行政院長賴清德為了解決「產業五缺(缺電、缺水、缺地、缺人與缺工)」中的「缺地」問題，近日大刀闊斧提出閒置工業用地要三階段強制拍賣，而宜蘭縣代理縣長陳金德更是「新官上任三把火」，揚言自明年起將對縣內利澤和龍德工業區閒置私有土地開徵「空地稅」，一時之間，讓工業用地炒作者成過街老鼠。政府開鍘閒置工業用地政府為何在今(二○一七)年如此大動作對工業用地「開鍘」？宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，近年經濟部為鼓勵台商回流，自二○一二年十一月實施台商回台方案，祭出協助解決人力問題、土地資訊取得、設備進口、強化輔導服務、加速完成ECFA後續協議，與提供專案貸款等六大措施，希望用租稅優惠、土地專區、增加勞工上限等誘因，鼓勵台商回台設廠。而台商會想回台設廠，也是因為大陸實施「勞動合同法」、「肥咖條款」，以及先前各種招商的優惠條件陸續到期，若要再節省成本，台商得再「西進」大陸內陸，或者，跟著蔡英文總統的「新南向政策」到東南亞投資，不然，就是回台設廠。但回台設廠的台商，卻面臨了產業五缺問題，因此，小英政府為解決「缺地」問題，就不得不針對閒置，或被炒高價格的工業用地下重手，一如之前的打房措施。修法壓不住 工業地一枝獨秀大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，國內工業地投資原本並不熱絡，二○一一年政府祭出奢侈稅打房，排除非都市土地，是工業地投資轉熱重要轉折點，由於許多投資人轉入工業地市場，工業地價格也從那時開始快速上漲，不過現階段工業地交易以自用為主，相較以往投機炒作，大不相同，政策如能逼出更多閒置土地釋出市場，可望讓交易熱度持續提升。
她說，整體不動產市場從二○一四年後開始緊縮，但工業用地交易卻依然火熱，郎美囡指出，房市多年來堆疊出高房價，住宅、商業用地價格高，反觀工業用地基期低、稅負持有成本低，未來有變更地目的可能，而若能順利變更，獲利可觀。因此儘管「特種貨物及勞務稅條例」(奢侈稅)在二○一五年修法，納入非都市工業地、推行產業用地政策革新方案提高持有成本，仍不減氣勢，且近年受惠全球景氣回溫，市場需求提高，電商大躍進帶來物流業的高度需求，工業用地、廠辦的需求增加，造就了工業用地交易的「榮景」。住商機構統計今年及去年前三季，總價一億元的工業用地交易，今年交易量與交易總價都大幅成長，今年交易三十一件，相較去年同期的十五件大增一○六．七％，今年交易總額一八四．七七億元，跟去年一一九．○一億元相比，也大幅增加五五．三％。四大因素讓投機者嗅到錢味陳益盛另以宏大不動產長期在工業區估價及顧問的資料顯示，以往工業區土地長期以來價格皆呈現平穩，整體價格變動幅度不大，但近年工業用地需求暴增，一是台商返鄉設廠的用地需求，二是政府打房，原本炒房的資金大都轉往農業區，炒農業用地，以及農地違規做工業用地，三是有些違規使用的「農地工用」土地，變更為住商用地，又迫使這些工廠轉到更外圍尋求工業用地，四則是因捷運交通改善等因素，使得工業區土地價格呈現大幅成長。以今年九月及第三季工業生產統計，九月的製造業生產指數為一一四．一○，年增五．三六％，已連續十七個月正成長，而第三季製造業生產指數一一四．八三，則已創下歷年單季新高紀錄。另依據經濟部統計處最新的統計公告資料，全台製造業固定資產增購連續八季正成長。其中今年第一季製造業國內固定資產增購二五九七億元，年增一七．一％，第二季製造業國內固定資產增購二六六七億元，因前期基期較高，較上季微增二％，較去年同期增加一．五％，另也是連續八季正成長。陳益盛表示，如按固定資產型態分，以機械設備增購二三三一億元(占八七．四％)居首，其次是房屋及營建工程三○八億元(占一一．五％)，接著是交通及運輸設備二十八億；累計上半年固定資產增購五二八○億元，較去年同期增加九．○％，顯見廠商投資設廠及購置設備的支出增加。新北市五大工業區價量雙漲另就北部工業區為例，從二○○八年至二○一五年間之土地行情變動情形，綜觀圖表分析，北部工業區地價約略在二○一二至二○一三年整體工業區土地價格呈現大幅攀升，漲幅高達二成至八成不等，此後北部工業區每年亦有一至二成之成長幅度。其中五股、土城、林口等三大工業區地價高居北市以外全台前三名，而其中五股近年地價漲幅曾經一年高達約八七％居冠，林口則最高達約三三％，土城最高漲幅曾達一年約二五％。而若單就近三年，新北五大工業區的價格，從二○一五年至二○一七年也都平穩持續成長，且五大工業區每坪平均單價都突破六十萬元，而五股工業區、新莊工業區及中和工業區在二○一六年都有大躍進，樹林工業區則在二○一七年進行補漲(表一)。此外，從二○一六年第三季至二○一七年第二季，北台灣工業廠房市場交易統計(表二)，又可發現，連續三季北台灣都會區廠房交易金額破百億元，而桃園市去年第四季交易金額達七十三．六億元，且連續二季居北台灣廠房交易冠軍。工業用地需求呈溢散現象但新北市今年第二季交易件數達一百二十件，交易金額、件數大致呈現穩定成長，陳益盛總結說，工業廠房交易走勢，大致與今年第二季製造業國內固定資產增購年增率趨勢吻合。而由新北市工業用地交易量較其他三區來得多的情況，陳益盛認為，當新北市工業用地價格往上飆升至廠商能容忍的限度後，一定會向外圍「溢散」，間接帶動桃園、新竹等地的價格。至於政府大動作祭出的開徵土地公告現值一○％，及強制拍賣，能讓閒置的工業用地釋出，其對工業用地價格能有所抑制嗎？陳益盛認為，政府當初在標售工業用地時，就定有幾年得開發完成的「遊戲規則」，而以前因為「缺地」問題不大，政府也不會盯上標地者的開發進度。如今，時空轉換，政府為了解決產業「缺地」問題，開始「硬起來」，針對二、三百公頃的閒置工業空地進行管制，一定會迫使閒置者進行開發，或者釋出。但他則認為，因為憲法保障人民財產權，對私有閒置的工業用地，「強制拍賣」恐行不通，唯若像宜蘭縣政府搬出《土地法》及《平均地權條例》，祭出空地稅，且採最高的五倍處罰，則是依法有據。
政府打工業用地效益受期待基本上，政府會先「限期」改善，類似警告意味，若逾期未建築、增建、改建或重建者，亦得照價收買，但先決條件仍在於政府是否能編出預算，若無法編列，「照價收買」也只會淪為紙上空談，因此，就看五倍「空地稅」的處分，會不會讓投機炒作者「痛到」。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，行政院宣示將對工業區閒置土地三階段強制拍賣，讓交易導入正軌，符合各界期待。不過閒置的工業用地，不一定是地主刻意囤地，條件相對差的工業用地，往往乏人問津，是賣不掉而非不想賣，她認為，政策能否促使地段較好的工業土地釋出，價格是否會修正，仍待觀察。
