菲律賓是位於東南亞的一個群島國家，處於西太平洋，北隔呂宋海峽與台灣相望，與台北距離飛行時間約一小時四十分鐘，南隔西里伯斯海與印尼相望，西隔中國南海與越南相望，東邊則為菲律賓海。作為一個坐落於環太平洋的熱帶國家，因其氣候環境影響，造就了豐富的自然資源與生物多樣性。菲律賓群島由七一○一個島嶼組成，可分為呂宋島、米沙鄢群島和棉蘭老島三大島群。菲律賓海內外總人口約一億一千五百萬人，是東南亞第二個人口破億的國家。※菲律賓歷經西班牙殖民與美國統治，奠定良好西方文化基礎菲律賓於一五六五至一八九八年由西班牙殖民統治，一八九八至一九四六年由美國統治，一九四六年七月四日，美國將菲律賓主權轉交與菲律賓，菲律賓獲得完全獨立，一九四六至一九六五年為第一共和國，一九四六至一九八五年為馬可仕獨裁統治近四十年，國力由盛而衰。一九八六年至二○一○年歷經艾奎諾夫人幾任總統整治，國力逐漸增強，二○一○年艾奎諾三世就任總統，擺脫亞太金融風暴陰影，振興經濟，並大力推動公共工程，二○一六年卸任前，菲律賓經濟成長已躍居東協之首，成為東協之星、亞洲之虎，二○一六年七月杜特蒂正式接任總統。杜特蒂就任總統前，曾擔任菲律賓南部達沃市的市長，就任期間達沃市就獲選為全球十大最安全城市之一，可見其治安長才與能力。而他就任總統後，除了重用原政府財經貢獻良多的老臣外，展開一貫鐵腕作風，宣誓全力反毒，半年內超過兩百萬以上毒蟲自首，杜特蒂民調衝到九○％以上，獲得全民擁戴。同時，杜特蒂展開中、日之旅，擱置南海爭議，試圖擺脫長期受美掌控的陰影，迅速與中日建立友好關係，並獲得中國與日本承諾大量的金援與投資項目。※杜特蒂總統上任與中日交好，引進大量資金大興土木與建設杜特蒂上任後首先訪問中國，成功拿下習近平允諾總值二四○億美元的貸款與投資承諾。杜特蒂也二度訪問日本，和日本企業簽訂至少二十五個項目合約，價值約六十億美元的投資，項目如下：造船、鋼鐵、農業、電力、再生能源、交通運輸、基礎建設、礦產加工、零售業、通信科技、資訊產業業務流程管理…等。杜特蒂成功建立中日友好與投資關係，也於美中日三角關係上扮演制衡與平衡的角色，今年開始大興土木，加速公共工程擴建，房地產相關產業跟著水漲船高。同時，杜特蒂正在全國建立一個鐵路和高速公路網絡，這個高達一千八百億美元的基礎設施投資，為經濟成長增添另一個推動引擎，使菲律賓連續第六年GDP增長率超過六％，成為全球少數表現最好的國家。杜特蒂誓言二○二二年將菲律賓變成一個中上收入國家，他的願景基石就是「建設！建設！建設！」包括首都地鐵和南部六五三公里的鐵路。
※連續六年GDP超過六％，房地產正邁向長線強勁的主升階段過去十年，菲律賓是東協唯一最沒有依賴中國經貿支援發展的國家，光是海外技術勞務輸出，每年賺取數百億美元外匯，加上二十四小時世界第一的客服中心迅速成長，創造無數就業機會，馬尼拉已成為菲律賓年輕人嚮往的天龍國，由於人口不斷快速成長與集中，交通建設的大力改善，加上內需消費力強勁，馬尼拉房地產近年水漲船高，從過去三年的初升段，正邁向未來十年長線強勁的主升段，房地產周邊產業更是百花綻放、蓬勃發展。菲律賓人均年所得剛跨過三千美元，依據歷史經驗，所有新興國家人均年所得一旦跨過三千美元，一直成長到九千美元之間，其主要都會的房地產市場一定會發生飆漲現象，如同台灣於民國七十一至七十八年剛跨過人均年所得三千美元，台北房價七年間飆漲四．五倍，中國大陸二○○八到二○一六年，上海、北京、深圳房價更飆漲六至八倍。菲律賓經濟成長率帶動馬尼拉房地產延燒，現在只是個開端，過去，台灣人太不了解菲律賓，中國大陸因政治敏感因素，菲律賓是中共在東南亞地區唯一沒有進去炒作房地產的國家，現在兩國交好，大陸投資基金蠢蠢欲動，未來三到五年，馬尼拉房市尚有一番大翻轉的空間，筆者大膽預測，菲律賓經濟必將繁榮二十年，並成為東協之星、亞洲之虎。
