問：房價所得比愈來愈高，公設比卻一路攀升至三○％到三五％，甚至還有超過四○％者，依照現行法令規定，公設比可以計入登記面積，但一般民眾則普遍對於買賣面積多有疑慮，原因在於有些不肖業者在預售建案當中常以「虛坪公設」灌水，也因此，民進黨籍立委林俊憲提出，未來房屋買賣應改採「實坪制」，如真改採實坪制，與過去有公設登記的買賣面積差異極大，購屋前應該特別注意哪些問題，請教莊教授的意見？答：有鑑於房屋買賣虛坪偏高問題，最近有立委建議內政部推動《不動產登記法》時，應檢討現行登記制度，改採實坪登記、計價，內政部則表示還在研議當中。不過就整體而言，近年主管機關已不斷檢討不合理的登記面積，因此，未來虛坪部分應會逐漸縮減，惟想要全面消除公設面積登記可就是一件大工程，非一紙令下就可輕易解決。因此，現階段購屋最重要的就是嚴防「實坪虛設」、公設重複分攤等重要議題。首先，根據內政部所公布《預售屋買賣契約書範本》，目前據以登記的附屬建物面積包含陽台、雨遮及屋簷，惟內政部也已通過自二○一八年一月一日起，不具實際使用效益的範圍，包含雨遮及屋簷部分將不再納入登記，藉以改善建物虛坪問題，因此，明年開始虛坪登記部分將會再度縮減；目前日本係以「專有面積」作為買賣交易基準，頗有值得參採之處。確定買賣面積、範圍與誤差找補依民法第七五八條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」因此，購屋時就要特別注意面積登記與計價方式，以確保自身權益。首先，預售屋交屋時，倘若買賣面積與地政機關登記面積有誤差時應如何找補？依內政部《預售屋買賣契約書範本》第五條規定：「土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，應分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價作為找補依據」；另外，登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方可據以要求解除契約。此一規定之重點有三，即誤差找補、找補單價計算依據與契約解除要件，簽約前務必詳細閱讀契約內容。因此，所購買房屋若為中古屋，就應先查閱「建物測量成果圖」，以檢視坪數虛實，如為預售屋則應就建商所出示的「平面設計圖」，逐一檢視各空間大小與平面配置，至於完工後的實品屋則要以室內實際使用空間為主，慎勿被美麗的裝潢與家具布置所蒙蔽。
虛坪處處 明察秋毫一般購屋常見小坪數、小套房動輒以挑高夾層為訴求，將有限的高度一分為二，消費者在購買預售屋時並未明察，直到交屋前經「二次施工」才發覺是將三米六的高度空間一分為二，試想上下樓層各一米八的壓迫空間，再扣除夾層建材厚度，最後每層「淨高」必然遠比想像中低得多。此外，購屋時如係以「使用面積」或「受益面積」標示，則應注意是否為包括騎樓之三角窗店面或商場等產品，值得注意的是，前者的室內實際使用面積可能只有五○％，後者的商場攤位則可能只剩三○％。停車位面積分攤暗藏玄機一般常見地下停車位登記面積不盡一致，導致購屋糾紛層出不窮，主要原因在於標準停車位面積係依寬長2.5mx6m=15㎡(四．五坪)計算，引發爭議的是預售時停車位係按「個」出售，至於車道面積分攤則微乎其微，按地下室停車位面積係扣除梯間、機電空間後，由車位持有者共同分攤，這也正是一般停車位登記面積會高達十～十二坪之原因所在，因此，交屋時如發現停車位登記面積只計算停放格位四．五坪部分，就應進一步查明車道分攤計算方式，否則如將其列入公設，再由全體住戶共同分攤，就會衍生重複分攤「一屋兩賣」的另一法令糾紛議題。不過依基地大小，停車位面積登記難免會有些差距，亦即基地面積較大，停車位數量較多，所分攤車道面積較小，反之則較大，其間即會有車道面積分攤大小問題。合理公設比能提升房屋價值就實務案例而言，就曾發生停車位登記面積僅十六平方公尺(四．八四坪)，僅較2.5mx6m=15㎡多1㎡之「偷吃步」情事，因此，購屋時仍應以信用良好建商為首選。在主管機關逐漸檢討修法情況下，未來公設比將會逐漸限縮，但要做到像日本以「專有面積」完全沒有公設比的實坪制，應該還會面臨實務上極大的挑戰。事實上公設的存在有一定的附加價值，例如迎賓大廳、會客室、健身房、游泳池、管理員室等，都是提升生活品質與房產價值的一大利基。台北市目前平均公設比約三四．五％，一般四、五層樓公設比約八～十％，六、七樓大都介於一○～二○％之間，將來如能逐漸朝去除不合理公設比方向調整，應是好事一樁，惟應格外留意的是，如將公設比歸零，是否會因建物過於陽春而無法凸顯其價值。另外，基於居家安全考量，近年建築法規對於逃生梯的規範愈來愈嚴格，也是導致公設比逐漸加大之一大原因。此外，對於政府刻正大力推動的都市更新之衝擊有多大，亦應一併列入評量，因此，如何訂定合理的公設比，亦是相當值得關注的一大課題。(整理．葉怡君)
