處曾於去年六月四日，發布新聞稿，文中，台北市政府財政局表示，房屋稅的納稅義務人是房屋所有權人，京站大樓是政府以BOT方式設定地上權開發的房屋，因受契約限制，地上權人所興建的房屋不得分割移轉所有權，只能轉讓房屋使用權，而因調高非自住的住家用房屋稅率最高為三．六％，造成「京站」的住家用房屋稅負增加二倍，基於實質課稅原則，該局報經財政部於民國一○四年五月二十一日核釋，如使用權人符合自住房屋認定標準時，亦可申請按一．二％稅率課徵房屋稅。但京站地上權房屋如供使用權人本人、配偶或直系親屬實際居住使用，無出租使用情形，且經加計具使用權的地上權房屋及其他具房屋所有權的自用房屋戶數後，使用權人本人、配偶及未成年子女全國合計仍在三戶以內，符合住家用房屋供自住使用認定標準第二條規定者，得認屬供自住使用，可向稅捐處申請按一．二％稅率課徵房屋稅。不過，該人員指出，此一新聞稿是針對「京站」案所做的解釋，因該案是成屋，而針對很多「不可分割」的使用權住宅案，且屬於預售案或是興建案，因為房子還沒蓋好，屆時，能不能「比照辦理」？還不能確定，得等房子蓋好後再依狀況處理。如此一來，除了一些想買來做出租使用，沒有實際居住者，一定無法適用自用住宅優惠稅率外，但即便是要做自用住宅者，還不能因為跟「京站」使用權「類似」而適用一．二％的優惠稅率，還得「逐案」看狀況，因此，還存有變數。地產專家說，這就造成建商在銷售上的「不確定性」，萬一銷售時說「只要符合自用住宅規定就可以適用一．二％」，但房屋蓋好後，當時的氛圍是不利房市，竟然不能時，就會出現爭端。該專家說，就像今年台南市調高房屋稅的標準單價，且要回溯十五年計算，而台北市也打算回溯三十年計算的狀況，那些在十五年或三十年前買房的民眾，哪料得到住了那麼多年，政府突然告訴你，當初房屋稅課太輕了，現在要你「補回來」；當政府多變之時，購買使用權住宅的風險就增大不少，因此，不少建商就「卡」住，被套了！
