因應房價不斷飆升，過去有錢人經常利用法令漏洞，透過代書、會計師、律師進行節稅規劃，在張盛和擔任財政部長期間就曾多次提到，桃園地區曾有位投資客買賣土地大賺十三億元，卻連一毛錢都不用繳稅的例子，不免讓人聯想到買賣房地產是否就是逃漏稅的避風港。因此，政府便積極針對法令漏洞進行稅制結構調整，二○一二、二○一三年房市燒得正熱，二○一四年，台北市政府率先澆下第一盆冷水，及至房地合一稅上路，再加上今年五月遺產贈與稅邊際稅率調高至二○％，接二連三的稅負登場，三年過後，房市景氣一去不復返，回頭檢視重稅之下對房地產市場的影響，請教莊教授的意見以及改善檢討空間？ 從二○一四年稅制大幅調整到現在，經過三年時間，最直接的影響便是房市流通率，按台北市今年第一季每位經紀人平均交易只有○．六個物件，推算一年僅約七至八件的業務量而言，只有「慘淡」兩字差可比擬。至於部分官員認為房市將在第三季觸底的論述，恐怕也只是無「基」之談！在我來看依舊言之過早。重稅一次到位 有效抑制投機然而，大幅提高稅負的後遺症已逐漸浮現，現階段房產交易流通速度過慢，必然會影響到關聯性產業，包含營造、建材、家具、家電與裝潢設計等，更嚴重的是波及就業與經濟問題。惟必須附帶說明的是，反對高稅負，並不是贊成高房價，而是必須檢視稅負是否調整得合理，是否過於急躁？二○一四年從房屋稅稅基、稅率大幅調整到現在，歷經三年，持有稅、交易稅、資本利得稅及遺產贈與稅，短短三年內陸續實施，在這樣接連對房市祭出高額稅制，尤其原已存在超額供給，加以房市景氣出現明顯轉折情況下，不僅會令下探的房市更加冷颼颼，一次到位的重稅後遺症勢必讓景氣谷底盤整期一再拉長。眾所皆知，高稅制結構一次到位已衍生相當多的問題，然而，現在即便想以緩和漸進方式進行，但地方政府與中央縱向、橫向協調性不夠，造成現在很多人想買但不敢買，在當前社會福利與保障不足，加上高稅負環境，即便利用以房養老方式仍然存在高稅負的問題，買房誘因消失，過去獲利空間不復存在，要再次吸引資金進入房市，恐怕難上加難。
補破網 阻絕逃漏稅空間過去房地產節稅主要有兩個重點，房屋係按地政機關公布的「評定現值」，再依財政部規定比例，例如去年台北市大安區係按四八％核定財產交易所得併入綜合所得稅課徵，至於實際稅額則視個人年度綜合所得多寡而定。其次，依稅法規定，土地交易只課徵土地增值稅，其餘免稅，造成很多節稅或逃漏稅空間，亦即只要在一月一日買進，並在同年十二月三十一日前賣掉，由於土地公告現值要到次年一月一日才會再公告，這期間就出現光明正大的「節稅」空間，形成稅制上的另一個漏洞。惟自房地合一稅實施之後，此一免稅假期就已宣告結束。過去持有稅、交易稅以及資本利得稅存有相當大的節稅或逃漏稅空間，亦即可藉由其間價差獲取暴利，也讓有錢人得以利用法令漏洞，進而將房地產當成投資理財工具，無形中就使得越有錢的人越有優勢，過去頂新魏家即只支付一％的自備款，以貸款成數高達九九％就輕鬆買下九戶帝寶，其間可操作的槓桿超乎想像！今年大陸升學考試，就有北京地區文科狀元不諱言指出，在成長過程中因為天生家境優良，才讓他可以在學習上走捷徑，並在高考中脫穎而出，其因在於父母都是外交官，成長環境得天獨厚。由此不難想像，當一個社會有錢人越來越有錢，貧窮的人因先天條件資源取得較困難，致使社會各階層無法流動，Ｍ型社會問題就會逐漸浮現。其實，土地是以公告地價計算地價稅，整個過程相當複雜，這次稅制改革希望化繁為簡，但最後卻適得其反，將持有稅的稅基、稅率大幅調高，台北市自用住宅一．二％，第二、第三戶調高到二．四％，第三戶以上則為三．六％，持有稅、囤房稅影響最大的是豪宅持有成本，台北市新制的房屋稅竟然調整超過二十倍，因此，政府應該認真思考其間所衍生的後遺症為何，俾免在濃郁的社會主義氛圍下，再因貧富不均，又受制於當道民粹，而進一步影響整體經濟。其次，在稅基大幅提高下，買方需要繳交的契稅也隨之暴增，因契稅係依評定現值六％課徵，是持有稅一．二％的五倍，亦即買方買進時除要繳交契稅，之後每年還要繳納房屋稅、地價稅，賣方則是交易時要繳交土地增值稅，當稅基、稅率同時提高，交易稅也就跟著上漲。去年緊接著再實施資本利得稅─房地合一稅，今年五月十二日再將遺產及贈與稅邊際稅率提高至二○％，在近年五箭齊發下，往昔的節稅空間已防堵得密不通風，要規避稅負以賺取暴利，將房地產視為投資工具絲毫占不到便宜，這當然是一件好事，只是短期重稅後遺症的代價也未免太高。因應去年公告地價大幅調漲三成，國有地租金隨之水漲船高，財政部雖於一月十日宣布，國有地出租供自用住宅使用者，租金優惠由六折調整為五折，優惠面積上限由一百平方公尺調高至三百平方公尺，並追溯自二○一六年一月一日生效。惟其後仍出現第一宗由嘉泥旗下子公司嘉新資產開發的大安區地上權案，於一月二十四日正式與國產署解約情事，主要原因為地價稅大幅提高，加以市場景氣重挫，開發商對地上權案前景轉趨悲觀。地上權與都市更新衝擊最大繼嘉泥、新纖宣布地上權案解約之後，昇陽建設在二○一三年標下的台南、屏東兩大案也正式向國產署提出解約(請參閱附表)。另外，包括基泰建設的北市大安區懷生段地上權、新纖旗下新星興業的北市仁愛路地上權、親家建設的北市中正區臨沂街地上權等，共有九案的地上權業者向國產署表達解約意願，其中已有七案正式提出解約申請。由於稅制結構的改變，都市更新亦同時陷入困境，按現在台北市的房屋稅已提高到二．六倍，主管機關認為都更後打對折，即表示降低為一．三倍。惟如就士林文林苑案例，為何都更前只要繳二、三千元，都更後卻變成五、六萬元，實際上增加二十至三十倍，其因在於文林苑老舊建物並不是從一起算，基本上屋齡三十年以上的老舊房屋幾乎都已折舊到只剩○．四，因為法令規定折舊底限為四○％；因此，二．六除以○．四答案就是六．五倍。另外，台北市目前已將路段調整率調降為「1+120%」，亦即二．二倍，六．五乘以二．二，等於是原來的十四．三倍，經打對折後為七．一五倍，就可能出現文林苑都更後大幅增稅的問題，而這也正是當前都更遭遇重重困難之一大重要議題。
各國面對高房價的因應之道台灣多稅齊發雖成功抑制房價，但也衍生後續諸多問題，而其他各國又是如何因應高房價？ 德國以重懲方式課徵較高的房產稅，當房產售價超過合理價格二○％時，賣方將面臨五萬歐元的罰款，超過五○％時，除巨額罰款之外，也會面臨三年以下有期徒刑，透過重罰手段，房價得以維持長期穩定。香港則是以一○％至一五％「物業印花稅」加重非香港居民的購屋負擔，以壓抑不斷飆漲的房價，雖也成功壓抑一時，但卻無法攔阻來自中國的大量資金，導致高房價依舊長期高懸。至於世界公認高所得而住宅自有率最高的國家─新加坡，則是在一九五五年開辦中央公基金制度(CPF)，不但建構亞洲最成功的社會安全制度，更提供全民八○％的廉價組屋(國宅)，使得組屋及一般住宅的價格控制得宜，但這也是新加坡國有土地高達八○％的情況下，才得以順利運作，台灣則是在私有制前提下面臨層層阻礙。由以上分析得知，其實台灣也可採重懲手段，例如依據平均地權條例第八十三條規定：「以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處三年以下有期徒刑，並得併科七千元以下罰金。」只要一經宣示，即使僅是備而不用，必要時也是對付投機客的一大利器。重稅後遺症逐漸浮上檯面，連帶關聯性產業同遭波及，在此情況下，即便有多餘資金也不願在重稅環境下多持有房地產，正如同股市萬點無感，現今房市同樣也是卡在稅制問題，更何況少子化與高齡化也是另一重要影響因素。現階段雖然地方及中央政府短期稅收飽飽，但拔鵝毛也不要拔到鵝兒呱呱叫，為何不能等鵝兒養肥再逐漸加重稅負？值得關注的是，上一波一九九○至二○○二年長期不景氣稅收驟減的後遺症是否再度浮現？其對整體經濟之影響不容小覷！
